Optymalizacja w podatku od nieruchomości

O co toczył się spór

Spór dotyczył możliwości optymalizacji podatku od nieruchomości w stanie prawnym obowiązującym do końca 2015 r. Obowiązujący w tym czasie art. 3 ust. 5 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1445 ze zm.) pozwalał wyodrębnić własność lokali w budynku. Skutkiem była możliwość zapłaty podatku przez każdego ze współwłaścicieli od całej powierzchni swojego, odrębnego lokalu (zwykle była ona niewielka) oraz – tylko proporcjonalnie – od części wspólnej budynku (zwykle była duża). W efekcie takie wyodrębnienie powodowało kolosalne zmniejszenie podatku.

Przepisy były jednak tak sformułowane, że pojawiły się dwie wykładnie. Problem polegał bowiem na tym, że tylko część podatników wyodrębniała lokale na własną rzecz. Niektóre sądy uznawały, że nie ma znaczenia, czy prawo własności do wyodrębnionych lokali należy do kilku podmiotów czy tylko do jednego. Inne zaś nie widziały w tym przeszkody do optymalizacji.

ROZSTRZYGNIĘCIE

W stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2015 r. art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych ma zastosowanie również w sytuacji, gdy wyodrębnione lokale, z własnością których wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, znajdują się we własności tego samego podmiotu – tak ostatecznie sprawę rozstrzygnął NSA w uchwale. Przy czym wciąż nie ma jeszcze pisemnego jej uzasadnienia.

W ustnym uzasadnieniu sąd zwrócił uwagę, że w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych nie ma definicji wyodrębnionej własności lokali. Trzeba więc odwołać się do ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.), która przewiduje możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. Innymi słowy, właściciel lokali może ustanowić odrębną własność dla siebie. Zdaniem NSA bez znaczenia jest więc to, że po wyodrębnieniu lokali prawo do nich będzie należało do tego samego podmiotu. W świetle art. 3 ust. 5 istotne jest to, że powstanie część wspólna, a nie kto jest ich właścicielem.

PODSUMOWANIE

Od 1 stycznia 2016 r. znowelizowano przepisy i powyższa optymalizacja jest już niemożliwa do przeprowadzenia. Inaczej mówiąc, wyodrębnienie lokalu nie da oszczędności podatkowych. Podatek trzeba uiścić od całej powierzchni lokali i części wspólnych, a nie proporcjonalnie. Niemniej uchwała utwierdziła podatników, że do końca 2015 r. mogli zgodnie z prawem optymalizować podatek od nieruchomości. ©℗