Podatek powinien być naliczany od poszczególnych opłat rocznych

Ustanowienie użytkowania wieczystego nie jest usługą, ale dostawą. Jednak VAT należy naliczać od każdej kolejnej opłaty rocznej. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 grudnia 2009 r. (sygn. akt I FSK 1182/08, niepublikowany).

Od 1 maja 2004 r. ustanowienie użytkowania wieczystego zostało objęte opodatkowaniem VAT. Specyfika umowy i brak precyzyjnych uregulowań okazały się źródłem wielu problemów dla gmin i samych użytkowników wieczystych. Przede wszystkim powstał spór, jak opodatkować umowy użytkowania, które zostały podpisane przed wejściem w życie nowych przepisów ustawy o VAT z 2004 roku. Umowa użytkowania wieczystego najczęściej zawierana jest na 99 lat. Użytkownik wieczysty co roku płaci opłatę, która zasadniczo nie ulega zmianie w trakcie trwania umowy. Podstawą zmiany jej wysokości może być zmiana wartości nieruchomości.

Gminy nie chciały płacić VAT z własnej kieszeni, a nie było możliwości przerzucenia ciężaru podatku na konsumenta, czyli użytkownika. Ostatecznie NSA uznał, że opłaty roczne od umowy użytkowania wieczystego zawartej przed 1 maja 2004 r. nie podlegają opodatkowaniu VAT (uchwała NSA z 8 stycznia 2009 r.; sygn. akt I FPS 1/06, niepublikowana). Sąd uznał ponadto, że ustanowienie użytkowania wieczystego nie jest usługą, ale dostawą w rozumieniu ustawy o VAT.

Szybko okazało się jednak, że problemy z VAT wywołują też nowe umowy użytkowania wieczystego, tj. podpisywane po 1 maja 2004 r. Fiskus uznał, że skoro oddanie w użytkowanie wieczyste jest dostawą, a nie ma szczególnych regulacji w zakresie powstania obowiązku podatkowego, to VAT należy naliczyć od razu od wszystkich opłat rocznych. W praktyce oznaczało to konieczność uiszczenia podatku z góry od opłat rocznych za 99 lat użytkowania.

Gminy kwestionowały taką interpretację i wiele wojewódzkich sądów administracyjnych przyznało im rację. Ostatnio problem rozstrzygnął NSA w wyroku z 4 grudnia 2009 r. (sygn. akt I FSK 1182/08, niepublikowany). Sąd potwierdził, że w przypadku użytkowań wieczystych VAT podlega pierwsza opłata i opłaty roczne. Jednak w przypadku opłat rocznych obowiązek podatkowy powstanie z chwilą uiszczania opłat przez użytkownika wieczystego podczas realizacji tego prawa. W ocenie NSA również w stanie prawnym obowiązującym do 1 grudnia 2008 r. przepisy dotyczące użytkowania należy interpretować w sposób analogiczny do opodatkowania umów najmu, dzierżawy itp. Za takim stanowiskiem przemawia specyfika czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. W związku z okresem, na jaki zawierane są umowy, tj. 99 lat, uprawnienia użytkownika wieczystego są najbardziej zbliżone do uprawnień właścicielskich.

Wyjaśnijmy, że od 1 grudnia 2008 r. z przepisów ustawy o VAT jasno wynika, że oddanie w użytkowanie wieczyste jest dostawą. Obowiązek podatkowy powstaje jednak z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Aleksandra Tarka

Wyrok NSA z 4 grudnia 2009 r. (sygn. akt I FSK 1182/08, niepublikowany).