Kiedy przedsiębiorca korzystający z gminnego lokalu użytkowego płaci podatek od nieruchomości

@RY1@i02/2014/193/i02.2014.193.071001200.803.jpg@RY2@

Artykuł 3 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 849) stosuje się w takim przypadku, jaki opisany został w pytaniu, to jest gdy umowa najmu została rozwiązana, a nieruchomość jest nadal w posiadaniu osoby fizycznej lub prawnej.

Co do zasady w takim przypadku obowiązek podatkowy nie wygasa - zmienia się tylko status podatnika, co powoduje konieczność zmiany wcześniej wydanych decyzji. W przypadku gdy podatnik złoży informację w sprawie podatku od nieruchomości, decyzje organu podatkowego powinny być wydane w sprawach prostych w terminie do 30 dni, w sprawach skomplikowanych najpóźniej do dwóch miesięcy.

W związku z niedoprecyzowaniem, jaką formę zgody czytelnik ma na myśli, uznać należy, że w takim przypadku zastosowanie ma art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Oczywiste jest, że użytkownik nie posiada tytułu prawnego do lokalu użytkowego, a zatem ma go w posiadaniu bez żadnego tytułu.

Mirosława Witas

 naczelnik wydziału podatków i opłat Urzędu Miasta Katowice

@RY1@i02/2014/193/i02.2014.193.071001200.804.jpg@RY2@

Adam Kałążny starszy konsultant w zespole ds. podatku od nieruchomości w Deloitte Doradztwo Podatkowe

Przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wprowadzają podstawową zasadę, zgodnie z którą podatnikiem podatku od nieruchomości jest zawsze właściciel, posiadacz samoistny lub użytkownik wieczysty nieruchomości lub obiektów budowlanych, również w sytuacji, gdy nieruchomość jest przedmiotem najmu lub dzierżawy na rzecz innego podmiotu (posiadacza zależnego).

Wyjątek od powyższej zasady ustawodawca wprowadził dla nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w przypadku których podatnikiem jest posiadacz nieruchomości, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem lub z innego tytułu prawnego (z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości) lub jest bez tytułu prawnego.

Tym samym zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zarówno fakt zawarcia z właścicielem nieruchomości umowy najmu, jak i jej wygaśnięcie nie są okolicznościami warunkującymi uznanie posiadacza nieruchomości za podatnika podatku od nieruchomości. Jak bowiem wskazałem powyżej, zgodnie z generalną zasadą podatnikiem podatku od nieruchomości, niezależnie od zawartych umów najmu lub dzierżawy, jest właściciel nieruchomości.

Natomiast w specyficznym przypadku nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego podatnikiem podatku od nieruchomości jest zawsze podmiot posiadający nieruchomość zarówno na podstawie umowy najmu, jak również bez tytułu prawnego (czyli np. po jej wygaśnięciu). Jeśli zatem najemca będący osobą fizyczną jest w posiadaniu lokalu użytkowego należącego do gminy, jest zobowiązany do jego opodatkowania po wcześniejszym doręczeniu mu decyzji ustalającej wysokość podatku od nieruchomości. Gdyby był to lokal mieszkalny, niestanowiący odrębnej nieruchomości, wówczas do uiszczenia podatku byłaby zobowiązana gmina, a nie najemca.

Zgodnie z art. 6 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w przypadku podatników będących osobami fizycznymi organ podatkowy jest zobowiązany do wydania i doręczenia podatnikowi decyzji ustalającej wysokość podatku.

W przypadku osoby fizycznej, występującej w charakterze podatnika w stosunku do nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego użytkowanej na podstawie zawartej i obowiązującej umowy najmu lub też bez tytułu prawnego (po wygaśnięciu umowy), organ podatkowy powinien corocznie wydać i doręczyć podatnikowi decyzję ustalającą wysokość zobowiązania podatkowego.

Przepisy nie regulują wprost kwestii terminu, w jakim decyzja powinna zostać wydana i doręczona przez organ podatkowy (zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z przepisów ordynacji podatkowej decyzja powinna zostać wydana niezwłocznie). W praktyce najczęściej decyzje ustalające wysokość podatku od nieruchomości są wydawane do końca stycznia danego roku podatkowego, jednak w indywidualnych przypadkach może się zdarzyć, iż decyzja zostanie wydana w trakcie roku, a nawet po jego zakończeniu. Co istotne, podatnik będący osobą fizyczną jest zobowiązany do zapłaty podatku dopiero po doręczeniu mu stosownej decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego za dany rok.

W przypadku nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego podatnikiem podatku od nieruchomości będzie zawsze podmiot ją użytkujący, niezależnie od faktu, czy robi to na podstawie umowy najmu, zgody właściciela udzielonej w innej formie czy też bez tytułu prawnego. Jedynym wyjątkiem jest wspomniany najem przez osobę fizyczną lokalu mieszkalnego niestanowiącego odrębnej nieruchomości.

Natomiast w przypadku nieruchomości będących własnością innego podmiotu podatnikiem podatku od nieruchomości będzie zawsze właściciel, niezależnie od tego, na jakiej podstawie użycza swojej nieruchomości innemu podmiotowi.

Warto przypomnieć, że to, kto jest podatnikiem, określone jest wprost w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Zasad tych nie można więc zmienić w drodze umowy cywilnoprawnej - nie można zatem w umowie z najemcą przenieść na niego obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości, podobnie jak Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nie może na podstawie jakiejkolwiek umowy czy porozumienia przejąć tego obowiązku od użytkownika (posiadacza) nieruchomości do niej należącej.

Gmina miała więc podstawy prawne do wydania decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości po stronie użytkownika lokalu za okres, w którym użytkował on lokal bez tytułu prawnego (a więc po wygaśnięciu umowy najmu, na podstawie udzielonej mu zgody). Dodatkowo należy wskazać, że obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości spoczywał na najemcy również w okresie, w którym użytkował on lokal na podstawie obowiązującej umowy najmu zawartej z gminą.

Podstawa prawna

Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 849).

Oprac. Przemysław Molik