Jak uzyskać dopłatę do kredytu na pierwsze mieszkanie

O kredyt z dopłatą na pierwsze lokum mogą ubiegać się jak na razie tylko dwie grupy osób. Pierwsza to małżonkowie, którzy starają się o pomoc w zakupie (ewentualnie w budowie) pierwszego mieszkania lub domu. Nie ma przy tym znaczenia, czy posiadają dzieci. Druga grupa beneficjentów to osoby samotnie wychowujące dzieci. W tym przypadku przynajmniej jedno z nich musi być małoletnie. Wymóg małoletniości dziecka nie musi być zachowany, jeżeli na dziecko jest pobierany zasiłek pielęgnacyjny. Podobnie jest, gdy dziecko uczy się lub studiuje (jednak do ukończenia przez nie 25. roku życia). Żadna z tych osób starających się o kredyt nie może być przy tym stroną innej umowy kredytu preferencyjnego. Jeżeli bank stwierdzi, że docelowy kredytobiorca nie posiada zdolności kredytowej, umowa o kredyt preferencyjny może być zawarta również przez inne osoby. Są nimi osoby spokrewnione lub spowinowacone: zstępni, wstępni, rodzeństwo, ojczym, macocha lub teściowie.

Art. 3 ust. 1 ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354 z późn. zm.).

Kredyt z państwową dopłatą może zostać przyznany również na prace polegające na wykonaniu nadbudowy lub przebudowy budynku mieszkalnego. Jest także dostępny dla osób chcących zaadaptować na cele mieszkalne budynek lub lokal o innym przeznaczeniu. O dofinansowanie mogą ubiegać się osoby, które chcą rozbudować budynek mieszkalny po to, by utworzyć w jego obrębie dodatkowy nowy lokal, w którym chcą następnie zamieszkać.

W takich przypadkach powierzchnia domu jest liczona na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego, natomiast koszty budowy - na podstawie kosztorysu prac. Z podobnych preferencji można skorzystać w przypadku zaciągania kredytu na sfinansowanie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej, który jest wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Chodzi jednak wyłącznie o lokale mieszkalne zasiedlane po raz pierwszy.

Problemy mogą się pojawić przy okazji interpretacji pojęcia dokończenia budowy domu w kontekście zakresu wykonywanych prac. Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie określa minimalnego standardu wykończenia nabywanego lub budowanego mieszkania czy domu jednorodzinnego. W związku z tym należy przyjąć, że minimalnym standardem nieruchomości finansowanej preferencyjnym kredytem mieszkaniowym jest taki, który umożliwia zgodne z prawem dopuszczenie do użytkowania.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. f oraz ust. 4-5 ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354 z późn. zm.).

Pomoc przysługuje wyłącznie rodzinom, które w momencie zawierania umowy kredytu nie mają własnego domu lub mieszkania. Precyzując, żadna z osób ubiegających się o preferencyjny kredyt nie może być w dniu podpisania umowy właścicielem, współwłaścicielem mieszkania, a także posiadać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Warto zauważyć, że zgodnie z ustawą o finansowym wsparciu rodzin sytuacja mieszkaniowa kredytobiorcy oceniana jest w dniu zawarcia umowy kredytu. Skoro ustawodawca nie określił wyraźnie zakazu nabywania nieruchomości po dniu podpisania umowy kredytowej, należy przyjąć, że nabycie innych mieszkań po tej dacie jest możliwe. Nie może więc powodować konieczności zwrotu dopłat do odsetek.

Warto zauważyć, że spora część nieruchomości jest nabywana w drodze spadkobrania. Celem ustawodawcy wprowadzającego w 2006 r. nową formę wsparcia dla rodzin nabywających własne pierwsze mieszkanie nie jest zmuszanie kredytobiorcy do odrzucenia spadku.

Art. 4 ust. 1 ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354 z późn. zm.).

Korzystniejsze warunki kredytów preferencyjnych polegają na tym, że państwo opłaca 50 proc. odsetek od kredytów hipotecznych zaciągniętych na zakup mieszkania lub domu na terytorium Polski. Nie dotyczą jednak kredytów udzielanych lub denominowanych w walutach obcych, można je więc zaciągać wyłącznie w złotówkach. Takie ograniczenie będzie jednak obowiązywało wyłącznie w okresie stosowania dopłat, potem kredyt może zostać przewalutowany.

Kredyt preferencyjny można dostać tylko w wybranych bankach, gdyż udzielają go tylko instytucje ustawowo upoważnione, które podpisały w tej sprawie umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Do tej pory uczyniło to kilkanaście banków. Prawo do udzielania kredytów z dopłatą mają także spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe.

Przed podjęciem decyzji o zaciagnięciu kredytu hipotecznego z dopłatami warto przeanalizować uważnie oferty innych banków. Kredyty są zaciągane najczęściej na 20, 30 lat, a państwo dopłaca do odsetek tylko przez osiem lat. Może się okazać, że inni kredytodawcy przedstawią warunki jeszcze korzystniejsze niż te z państwową dopłatą i uwzględniając perspektywę czasu, zapłacimy w sumie mniej.

Art. 3 ust. 1 i 1a, art. 6 ust. 1, art. 10 ust. 2 ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354 z późn. zm.).

Udział w nieruchomości wspólnej (stanowi ją nie tylko grunt, ale również części budynku i urządzenia służące do wspólnego użytku mieszkańców) należy wliczyć w cenę mieszkania, niezależnie od tego, czy jego cena została osobno wyodrębniona w umowie czy nie. W przypadku lokali stanowiących tzw. odrębną własność nie można kupić mieszkania bez udziału w gruncie. Zakup gruntu stanowi więc integralną część transakcji, dlatego cenę udziału w nieruchomości wspólnej należy wliczać do ceny mieszkania. Podobnie rzecz się ma z przyłączaniem mediów niezbędnych do normalnego funkcjonowania mieszkania (takich jak np. gaz i prąd), jeśli ich cena została osobno wyszczególniona.

Art. 5 ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354 z późn. zm.)

Na dofinansowanie do kredytu można liczyć tylko wtedy, gdy żadna z osób ubiegających się o dopłatę nie jest w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego właścicielem lub współwłaścicielem mieszkania lub budynku mieszkalnego. Z kolei osoby zamieszkujące lokal jako najemcy lub lokatorzy w spółdzielni mieszkaniowej (na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego) muszą zobowiązać się do rezygnacji ze swoich uprawnień do korzystania z zajmowanego mieszkania w ciągu sześciu miesięcy od nabycia własności kredytowanego mieszkania.

W przypadku niespełnienia tego warunku kredytobiorca jest obowiązany do pisemnego poinformowania banku o braku wykonania zobowiązania w terminie 14 dni od upływu terminu jego wykonania. Zaistnienie takiej sytuacji skutkuje wypowiedzeniem umowy kredytu preferencyjnego. Podobnie będzie w przypadku uzyskania przez bank informacji o prawomocnym skazaniu kredytobiorcy za przestępstwa popełnione w związku z udzieleniem kredytu preferencyjnego.

Art. 4 ust. 3-5 ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354 z późn. zm.).

O państwowe dopłaty mogą ubiegać się wyłącznie osoby, które są zainteresowane nieruchomością o wartości nieprzekraczającej średniej ceny w budownictwie mieszkaniowym na danym obszarze. Cena zakupu lokalu/domu lub innej inwestycji, która uprawnia do ubiegania się o kredyt preferencyjny, nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych pomnożonego przez 1,4. Wskaźnik przeliczeniowy ogłasza raz na pół roku wojewoda. Robi to osobno dla województwa i miast wojewódzkich. Publikuje go w swoim dzienniku urzędowym. Wskaźniki są zamieszczane na stronie internetowej resortu infrastruktury (www.mi.gov.pl).

Art. 2 pkt 7 ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354 z późn. zm.).

Kredytem z dopłatami nie możemy sfinansować przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. Zgodnie z ustawą o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość. Ustawa wprowadza więc zasadę, zgodnie z którą przy wykorzystaniu kredytu z dopłatami do oprocentowania nie mogą być finansowane inwestycje polegające na przekształceniu przysługującego już wcześniej ubiegającemu się o kredyt tytułu prawnego do nieruchomości, o innym charakterze niż własność, w prawo własności.

Chociaż ustawa nie formułuje wyraźnie zakazu finansowania takich transakcji, nie oznacza to jednak możliwości finansowania preferencyjnym kredytem wydatków związanych z zamianą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do tego samego lokalu.

Art. 4 ust. 1 ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354 z późn. zm.).

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl