Kiedy przy najmie trzeba płacić VAT

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.; dalej ustawa o VAT) zwalnia od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do tej ustawy. Załącznik ten stanowi "Wykaz usług zwolnionych od podatku". Pod pozycją 4 załącznik ten wymienia usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Zatem, na mocy przytoczonych przepisów ustawy o VAT, najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, bez względu na osiągane obroty, korzysta z przedmiotowego zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Inaczej ma się rzecz z wynajmem tych nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe. Przy czym dotyczy to także wynajmowania np. garaży. To również jest wynajem na cele inne niż mieszkaniowe.

W takim przypadku jedyną możliwością, by nie płacić podatku od towarów i usług, jest skorzystanie z tzw. zwolnienia podmiotowego. Zwolnienie to pozwala nie płacić podatku od towarów i usług osobom, których obroty nie przekraczają określonego poziomu (limitu).

Co ważne, od 1 stycznia 2010 r. obowiązuje wyższy limit tego zwolnienia. Dotychczas wynosił on 50 tys. zł. Od nowego roku limit wzrósł dwukrotnie i wynosi 100 tys. zł (a w roku 2011 ma wzrosnąć ponownie do 150 tys. zł). Oznacza to, że VAT w 2010 roku nie musi płacić taki podatnik, którego obroty nie przekroczyły w 2009 roku 100 tys. zł.

VAT nie zapłaci także podatnik, który rozpocznie działalność w 2010 roku, ale do końca roku nie przekroczy wspomnianego limitu, lub takiej jego części, jaka odpowiada proporcjonalnie okresowi prowadzenia działalności, czyli w naszym przypadku wynajmowania nieruchomości niemieszkalnej. I tak np., jeśli ktoś rozpocznie działalność w połowie roku, limit też wyniesie połowę, czyli 50 tys. zł, a jeśli po trzech miesiącach roku, czyli w kwietniu i prowadził będzie działalność przez dziewięć miesięcy, limit wyniesie 75 tys. zł.

Zmiana limitu VAT może wydawać się kłopotliwa dla tych osób, które przekroczyły w 2009 roku zwolnienie z VAT dlatego, że ich przychody z najmu przekroczyły 50 tys. zł. Automatycznie stały się bowiem one vatowcami z chwilą przekroczenia limitu i od nadwyżki ponad 50 tys. zł musiały płacić VAT.

Na szczęście takie osoby mogą wrócić do zwolnienia z VAT, mimo że przed końcem 2009 roku podatek ten już płaciły, pod dwoma warunkami. Po pierwsze, ich obrót (przychody z najmu) za rok 2009 nie mógł przekroczyć 100 tys. zł, lub kwoty odpowiednio niższej ustalonej proporcjonalnie do okresu wynajmowania nieruchomości. Drugi warunek dotyczy obowiązku złożenia specjalnego oświadczenia. Otóż, aby ponownie ze zwolnienia skorzystać, o zamiarze powrotu do niego trzeba zawiadomić urząd skarbowy (naczelnika urzędu), w którym rozliczamy VAT. Mamy na to czas do piątku 15 stycznia 2010 r. Przegapienie tej daty spowoduje, że VAT trzeba będzie płacić także w 2010 roku, mimo nieprzekroczenia w 2009 roku limitu 100 tys. zł. W takiej sytuacji do zwolnienia będzie wolno nam powrócić zgodnie z ogólnymi zasadami dopiero po roku, licząc od końca roku, w którym utraciliśmy prawo do zwolnienia.

Z możliwości wcześniejszego powrotu do zwolnienia nie mogą skorzystać osoby, które same zrezygnowały ze zwolnienia w 2009 roku. Jeśli tak się stało, do zwolnienia zgodnie z ogólnymi zasadami ustawy o VAT wolno im wrócić dopiero po roku.

Warto jeszcze zauważyć, że w związku z tym, że limit zwolnienia wynosi obecnie 100 tys. zł, w przypadku wynajęcia nieruchomości (nawet mieszkalnej, ale przeznaczonej np. na biuro) na potrzeby jakiejś firmy, w momencie, w którym opłaty czynszowe przekroczą 100 tys. zł, konieczne będzie zarejestrowanie się w charakterze podatnika VAT oraz płacenie tego podatku. Jak łatwo można sobie to wyliczyć, dotyczy to podatników pobierających miesięczny czynsz powyżej 8333,33 zł (poprzednio było to 4166,66 zł).

Obowiązująca obecnie ustawa o VAT przewiduje, że co do zasady, każdy przypadek sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej wymaga zaewidencjonowania takiej sprzedaży za pomocą kasy fiskalnej. Inaczej mówiąc, gdy sprzedajemy cokolwiek komuś, kto nie jest firmą, powinno się zarejestrować to w pamięci kasy fiskalnej. Uzasadnione wydaje się zatem pytanie, czy obowiązek ten dotyczy także wynajmu lokali i nieruchomości na cele mieszkalne na rzecz osób fizycznych.

Z przepisów dotyczących kas fiskalnych, a zatem przepisów rozporządzenia ministra finansów z 23 grudnia 2009 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz.U. nr 224, poz. 1797) wynika, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania do 31 grudnia 2010 r. sprzedaż w zakresie czynności wymienionych w załączniku do rozporządzenia. W poz. 15 tego załącznika wymieniono usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek - których świadczenie przez podatnika w całym zakresie dokumentowane jest fakturą.

Z przepisu tego wynika, że aby skorzystać ze zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących w przypadku usług w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek, należy spełnić bezwzględny warunek, jakim jest dokumentowanie tych usług fakturami.

Zgodnie z tym samym rozporządzeniem, do 31 grudnia 2010 r. z obowiązku prowadzenia ewidencji zwalnia się podatników, u których kwota obrotu z działalności, o której mowa w art. 111 ust. 1 ustawy o VAT (sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności), nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym kwoty 40 tys. zł i jeżeli wcześniej nie powstał wobec nich obowiązek ewidencjonowania. Zwolnienie to traci moc po upływie dwóch miesięcy, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło w trakcie 2010 roku przekroczenie kwoty obrotów w wysokości 40 tys. zł.

W przypadku osób rozpoczynających najem w 2010 roku, limit obrotów zwalniających ich z obowiązku stosowania kas (gdy nie są wystawiane faktury) wynosi 20 tys. zł. W tym jednak przypadku, gdy nastąpi przekroczenie limitu obrotów, zwolnienie obowiązuje tylko do momentu przekroczenia 20 tys. zł obrotu (aby w tym limicie się zwolnić, czynsz miesięczny przy najmie całorocznym musiałby być nie wyższy niż 1666,66 zł).

Inaczej rzecz by wyglądała, gdyby nieruchomość wynajmował podatnik, który równocześnie prowadzi działalność gospodarczą, w której stosuje już kasy fiskalne (rejestrujące). Inaczej niż w przypadku podatku dochodowego, podatnik taki nie jest raz podatnikiem VAT od działalności gospodarczej, a drugi raz od najmu, lecz tylko jednym podatnikiem, rozliczającym ten podatek od całego objętego nim obrotu (również zwolnionego z VAT). To zaś zdaniem organów podatkowych oznacza, że w związku z dokonywaniem sprzedaży na rzecz osób fizycznych obok sprzedaży w ramach działalności gospodarczej (np. handlu) również sprzedaży z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, podatnik powinien uwzględniać zarówno w prowadzonej ewidencji, jak i deklaracji dla podatku od towarów i usług przychody osiągane z tytułu świadczenia usług wynajmu mieszkania. W przypadku gdy są one dokumentowane fakturami VAT, nie muszą być ewidencjonowane na kasie fiskalnej. W przypadku gdy nie są one dokumentowane fakturami VAT, to podatnik ma obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej również w tym zakresie (zob. indywidualna interpretacja podatkowa z 13 stycznia 2009 r., nr IPPP1/443-1952/08-2/AW).

W przypadku osób rozpoczynających najem w 2010 roku limit obrotów zwalniających ich z obowiązku stosowania kas (gdy nie są wystawiane faktury) wynosi 20 tys. zł

Marek Kutarba