Najem i usługi poboczne są objęte 23-proc. stawką VAT

Podatnik świadczy usługi wynajmu powierzchni użytkowych od początku 2009 roku. Nabywa od dostawcy usługę dostarczenia wody i odprowadzenia ścieków, a następnie wystawia refakturę na najemców jako podmioty faktycznie korzystające z tych usług. Zgodnie z postanowieniami umów najmu najemcy są zobowiązani do zapłaty na rzecz wynajmującego comiesięcznie kwoty czynszu oraz kwoty opłaty serwisowo-eksploatacyjnej, przy czym ani czynsz, ani opłata eksploatacyjna nie obejmuje kwoty za niektóre opłaty eksploatacyjne, w tym za dostawę wody do przedmiotu najmu i odprowadzanie z niego ścieków. Opłatę eksploatacyjną z tytułu dostawy wody i odprowadzania ścieków najemcy opłacają w wysokości wskazanej na wodomierzu dla wynajmowanego lokalu lub też zgodnie z wysokością wskazaną na wodomierzu zamontowanym w danej części budynku, proporcjonalnie do udziału zajmowanej powierzchni wynajmowanego lokalu w części budynku na podstawie faktury (refaktury) wynajmującego wystawioną na podstawie faktury dostawcy wody. Według jakiej stawki powinna być opodatkowana usługa dostawy wody i odprowadzania ścieków refakturowana na rzecz najemcy, stawką obniżoną czy podstawową?

Gdy korzystający z lokalu nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowiące element świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu stanowią wraz z czynszem obrót z tytułu świadczenia usług najmu.

Podstawą opodatkowania jest obrót na podstawie ustawy o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054). Obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. W związku z tym kwota należna obejmuje wszystkie koszty związane z usługą najmu, kształtujące w efekcie kwotę żądaną od nabywcy.

Nie można więc sztucznie wyodrębniać z jednej kompleksowej usługi, jaką jest usługa najmu lokalu użytkowego, pewnych czynności tylko w tym celu, aby opodatkować je (przez refakturowanie) na korzystnych zasadach. Do takiego postępowania nie uprawniają przepisy definiujące podstawę opodatkowania i obrót. W przypadku gdy dany podmiot świadczy usługę o charakterze kompleksowym, lecz stanowiącą w istocie jedno niepodzielne świadczenie, to wówczas nie jest dopuszczalne dzielenie tej usługi na części i dokonywanie refakturowania jej poszczególnych elementów.

Jeżeli umowy na dostawę dostarczania wody i odprowadzania ścieków nie są zawierane bezpośrednio przez najemcę z dostawcą, wówczas kwoty należne z tych świadczeń pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umowy najmu, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej. To świadczenie nie stanowi odrębnej usługi, ale jest elementem pewnej całości, stanowiącej usługę najmu. W związku z tym, że świadczenie usługi najmu wraz ze świadczeniami dodatkowymi stanowi jedną usługę, do podstawy opodatkowania należy doliczyć również te świadczenia oraz zastosować jednolitą stawkę podatku, właściwą dla usługi zasadniczej (tj. usługi najmu).

Jeśli przedmiotem najmu są lokale użytkowe, to usługi dostawy wody i odprowadzania ścieków jako usługi pomocnicze do usługi głównej powinny zostać opodatkowane taką samą stawką co usługa najmu, tj. przed 1 stycznia 2011 r. stawką VAT 22-proc., natomiast w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r. stawką VAT 23-proc.

dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 6 września 2011 r. (nr IPTPP3/443-45/11-2/IB).

Nie zgadzam się z interpretacją. Nie można zgodzić się z poglądem, że treść umowy najmu nie ma znaczenia dla refakturowania kosztów mediów według różnych stawek. Z umowy najczęściej wynika, co jest elementem kalkulacyjnym czynszu. Jeżeli umowa nie stanowi, że na czynsz najmu składają się dodatkowe opłaty eksploatacyjne (np. za wywóz ścieków czy prąd), to nie można traktować tych świadczeń jak świadczenia poboczne.

Nie można też bezwzględnie przyjąć, że skoro usługi lub towary są związane z usługą zasadniczą i okazują się przydatne dla jej wykonania, to całość należy traktować jak świadczenie złożone. Ciekawe jest stwierdzenie organu, że usługi odprowadzania ścieków i dostawy wody są nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, lecz mające w stosunku do niej charakter poboczny.

W uzasadnieniu interpretacji pominięto jeszcze jeden wątek. Obniżenie stawki VAT na dostawę wody i odprowadzanie ścieków nie wynika z chęci uprzywilejowania grupy osób faktycznie (a nie jak refakturujący tylko na zasadzie fikcji prawnej) świadczących te usługi, lecz z powodu odciążenia realnych kosztów korzystania z tych świadczeń przez odbiorców końcowych. Celem preferencyjnej stawki jest obniżenie kosztów tych usług, a po opodatkowaniu ich stawką wyższą przypisaną dla najmu cel ten nie zostaje osiągnięty.

@RY1@i02/2011/206/i02.2011.206.071000400.802.jpg@RY2@

Jacek Matarewicz, doradca podatkowy w KPMG