Kiedy rozliczyć czynsz za najem lokalu

Stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze.

W przypadku świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT, a jeśli nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności (zob. art. 19a ust. 7 ustawy o VAT).

W przypadku świadczenia wspomnianych usług fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności (zob. art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT). Uwaga! Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi (art. 106i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT). Nie dotyczy to wystawiania faktur m.in. w zakresie świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (zob. art. 106i ust. 8 ustawy o VAT).

Zatem podstawowym terminem, w którym powstaje obowiązek podatkowy w stosunku do usług najmu/dzierżawy, jest moment wystawienia faktury. Jeżeli natomiast podatnik nie wystawi faktury do upływu terminu płatności lub wystawi ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu na jej wystawienie, tj. z upływem terminu płatności.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w umowie najmu zawartej przez spółkę na czas nieoznaczony nie został określony termin płatności czynszu. Zatem do tej umowy w sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Zastosowanie znajdzie więc art. 669 par. 2 kodeksu cywilnego.

Najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz w terminie umówionym (art. 669 par. 1 k.c.). Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie, do 10. dnia miesiąca (art. 669 par. 2 k.c.).

Oznacza to, że w omawianym przypadku termin płatności czynszu za dany miesiąc przypada na 10. dzień tego miesiąca. Do upływu tego terminu spółka powinna wystawić fakturę, a jeżeli tego nie uczyni do tego dnia, to w tym dniu i tak musi rozpoznać obowiązek podatkowy. Pogląd ten podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 20 czerwca 2014 r., nr IBPP1/443-274/14/ES).

Zatem planowane wystawienie faktury w następnym miesiącu, w przypadku gdy w umowie nie będzie określony termin płatności czynszu, należy uznać za wystawienie faktury z opóźnieniem, a więc nie może to wyznaczać momentu powstania obowiązku podatkowego.

Przypomnijmy jeszcze, że ewentualne otrzymanie zapłaty przed wykonaniem usługi na poczet usług najmu nie rodzi obowiązku podatkowego. Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT.

@RY1@i02/2015/247/i02.2015.247.071000700.802.jpg@RY2@

Marcin Szymankiewicz

doradca podatkowy

Podstawa prawna

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.). Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).