Podatnicy muszą dwuetapowo sprawdzać stopień wykorzystywanych nieruchomości

Zmiana ustawy o VAT - jak podkreśla Marcin Zawadzki, doradca podatkowy, konsultant w MDDP - dotyczy głównie grupy podatników, którzy wykorzystują posiadane nieruchomości również do celów prywatnych (np. na osobiste cele mieszkaniowe) i równocześnie prowadzą działalność opodatkowaną i zwolnioną (np. pośrednictwo leasingowe i ubezpieczeniowe).

Z perspektywy VAT nakłady na nieruchomości niehandlowe są specyficznym rodzajem wydatków. W przypadku drobnych przedsiębiorców z reguły nabywane nieruchomości nie są wykorzystywane tylko do działalności gospodarczej bądź tylko do jednego rodzaju tej działalności.

- W większości przypadków nieruchomości faktycznie służą każdemu spektrum aktywności ich właściciela czy posiadacza - zauważa Marcin Zawadzki.

Dlatego też - jak dodaje ekspert - klasyfikacja VAT naliczonego od nakładów na nieruchomości do poszczególnych rodzajów aktywności właściciela (posiadacza) nieruchomości jest niezwykle trudna. W praktyce często zdarza się, że podatnicy nabywający lub dzierżawiący nieruchomości nie są uprawnieni do pełnego odliczenia VAT naliczonego na tego typu nakładach.

Zgodnie z dotychczasowymi przepisami ustawy o VAT nabycie nieruchomości w celach niehandlowych, która była wykorzystywana również na potrzeby prywatne, nie wiązało się z ograniczeniem odliczenia pełnej kwoty VAT naliczonego dotyczącego takiego nabycia.

- Jednocześnie, w przypadku wykorzystania tej nieruchomości dla celów prywatnych (np. dla osobistych celów mieszkaniowych) podatnik miał obowiązek dokonać samonaliczenia VAT w związku z "prywatnym użyciem firmowej" nieruchomości - tłumaczy Marcin Zawadzki.

Wskazuje także, że jeśli podatnik prowadził zarówno działalność opodatkowaną VAT, jak i działalność zwolnioną z VAT, to pojawiała się u niego konieczność monitorowania stopnia wykorzystania tej nieruchomości do poszczególnych rodzajów działalności. Mogło się bowiem okazać, że część kwoty VAT odliczonej w przeszłości powinna zostać skorygowana w górę lub w dół w rozliczeniu za dany rok kalendarzowy.

Dlatego też kwota VAT odliczona przez nabywcę nieruchomości w danym roku według określonego współczynnika sprzedaży podlegała obowiązkowej weryfikacji przez 10 lat, licząc od roku, w którym oddano nieruchomość do użytkowania.

- Jeśli w trakcie tych 10 lat współczynnik sprzedaży uległ zmianie o więcej niż 2 proc. w stosunku do współczynnika sprzedaży, na podstawie którego rozliczono nabycie nieruchomości, pojawiała się konieczność zwrotu lub możliwość odliczenia kwoty części VAT wynikającej z różnicy pomiędzy współczynnikami sprzedaży za dane lata. Zwrot lub dodatkowe odliczenie części VAT następowały w pierwszej deklaracji VAT składanej w danym roku kalendarzowym - przypomina Marcin Zawadzki.

Od 1 stycznia 2011 r. obowiązuje nowelizacja ustawy o VAT, która wprowadziła dodatkowe obostrzenia w odliczaniu VAT przez nabywców nieruchomości. Marcin Zawadzki podkreśla, że zgodnie z nowymi przepisami nabywca nieruchomości, która jest wykorzystywana zarówno do prowadzonej działalności gospodarczej, jak i do innych celów, kwotę VAT naliczonego związanego z nabyciem tej nieruchomości ustala według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej.

- Taka kwota VAT naliczonego jest następnie brana pod uwagę przy dokonywaniu stosownych odliczeń VAT - podpowiada ekspert z MDDP.

Jego zdaniem, co istotne, kwota VAT naliczonego ustalona przy nabyciu nieruchomości może ulec zmianie w ciągu 120 miesięcy od okresu, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania, ze względu na zmianę sposobu wykorzystywania nieruchomości (np. wskutek przekazania większej części nieruchomości do wykorzystania w działalności gospodarczej). Jeśli tak się stanie, nabywca powinien odpowiednio zwiększyć lub zmniejszyć kwotę VAT naliczonego proporcjonalnie do końca 120-miesięcznego okresu. Korekta kwoty VAT naliczonego w tym przypadku będzie następować w deklaracji VAT składanej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła zmiana stopnia wykorzystania nieruchomości.

- W praktyce znowelizowane przepisy ustawy o VAT eliminują konieczność samoopodatkowania użycia firmowej nieruchomości dla celów prywatnych. Ta czynność zostanie bowiem w pełni zastąpiona poprzez proces korygowania kwoty VAT naliczonego dotyczącego nabywanej nieruchomości - ocenia Marcin Zawadzki.

Jednocześnie nie uległy większej zmianie regulacje dotyczące odliczania VAT na podstawie współczynnika sprzedaży. Dlatego też podatnicy wciąż są zobowiązani do odnoszenia VAT naliczonego do proporcji obrotu z tytułu czynności dających prawo do odliczenia VAT w stosunku do obrotu z całej działalności gospodarczej, jak również do weryfikowania odliczonej kwoty na podstawie współczynnika sprzedaży po zakończeniu każdego roku.

Modyfikacja zasad odliczania VAT w przypadku nabycia nieruchomości w praktyce oznacza konieczność dwustopniowej weryfikacji przeznaczenia i wykorzystania nieruchomości. Według Marcina Zawadzkiego, po pierwsze, konieczne będzie reagowanie na zmianę stopnia wykorzystania nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej. Po drugie, obowiązkowe będzie coroczne odnoszenie części kwoty VAT naliczonego do proporcji różnych rodzajów czynności opodatkowanych VAT wykonanych przez podatnika.

- W praktyce więc nabywcy nieruchomości zostaną niejako zmuszeni do stworzenia nowego i skomplikowanego systemu monitoringu i rozliczania VAT naliczonego na nakładach na nieruchomości, który będzie stosowany przez ok. 10 lat od oddania nieruchomości do użytkowania - ostrzega Marcin Zawadzki.

Opisana modyfikacja systemu odliczania VAT przy nabyciu nieruchomości na pewno będzie budzić sporo emocji u podatników. Według Marcina Zawadzkiego przeprowadzona bez rozgłosu nowelizacja ustawy o VAT nie została poprzedzona wystarczającymi dyskusjami nad kształtem przyszłych przepisów czy też ich wpływem na polskich podatników.

Na pewno kontrowersje będzie budzić sposób ustalenia podziału nieruchomości pomiędzy działalność gospodarczą oraz pozostałe rodzaje działalności. Brak jakichkolwiek wytycznych co do sposobu potwierdzania stopnia wykorzystania nieruchomości dla określonych potrzeb przez podatnika może skutkować nadużyciami. Z drugiej strony, taki stan rzeczy stwarza szanse podatnikom na opracowanie optymalnego i możliwie łatwego do uzasadnienia klucza alokacji nieruchomości do działalności gospodarczej, tak by kwota VAT naliczonego była jak największa.

Marcin Zawadzki ostrzega, że problemy praktyczne mogą pojawić się w trakcie samego procesu korygowania VAT naliczonego oraz VAT podlegającego odliczeniu. Ze względu na różne definicje nieruchomości objętych specyficznym systemem korekty VAT naliczonego oraz korekty VAT na podstawie współczynnika sprzedaży, a także z racji odmiennych zasad liczenia okresu poszczególnych rodzajów korekt, kalkulacja kwot podlegających odliczeniu przez podatników może okazać się niezwykle trudna.

Dlatego też prawdopodobne jest, że zasady i sposób odliczania VAT od nabytych nieruchomości będą faktycznie regulowane przez przyszłą praktykę podatkową. Ze względu na wiele możliwych stanów faktycznych dotyczących nabycia i cech nieruchomości, to właśnie praktyka podatkowa może okazać się kluczowa dla prawidłowego odliczania VAT przez nabywców nieruchomości.

Kwota VAT naliczonego ustalona przy nabyciu nieruchomości może ulec zmianie w ciągu 120 miesięcy od okresu, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania

Konieczność 10-letniego monitorowania stopnia wykorzystania nieruchomości dla różnych rodzajów działalności występowała w przypadku gruntów zaliczonych przez nabywcę do środków trwałych bądź wartości niematerialnych i prawnych, a także w przypadku budynków i budowli, które zostały przez nabywcę zaliczone do środków trwałych bądź wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji zgodnie z przepisami w zakresie CIT bądź PIT, przy założeniu, że wartość początkowa nabytych gruntów, budynków lub budowli nie była niższa niż 15 tys. zł.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz 535 z późn. zm.).