Kiedy spółdzielnia zapłaci VAT od sprzedaży lokali

O podpowiedź, jak rozwiązać ten problem, poprosiliśmy Izbę Skarbową w Krakowie i Kamila Lewandowskiego z kancelarii Parulski i Wspólnicy.

Sprawa dotyczy budynku wybudowanego w roku 1975, który został nieodpłatnie przekazany przez zakład pracy spółdzielni mieszkaniowej w roku 1997. W budynku tym zakład pracy (przed przekazaniem spółdzielni) prowadził na trzech kondygnacjach hotel robotniczy, a na parterze sklepy. Spółdzielnia po przejęciu zmieniła hotel robotniczy na mieszkania, ustanawiając spółdzielcze własnościowe prawa do lokali na dwóch kondygnacjach, a I piętro przeznaczyła na prowadzenie działalności gospodarczej jako bazę noclegową, opodatkowaną VAT w wysokości 7 proc.

W związku z likwidacją kotłowni zakładowej spółdzielnia w latach 2000-2002 zmuszona była do zmiany sposobu ogrzewania na gazowe z równoczesnym dociepleniem ścian szczytowych, ponosząc na ten cel wydatki w wysokości 192 686,80 zł brutto, co powiększyło wartość budynku. Zgodnie z ówczesnymi przepisami nie przysługiwało jej prawo do odliczenia od kwoty wydatków VAT naliczonego, ponieważ wielkość powierzchni mieszkalnej przekraczała 50 proc. wielkości powierzchni użytkowej budynku.

● Wartość początkowa budynku: 775 041,07 zł

● Sprzedaż lokalu gastronomicznego przyległego do budynku (w 1999 roku): - 138 810,88 zł

● Wartość budynku po sprzedaży: 636 230,19 zł

● Wydatki na kotłownię i ściany szczytowe w latach 2000-2002: + 192 686,80 zł

Ponadto w lokalach, które obecnie są sprzedawane, do momentu przekształcenia na lokale mieszkalne prowadzona była działalność gospodarcza (baza noclegowa) opodatkowana VAT.

Czy zatem sprzedaż opisanych mieszkań jest opodatkowana VAT?

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka VAT przy sprzedaży mieszkań, co do zasady wynosi 7 proc. Jednak ustawodawca przewidział dla dostawy pewnej grupy mieszkań zwolnienie z VAT. Chodzi tu o regulacje zawarte w art. 43 ust. 1 pkt. 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Pierwsze ze zwolnień dotyczy dostaw mieszkań nie następujących:

● w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

● w okresie do dwóch lat licząc od pierwszego zasiedlenia.

Innymi słowy, dostawy dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim lub nie później niż dwa lata po nim, będą opodatkowane VAT. Podstawowe znaczenie ma tu zamieszczona w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT definicja pierwszego zasiedlenia, która wskazuje na wydanie mieszkania pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu zarówno po jego wybudowaniu, jak i po ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej. Błędem byłoby rozumienie tego pojęcia w potocznym tego słowa znaczeniu.

Drugie ze zwolnień obejmuje taką dostawę mieszkań, która nie może korzystać z wymienionego zwolnienia, ale z zastrzeżeniem, że zostaną spełnione warunki w zakresie braku prawa do odliczenia. Zgodnie z obowiązującymi przepisami ze zwolnienia tego korzysta dostawa tych mieszkań:

● w stosunku do których nie przysługiwało spółdzielni (przy budowie lub nabyciu) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz

● w stosunku do których spółdzielnia:

- nie ponosiła nakładów na ulepszenie dających prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- a jeżeli ponosiła takie wydatki to były one:

a) niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych mieszkań lub

b) równe lub wyższe niż 30 proc. ich wartości początkowej, jeżeli w stanie ulepszonym były wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat.

Przepisy w zakresie opodatkowania VAT budynków i budowli uległy zmianie od 1 stycznia 2009 r. Wprowadzenie m.in. tzw. opcji opodatkowania, znajdujące oparcie w przepisach dyrektywy VAT, miało być korzystne dla podatników. Jak jednak pokazuje praktyka, niefortunna konstrukcja przepisów spowodowała wiele trudności w rozliczeniach transakcji związanych ze zbyciem nieruchomości. Przedstawiony przez spółdzielnię problem również wydaje się być wynikiem złej redakcji przepisów regulujących opodatkowanie nieruchomości. Nowe przepisy budzą wątpliwości co do ich zgodności z prawem wspólnotowym.

Zakres zwolnień z opodatkowania VAT uregulowany został w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. O tym, czy sprzedaż budynku, budowli lub ich części powinna być opodatkowana, czy też zwolniona z VAT, decyduje fakt, czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia tych obiektów. Z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, który zawiera ustawową definicję pierwszego zasiedlenia, wynika, że należy przez to rozumieć:

● oddanie do użytkowania,

● w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,

● pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, wynoszącym co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

W analizowanym stanie faktycznym należy zwrócić uwagę, że docieplenie budynku zwiększyło jego wartość początkową o ponad 30 proc. W związku z przekroczeniem progu 30-proc. należy zastanowić się, czy po dokonaniu tego ulepszenia nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Niestety, z uwagi na to, że lokale będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane w ramach działalności opodatkowanej VAT (bazy noclegowej) prowadzonej przez spółdzielnię, trudno byłoby argumentować, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Według przyjętej interpretacji przez organy podatkowe przepisów ustawy o VAT, aby doszło do pierwszego zasiedlenia, budynek lub budowla muszą być oddane do użytkowania osobie trzeciej, bo przyjęcie go do używania przez właściciela na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności nie spełnia definicji pierwszego zasiedlenia. Tylko w przypadku gdyby pierwsze zasiedlenie nastąpiło po dokonaniu wspomnianego ulepszenia, a od pierwszego zasiedlenia upłynęłyby dwa lata, zastosowanie mogłoby znaleźć zwolnienie z opodatkowania VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wówczas spółdzielnia mogłaby również skorzystać z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że po dokonaniu przez spółdzielnię ulepszenia o wartości przekraczającej 30 proc. wartości początkowej budynku, pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło. W takim przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż zarówno przy nabyciu budynku (w ramach nieodpłatnego przekazania) oraz przy ich ulepszeniu spółdzielnia nie miała prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. Reasumując, sprzedaż lokali mieszkalnych w świetle przedstawionego stanu faktycznego będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

@RY1@i02/2010/001/i02.2010.001.086.015a.001.jpg@RY2@

Kamil Lewandowski, doradca podatkowy w kancelarii Parulski i Wspólnicy

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).