Kiedy obiekty są opodatkowane jak budowle, a kiedy jak budynki

w Podatek za budynek liczy się od powierzchni użytkowej, za budowlę - od jej wartości

w Opodatkowane są jedynie budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej

Właściciele budynków i budowli mają obowiązek płacić podatek od nieruchomości. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podlegają: grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W praktyce od tego, jak obiekt budowlany zostanie zakwalifikowany, zależy wysokość podatku. Czasem nawet w ogóle nie trzeba będzie go płacić. W przypadku budowli podatkiem objęte są bowiem jedynie te, które są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jeśli więc osoba fizyczna ma np. zbiornik, ale wykorzystuje go tylko do celów prywatnych, to podatku nie zapłaci.

Ważne definicje

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynkiem jest obiekt budowlany w rozumieniu prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budowlą natomiast - zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy - jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane związane z obiektem budowlanym, które umożliwia użytkowanie tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Obie definicje odwołują się więc do definicji z prawa budowlanego. Budynek jest w nim zdefiniowany identycznie jak w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Inaczej jest jednak z budowlą. Artykuł 3 pkt 3 prawa budowlanego wymienia przykładowe: mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe i wiele innych. Oprócz wyliczonych (nie jest to katalog zamknięty) budowlami są obiekty niebędące budynkami lub obiektami małej architektury. Te ostatnie - np. posągi - w ogóle nie są opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Jak rozróżnić

W praktyce problemy sprawia właściwa klasyfikacja obiektów budowlanych, które na pierwszy rzut oka powinny zostać zaliczone do budynków, ale są pozbawione jednej z ich cech, np. fundamentów. Ponieważ nie spełniają jednego z warunków definicji, nie można ich uznać za budynek. Przykładowo domek postawiony na ziemi nie jest związany z gruntem, nie jest więc budynkiem. Należy go zaliczyć do budowli. Jeśli wiąże się z prowadzeniem działalności gospodarczej, to właściciel będzie musiał zapłacić podatek od jego wartości. Jeśli jednak jest to np. domek letniskowy, który nie jest związany z działalnością gospodarczą i faktycznie nie jest związany trwale z gruntem, to w ogóle nie będzie opodatkowany.

Wiele sporów, które rozstrzygają sądy administracyjne, dotyczy opodatkowania zbiorników na gaz. W tym przypadku sądy badają, czy zbiornik, który zwykle jest częścią instalacji gazowej, można zaliczyć do budowli na podstawie drugiej części jej definicji (dotyczącej urządzeń). Zdaniem sądów (np. wyrok WSA w Krakowie z 6 lipca 2012 r., sygn.akt I SA/Kr 731/12), jeśli zbiornik jest ściśle powiązany np. budynkiem, zapewnia możliwości jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem oraz ma cechy przyłączy i urządzeń instalacyjnych, to trzeba go uznać za budowlę. Również w tym przypadku należy jednak zbadać, czy taka budowla jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jeśli jest, to skutkiem będzie opodatkowanie podatkiem od nieruchomości, a podstawą opodatkowania będzie wartość budowli.

Jak ustalić wartość

Podatnicy, którzy zaklasyfikują obiekt do budowli, mają problemy dotyczące ustalenia podstawy opodatkowania. W przypadku budynku jest to proste - podstawą opodatkowania jest powierzchnia użytkowa. Z budowlami sytuacja jest bardziej skomplikowana. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawą opodatkowania dla budowli, lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych (ustawie o PIT i CIT), ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne. Z kolei w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych podstawą opodatkowania jest ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Podstawą opodatkowania budowli będzie wartość ustalona dla celów podatku dochodowego.

Stawki podatku na terenie gminy lub miasta określa rada gminy lub rada miasta. Nie mogą one jednak przekroczyć stawek maksymalnych ustalonych przez ministra finansów. W tym roku stawka maksymalna od budowli wynosi 2 proc. jej wartości, natomiast stawka maksymalna od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 22,82 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. W przypadku budynków (lub ich części) mieszkalnych stawka nie może przekroczyć 0,73 zł, a od budynków (lub ich części) pozostałych - 7,66 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej.

PRZYKŁADY

1 Czy tymczasowy obiekt taki jak kiosk będzie budowlą

Tak. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych określa, że budowlą są obiekty budowlane, które nie są budynkiem lub obiektem małej architektury. Zgodnie z art. 3 pkt 5 prawa budowlanego obiektem budowlanym są również tymczasowe obiekty. Prawo budowlane precyzuje, że są one przeznaczone do czasowego użytkowania w okresie krótszym od ich trwałości technicznej, przewidziane do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także niepołączone trwale z gruntem. Wymienia przykłady: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. Skoro więc kiosk uliczny został wymieniony jako tymczasowy obiekt budowlany oraz nie jest trwale związany z gruntem, a więc nie spełnia warunków, aby zaliczyć go do budynków, to należy go uznać za budowlę. Chęć prowadzenia w nim sprzedaży oznacza, że będzie w nim prowadzona działalność gospodarcza. W rezultacie podatnik będzie musiał zapłacić daninę od wartości kiosku.

2 Czy wiata należąca do firmy jest opodatkowana

Wiata będzie opodatkowana podatkiem od nieruchomości jako budowla. Jest to obiekt budowlany, którego nie można zakwalifikować do budynków, ponieważ nie jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród. Zgodnie z definicją z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest to zaś niezbędny warunek, aby uznać obiekt za budynek. W rezultacie będzie to budowla, która jest opodatkowana podatkiem od nieruchomości, pod warunkiem że jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. W omawianej sytuacji warunek ten jest spełniony, ponieważ właściciel wiaty jest przedsiębiorcą.

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 1a ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Art. 3 pkt 1, 2, 3, 5 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j.

Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

3 PYTANIA DO EKSPERTA

@RY1@i02/2013/010/i02.2013.010.183001000.802.jpg@RY2@

Adam Hellwig, doradca podatkowy, dyrektor w PwC

Jakie dane trzeba wykazać w deklaracji

Osoby prawne, jednostki organizacyjne i spółki niemające osobowości prawnej, które są właścicielami nieruchomości, muszą do końca stycznia złożyć deklarację na podatek od nieruchomości. Jakie dane trzeba w niej wykazać?

Wymienieni podatnicy są zobowiązani do 31 stycznia 2013 r. złożyć do właściwego organu podatkowego (tj. prezydenta, burmistrza albo wójta - z reguły na adres urzędu gminy) deklarację podatkową, w której oprócz danych identyfikujących podatnika należy wykazać przedmiot opodatkowania, tj.: powierzchnię gruntów, budynków, jak również wartość budowli. Właściwy formularz deklaracji należy pobrać bezpośrednio w urzędzie gminy albo ze strony internetowej tego urzędu.

Właściciel gruntów musi wskazać, jaka powierzchnia dotyczy poszczególnych rodzajów gruntów. W stosunku do różnych kategorii gruntów właściwe są różne stawki podatkowe. Podobnie z powierzchnią budynków - w deklaracjach znajdziemy podział na budynki mieszkalne, związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych i pozostałe budynki.

Rady gminy uchwalają też zwykle wzory załączników do deklaracji, w których należy wykazać np. szczegółowe dane dotyczące większej liczby współwłaścicieli.

Jak ustalić podatek od budowli

Czy po zamortyzowaniu budowli dla celów podatku dochodowego dalej trzeba płacić podatek od nieruchomości?

Tak. Podstawą opodatkowania budowli jest wartość początkowa, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne. W przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych będzie to wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Ta zasada jest jednym z absurdów polskiego prawa podatkowego. Gdy podatnicy mają istotną część zamortyzowanego majątku, którego wartość nabycia albo koszt wytworzenia były duże, w praktyce możliwe jest dokonanie aktualizacji wartości dla celów podatku dochodowego. Wymaga to przeprowadzenia kilku operacji restrukturyzacyjnych. Takie działania będą również korzystne, jeśli chodzi o podatek od nieruchomości. Dotyczy to przypadku, gdy aktualna wartość rynkowa środków trwałych jest niższa niż wartość pierwotnie wykazana w ewidencji środków trwałych.

Co zrobić po zamortyzowaniu budowli

Dużo trudniej policzyć podatek od budowli niż od budynku. Jak go ustalić?

Podatek od budowli to maksymalnie 2 proc. wartości początkowej przyjętej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. W przypadku niektórych kategorii budowli nie jest to trudne. Dotyczy to w szczególności obiektów, które w całości stanowią budowle w rozumieniu ustawy podatkowej i prawa budowlanego. W takim bowiem przypadku podstawą opodatkowania będzie wartość początkowa ujawniona w rejestrze środków trwałych.

Nieco trudniej jest w sytuacjach, w których jedynie część danego środka trwałego jest zaklasyfikowana jako budowla, np. część budowlana urządzenia technicznego (czyli fundament pod piecem przemysłowym). Z rejestru środków trwałych nie można bowiem odczytać wartości początkowej tej części środka trwałego. Co więcej, często podatnicy nie dysponują nawet historycznymi danymi dotyczącymi proporcji, w jakiej pozostaje część budowlana do całości. Wtedy należy oprzeć się w zasadzie na wszystkich wiarygodnych szacunkach, które pozwalają określić wartość rynkową części budowlanej (może to być np. wycena).

Rozmawiał Łukasz Zalewski