Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi jest zwolnione z opodatkowania

Zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży towarów i usług zostały określone w ustawie o VAT, np. zwolnienie dla usług zakwaterowania w bursach, internatach i domach studenckich.

W niektórych jednak przypadkach zwolnienie wynika z aktów wykonawczych do ustawy. Minister finansów może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

● specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami,

● przebieg realizacji budżetu państwa,

● potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia,

● przepisy Wspólnoty Europejskiej.

Minister skorzystał z tego uprawnienia, wydając rozporządzenie, w którym zwolnił z VAT usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami.

Do celów opodatkowania VAT usług zarządzania nieruchomościami istotne znaczenie ma rozróżnienie takich usług na związane z nieruchomościami mieszkalnymi oraz niemieszkalnymi. Tylko bowiem usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, są objęte zwolnieniem przedmiotowym z VAT (natomiast wycena nieruchomości mieszkalnych nie podlega zwolnieniu). Dla poprawnego zakwalifikowania świadczonych usług, które podlegają zwolnieniu, ważne jest ich określenie zgodnie z polską klasyfikacją wyrobów i usług (PKWiU). Rozporządzenie zwalnia z VAT zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi o symbolu PKWiU 70.32.11. Oznacza to, że usługi, które należą do usług związanych z nieruchomościami, ale o innym symbolu PKWiU, będą opodatkowane VAT. W konsekwencji nie będą zwolnione z VAT usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi świadczone na zlecenie (PKWiU 70.32.12). Ponadto opodatkowane VAT są, i to podstawową 22-proc. stawką (gdyż nie przewiduje dla nich stawki niższej ani ustawa, ani rozporządzenie), inne usługi obsługi nieruchomości (PKWiU 70.11.). Nie korzystają ze zwolnienia również: usługi związane z zagospodarowaniem nieruchomości i ich sprzedażą (PKWiU 70.11.11), usługi agencji nieruchomości świadczone na zlecenie (PKWiU 70.31.1).

Oczywiście usługodawcy, którzy nie będą zwolnieni przedmiotowo, mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego ze względu na nieprzekroczenie określonej wysokości sprzedaży.

Zarządzający nieruchomościami mieszkalnymi, którzy są zwolnieni z podatku na mocy tzw. zwolnienia przedmiotowego, nie muszą wypełniać obowiązków, jakie narzuca ustawa o VAT. Oznacza to, że nie muszą składać deklaracji VAT oraz prowadzić ewidencji do celów VAT.

Należy przypomnieć, że podatnicy VAT są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą: dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej. Z kolei przedsiębiorcy zwolnieni podmiotowo z VAT (tzn. którzy nie przekroczyli kwoty sprzedaży 100 tys. zł) muszą prowadzić ewidencję sprzedaży. W przypadku przedsiębiorców zwolnionych przedmiotowo (np. zarządców nieruchomościami mieszkalnymi) ustawa o VAT nie zobowiązuje do prowadzenia ewidencji.

Jednak trzeba pamiętać, że podmiot zwolniony z VAT przedmiotowo, który dokona sprzedaży opodatkowanej, musi zapłacić podatek.

W przypadku gdy osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne niezobowiązane do prowadzenia ewidencji w związku z dokonywaniem sprzedaży zwolnionej przedmiotowo od podatku dokonają sprzedaży opodatkowanej i nie zapłacą podatku należnego, a na podstawie dokumentacji nie jest możliwe ustalenie wartości tej sprzedaży, naczelnik urzędu skarbowego lub organ kontroli skarbowej określi, w drodze oszacowania, wartość sprzedaży opodatkowanej i ustali od niej kwotę podatku należnego. Jeżeli nie można określić przedmiotu opodatkowania, kwotę podatku ustala się przy zastosowaniu podstawowej 22-proc. stawki VAT.

Zwolnienie z VAT nie oznacza automatycznego zwolnienia z ewidencjonowania usług za pomocą kas rejestrujących. Ustawa o VAT wprowadza zasadę, że podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oznacza to, że zarządcy nieruchomościami, którzy wykonują usługi na rzecz np. wspólnot mieszkaniowych (tzn. jednostek organizacyjnych nieposiadajacych osobowości prawnej), nie będą objęci obowiązkiem ewidencji poprzez kasy fiskalne. Natomiast wykonujący usługi na rzecz osób prywatnych taki obowiązek muszą spełnić. Jednak i tu można nie prowadzić ewidencji poprzez kasy, gdyż odpowiednie zwolnienie zostało określone w rozporządzeniu wykonawczym. Zwolnieni z obowiązku ewidencjonowania usług przez kasy fiskalne do 31 grudnia 2010 r. są podatnicy dokonujący sprzedaży towarów i usług wymienionych w poz. 1 - 33 załącznika do rozporządzenia, jeżeli w poprzednim roku podatkowym udział obrotów z tytułu tej sprzedaży w obrotach ogółem podatnika był wyższy niż 70 proc.

Zwolnienie dotyczy również podatników rozpoczynających działalność. Obejmie ono podatników rozpoczynających po 31 grudnia 2009 r. sprzedaż, o której mowa w poz. 1 - 33 załącznika do rozporządzenia, w przypadkach gdy przewidywany przez podatnika udział obrotów z tytułu tej sprzedaży w obrotach ogółem planowanych do zrealizowania do końca 2010 r. będzie wyższy niż 70 proc.

W poz. 16 tego załącznika znajdują się usługi obsługi nieruchomości świadczone na zlecenie - których świadczenie przez podatnika w całym zakresie dokumentowane jest fakturą (PKWiU 70.3).

Tutaj jednak zwolnienie ma większy zakres niż zwolnienie z VAT, gdyż zgodnie z klasyfikacją wyrobów i usług symbol PKWiU 70.3 obejmuje usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami, świadczone na zlecenie, w tym mieszkalnymi i niemieszkalnymi oraz usługi agencji nieruchomości świadczone na zlecenie.

Jednak trzeba pamiętać, że zwolnień z ewidencji przez kasy fiskalne nie stosuje się do podatników, którzy przed 1 stycznia 2010 r. utracili prawo do zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania.

Podatnicy zwolnieni z VAT, którzy mają obowiązek ewidencji na kasie fiskalnej, osiągnięty obrót ewidencjonują jako obrót zwolniony od podatku od towarów i usług

Bogdan Świąder

bogdan.swiader@infor.pl

Art. 110, art. 113 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Par. 12 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia ministra finansów z 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 224, poz. 1799 z późn. zm.).

Par. 3 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia ministra finansów z 23 grudnia 2009 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz.U. nr 224, poz. 1797).