Jak prawidłowo płacić podatek od firmowych nieruchomości

Z posiadaniem nieruchomości przez firmę wiążą się obowiązki w zakresie podatku od nieruchomości. Spółki, które zamierzają kupić nieruchomość, zazwyczaj mają już plan dotyczący jej wykorzystania oraz kosztów związanych z jej użytkowaniem. Powinny jednak pomyśleć również o planowaniu związanym z podatkiem od nieruchomości. Zasada jest prosta, im większy budynek, im więcej budowli ma firma lub im większy teren zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, tym wyższy podatek od nieruchomości. Zasada ta nie ma jednak zastosowania, w przypadku gdy nieruchomość jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej i korzysta ze zwolnienia od podatku. W takiej sytuacji obciążenia z tytułu podatku od nieruchomości będą albo bardzo niskie, albo – przez pewien okres – w ogóle ich nie będzie. Zakładamy jednak, że nieruchomość znajduje się poza strefą i podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości na zasadach określonych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.). W takim przypadku nie będzie miało znaczenia, czy firma wykorzystuje nieruchomość do działalności gospodarczej, czy budynek stoi pusty. Będzie musiała za niego odprowadzać podatek od nieruchomości, tak jakby prowadzona w nim była działalność gospodarcza, a więc według najwyższej stawki. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku z 20 marca 2009 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II FSK 1888/07) stwierdził, że sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę skutkuje tym, że budynek, budowla, grunt są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Tak więc różnego rodzaju obiekty niewykorzystywane w danym momencie lub gdzie prowadzona jest innego rodzaju działalność niż gospodarcza, należy uznać za związane z działalnością gospodarczą.

A zatem firma, która kupiła budynek na tyle duży, że nie będzie wykorzystywała całej jego powierzchni do działalności, będzie musiała odprowadzić podatek od całej powierzchni nieruchomości, a nie tylko tej, którą wykorzystuje. Ustawodawca podatkowy przyjął bowiem założenie, że nieruchomości zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej powinny być wykorzystane w 100 proc. Innymi słowy, jeśli firma posiada nieruchomość o powierzchni 100 mkw., to przyjmuje się, że prowadzi działalność gospodarczą na powierzchni 100 mkw. Dlatego tak ważne jest planowanie podatkowe w podatku od nieruchomości jeszcze przed zakupem budynku. Tylko w pełni wykorzystywane budynki będą zoptymalizowane podatkowo. Jest to istotne dla każdej firmy również z punktu widzenia optymalizacji kosztów prowadzenia działalności gospodarczej. Nie ma znaczenia, czy warunki rynkowe są trudne, czy firma świetnie prosperuje. Powinna zadbać o optymalizację kosztów, bowiem leży to w jej interesie oraz gwarantuje prawidłowość rozliczeń podatkowych. Jeśli rozliczenia będą zgodne z przepisami, to w razie kontroli podatkowej w firmie nikt nie będzie ich kwestionował. W dalszej części artykułu pokażemy, w jaki sposób wykorzystać w pełni nieruchomość w firmie, a w rezultacie jak zapłacić dokładnie tyle podatku, ile należy się gminie.

Przedmiot opodatkowania

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki i budowle zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Artykuł 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa) stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane: grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dla określenia przedmiotu opodatkowania podatkiem od nieruchomości istotne są również definicje zawarte w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy. Zgodnie z tym przepisem za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b), chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Z kolei zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 4 za działalność gospodarczą uważa się działalność, o której mowa w przepisach prawa działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 2.

Podatnikami podatku od nieruchomości, jak wynika z art. 3 ust. 1 ustawy, są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, które są m.in. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych lub posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych. Podatnikami są więc zarówno spółki kapitałowe, jak i osobowe.

Organem podatkowym właściwym w sprawach podatków i opłat jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Podatek od budowli

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają nie tylko grunty i budynki, ale również budowle. Problematyczne jest jednak ustalenie, czy dany obiekt jest budowlą w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Aby dobrze zakwalifikować nieruchomość do danej kategorii, należy w pierwszej kolejności sięgnąć do słowniczka, który znajduje się w art. 1a ustawy. Zgodnie z nim za budynek uważa się obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z kolei budowlą jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jak więc widzimy, ustawa o podatkach i opłatach lokalnych odwołuje się do definicji określonych w przepisach prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.) przez obiekt budowlany należy rozumieć:

● budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,

● budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

● obiekt małej architektury.

A zatem obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury jest budowlą w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W praktyce za budowle uważa się m.in. linie telefoniczne, słupy, reklamy przy drogach i in.

Kwalifikacja gruntu

Wydaje się, że w powyższych definicjach nie ma nic zaskakującego. Praktyka pokazuje jednak, że przepisy te rodzą spory firm z gminnymi organami podatkowymi. Wątpliwości dotyczą m.in. kwalifikacji gruntów, budynków i budowli do kategorii gruntów, budynków i budowli zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Rozstrzygnięcie takiej kwestii ma zasadniczy wpływ na optymalizację kosztów prowadzonej działalności. Chodzi bowiem o to, że stawka od nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności jest stawką najwyższą. A zatem możliwość zakwalifikowania gruntu, budynku lub budowli do kategorii innej niż nieruchomości związanej z prowadzoną działalnością pozwoliłoby na zapłatę podatku według stawki niższej. W praktyce jednak firmom jest bardzo trudno udowodnić, że nieruchomość, której firma jest właścicielem lub posiadaczem, nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problemy działalności gospodarczej

Przykładowo WSA w Gliwicach w wyroku z 26 stycznia 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 720/08) rozstrzygnął, czy grunty objęte rekultywacją należy zakwalifikować do gruntów związanych z prowadzoną działalnością, a także kto jest przedsiębiorcą w przypadku spółek cywilnych. Zdaniem WSA przedsiębiorcą jest wspólnik spółki cywilnej, a nie spółka, a skoro na wspólników – jako osoby fizyczne został nałożony obowiązek rekultywacji spornych gruntów – to grunty te są w ich posiadaniu. Sąd dodał, że fakt udostępnienia nieruchomości przez właściciela czy współwłaścicieli spółce nie zmienia prawa własności, a korzystanie przez wspólników z nieruchomości w takiej sytuacji odbywało się na zasadzie posiadania zależnego. W dalszej części uzasadnienia WSA wskazał, że zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za działalność gospodarczą uznaje się działalność, o której mowa w przepisach Prawa działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 2. Z kolei w ustawie z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. nr 216, poz. 1367 z późn. zm.) ustawodawca określił dwa podstawowe pojęcia związane z tą sferą aktywności, tj. pojęcie działalności gospodarczej oraz przedsiębiorcy. Zgodnie z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Zgodnie natomiast z art. 4 przedsiębiorcą w rozumieniu tej ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Za przedsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej. Sąd uznał więc, że ustawodawca przesądził, że za przedsiębiorcę należy traktować wspólników spółki cywilnej, a nie samą spółkę. Rozwiązanie to – jak dodał sąd – utrzymano w kolejnym akcie prawnym regulującym podstawy prowadzenia działalności gospodarczej, a mianowicie w ustawie z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej. Reasumując, zasadne jest sformułowanie tezy – że w stanie prawnym z 2006 roku – w świetle art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy podatkach i opłatach lokalnych oraz przepisów art. 2 i 4 ust. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej działalność gospodarczą w przedmiocie wydobywania kopalin prowadzili wspólnicy spółki cywilnej jako osoby fizyczne, a to z tego tytułu, że status przedsiębiorcy przysługiwał wspólnikom spółki, a nie spółce.

Istota sporu rozpatrywanego w omawianym wyroku dotyczyła tego, czy nałożenie obowiązku rekultywacji gruntów przez uprawniony do tego organ dotyczy podmiotu gospodarczego, czy też dotyczy osób fizycznych, niebędących przedsiębiorcami. Sąd przyznał rację samorządowemu kolegium odwoławczemu, które stwierdziło, że w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zdefiniowane zostało pojęcie gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, za które ustawodawca uznał grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Kolejne ustawy wyjaśniały pojęcie rekultywacji gruntów.

Nie przytaczamy jednak wszystkich rozstrzygnięć sądu, ponieważ nie jest to przedmiotem artykułu. WSA doszedł do konkluzji, zgodnie z którą rekultywacja gruntów nie jest odrębną działalnością gospodarczą przedsiębiorcy, lecz jest nierozerwalnie związana z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. W tej sytuacji sąd uznał, że grunt poddany rekultywacji przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą polegającą na wydobywaniu kopalin powinien być traktowany jako grunt związany z prowadzeniem działalności gospodarczej i podlegać do chwili jej zakończenia opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości przy zastosowaniu najwyższej stawki, tj. stawki ustalonej dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przykład wyroku pokazuje, jakie problemy mają firmy z podatkiem od nieruchomości. Czasem to, co wydaje się podatnikowi, nie musi być zgodne z przepisami, a w konsekwencji należy zapłacić podatek, i to według najwyższej stawki.

Obowiązki podatnika

Obowiązki firmy w zakresie podatku od nieruchomości sprowadzają się właściwie do dwóch podstawowych czynności. Po pierwsze, firma musi złożyć deklarację na podatek od nieruchomości, a po drugie, zapłacić podatek w terminie.

Obowiązek zadeklarowania podatku wynika z art. 6 ust. 9 ustawy, zgodnie z którym osoby prawne są obowiązane:

● składać, w terminie do 15 stycznia, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu – w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku;

● odpowiednio skorygować deklaracje w razie zaistnienia zdarzenia, o którym mowa w ust. 3, w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia;

● wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości – bez wezwania – na rachunek budżetu właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do 15 każdego miesiąca.

Formularze deklaracji na podatek od nieruchomości każda gmina ustala indywidualnie. Firma, która chce złożyć deklarację, musi albo ściągnąć odpowiedni formularz z internetowej strony gminy lub miasta, albo udać się do urzędu po formularz. Po wypełnieniu i złożeniu deklaracji trzeba płacić podatek co miesiąc w ratach proporcjonalnych, w terminie do 15 dnia każdego miesiąca.

Podstawa opodatkowania

W deklaracji na podatek od nieruchomości należy zadeklarować powierzchnię gruntów, budynków lub wartość budowli związanych z prowadzoną działalnością. Jak to zrobić?

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawę opodatkowania stanowi:

● dla gruntów – powierzchnia,

● dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa,

● dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 4–6 – wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

W przypadku opodatkowania gruntów jako podstawę opodatkowania przyjmuje się więc powierzchnię gruntów. Należy pamiętać, że powierzchnia gruntów musi być zgodna z powierzchnią określoną w ewidencji gruntów dla danej gminy. Jeśli podatnik zadeklaruje powierzchnię mniejszą niż wynikająca z ewidencji, organ podatkowy przyjmie jako podstawę opodatkowania powierzchnię gruntów określoną w ewidencji.

W przypadku opodatkowania budynków powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

A zatem jeśli pomieszczenia w budynku są wyższe niż 2,20 m, to należy zaliczyć całą ich powierzchnię do podstawy opodatkowania. Jeśli wysokość pomieszczenia wynosi od 1,40 m do 2,20 m, to powierzchnię tych pomieszczeń lub ich części zalicza się w połowie do opodatkowania. Natomiast, jeśli pomieszczenia lub ich części nie są wyższe niż 1,40 m, to w ogóle nie liczy się ich powierzchni do podstawy opodatkowania. Wyliczenia te są bardzo istotne. Przykładowo, jeśli budynek ma skośny dach i na ostatnim piętrze (poddasze użytkowe) są skosy, to do podstawy opodatkowania nie należy wliczać całej powierzchni piętra. Powierzchnie, które mają wysokość poniżej 1,4 m w ogóle nie będą liczone do podstawy opodatkowania.

Podstawa opodatkowania budowli

Najwięcej problemów z ustaleniem podstawy opodatkowania mają posiadacze budowli. Generalnie podstawą opodatkowania budowli jest wartość budowli ustalona na 1 stycznia, która stanowi podstawę obliczania amortyzacji. W praktyce więc jest to wartość początkowa ustalona na 1 stycznia. Zgodnie z art. 16h ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.) za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, uważa się: w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia; w razie częściowo odpłatnego nabycia, cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu określonego w art. 12 ust. 5a ustawy o CIT; w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia; w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości; w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego (aportu) niesionego do spółki kapitałowej, a także udziału w spółdzielni – ustaloną przez podatnika na dzień wniesienia wkładu lub udziału wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej; w razie otrzymania w związku z likwidacją osoby prawnej ustaloną przez podatnika wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.

Przepisy o podatkach i opłatach lokalnych określają także szczególny moment ustalania wartości budowli w przypadku, gdy firma nabyła budowlę w ciągu roku. Podstawą opodatkowania jest w takiej sytuacji wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego.

Natomiast w przypadku budowli zamortyzowanych podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 4 ust. 6 ustawy, jeżeli budowle lub ich części, od których firma nie dokonuje odpisów (budowle zostały zamortyzowane), zostały ulepszone lub zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych nastąpiła aktualizacja wyceny środków trwałych – podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa ustalona na 1 stycznia roku podatkowego następującego po roku, w którym dokonano ulepszenia lub aktualizacji wyceny środków trwałych.

Przepisy określają także, że w sytuacji, gdy podatnik nie określi wartości budowli, zrobi to powołany przez gminę biegły rzeczoznawca. Warto jednak zadeklarować wartość budowli, ponieważ zgodnie z art. 4 ust. 7 ustawy, w przypadku gdy podatnik nie określił wartości budowli lub wartość ustalona przez biegłego jest wyższa co najmniej o 33 proc. od wartości określonej przez podatnika, koszty ustalenia wartości przez biegłego ponosi podatnik.

Odbiorca podatku

Jeśli firma zadeklarowała podatek od nieruchomości w prawidłowej wysokości, musi go wpłacić na rachunek gminy, na której położona jest nieruchomość. Podatek od nieruchomości jest bowiem podatkiem gminnym, a zatem należność należy uiścić na konto gminy, a nie urzędu skarbowego. Również ewentualny spór o wysokość podatku, zwolnienia i in. prowadzi się z gminnym organem podatkowym, czyli zgodnie z art. 1c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta.

Obowiązek podatkowy

Od kiedy płacić podatek od nieruchomości – to pytanie zadaje sobie wiele firm, a zwłaszcza te, które kupiły grunt lub budynek, albo go wybudowały. Odpowiedź nie jest jednak tak oczywista, zwłaszcza w bardziej skomplikowanych stanach faktycznych.

Co do zasady obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Jak stanowi natomiast art. 6 ust. 3 ustawy, jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie. Kolejny ust. 4 art. 6 stanowi natomiast, że obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek. Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek.

Zasady te w praktyce sprawiają wiele problemów podatnikom. Spory sądowe dotyczą rozumienia pojęć, takich jak okoliczności uzasadniające powstanie obowiązku podatkowego, czy zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania. Pojęcia te są na tyle ogólne, że wiele firm nie wie, czy dana okoliczność wpływa na powstanie lub wygaśnięcie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości.

Obowiązujące stawki podatku

Fakt, że podatek od nieruchomości jest podatkiem gminnym, oznacza, że stawki podatku ustalają rady gmin. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości. Stawki nie mogą jednak przekroczyć maksymalnych wielkości, które co roku ogłasza minister finansów w specjalnym obwieszczeniu. Jak wynika jednak z art. 5 ust. 2 ustawy przy określaniu wysokości stawek rada gminy może różnicować ich wysokość dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy, przeznaczenie i sposób wykorzystywania gruntu. Rada gminy może także – zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy – różnicować wysokość stawek dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, sposób wykorzystywania, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków. Przy określaniu wielkości stawek rada gminy może również różnicować wysokość stawek, uwzględniając rodzaj prowadzonej działalności.

Wszystkie powyższe regulacje oznaczają, że stawki podatku od nieruchomości mogą być różne w poszczególnych gminach. W zależności od polityki stosowanej w danej gminie lub mieście firmy płacą podatki według różnych stawek. Jeśli więc firma planuje kupić grunt lub wybudować lub nabyć budynek, może wcześniej zorientować się, jaką politykę dotyczącą stawek podatku stosują gminy. Warto bowiem ulokować siedzibę firmy w gminie, która od lat stosuje niższe stawki podatku, bowiem oznacza to niższe koszty dla firmy.

Optymalizacja podatku

Kiedy już wiemy, jak płacić podatek od nieruchomości i w jakiej wysokości, warto prześledzić, jakie zobowiązania z tego tytułu powstają w firmie. Często okazuje się, że zobowiązania te można zmniejszyć, i to o niemałe kwoty. Wszystko zależy od tego, jak dużo gruntów, budynków i budowli ma firma. Jeśli posiada ona jedno piętro o powierzchni użytkowej 100 mkw., możliwości zaoszczędzenia są niewielkie. Należy jednak dokładnie przemierzyć pomieszczenia i sprawdzić, czy podstawa opodatkowania jest faktycznie taka, jak została zadeklarowana na początku roku. Jest to jedno z podstawowych działań, jakie może podjąć firma, aby zmniejszyć swoje koszty podatkowe.

Jeśli chodzi o firmy większe, posiadające wiele nieruchomości, oszczędności mogą sięgnąć nawet kilkuset tysięcy złotych, zazwyczaj wynoszą ok. 30 proc. Według analiz firmy Alma Consulting Group Polska przedstawionych w zeszłym roku w ponad 40 proc. firm (badaniem objęto 200 podmiotów) można zoptymalizować podatek od nieruchomości, czyli zmniejszyć obciążenia firmy. Średnio optymalizacja dałaby ok. 150 tys. zł oszczędności. Maksymalny uzyskany poziom oszczędności w firmie przyniósł aż 1,8 mln zł. Są to dane, które pokazują, jak wiele firmy mogą zaoszczędzić, ale wielkość oszczędności zależy oczywiście od sytuacji faktycznej poszczególnych spółek.

Kolejnym, po obliczeniu podstawy opodatkowania, działaniem może być optymalizacja wykorzystania nieruchomości. Chodzi o sytuację, gdy firma nie wykorzystuje w pełni posiadanych pomieszczeń. Jeśli stoją one puste, to i tak trzeba od nich odprowadzić podatek według stawki dla nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, a więc według stawki najwyższej. Aby zmniejszyć ogólne koszty związane z nieruchomościami, a co za tym idzie, obciążenia podatkowe, firma powinna zastanowić się, które nieruchomości może sprzedać, a które wynająć. Zmniejszając powierzchnię użytkową posiadanych nieruchomości, firma może zoptymalizować podatek.

Następnym, prostym sposobem jest porządkowanie nieruchomości. Zdarza się, że firma jest właścicielem budynku, który nie nadaje się do użytku, a nie ma środków na jego renowację. Z punktu widzenia optymalizacji podatkowej należałoby się zastanowić nad wyburzeniem go. Co prawda, firma musiałaby ponieść koszt likwidacji nieruchomości, ale w dłuższej perspektywie takie rozwiązanie mogłoby przynieść oszczędności.

Kolejnym porządkującym działaniem jest sprawdzenie, czy firma nie opodatkowuje nieruchomości, która np. nie jest już jej własnością. Takie przypadki zdarzają się przede wszystkim w rozbudowanych firmach, które posiadają nieruchomości na terenie całego kraju.

Zaliczenie podatku do kosztów

Firmy w określonych sytuacjach mogą również zaliczyć podatek od nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów, co potwierdzały wojewódzkie sądy administracyjne. W sprawie rozstrzygniętej przez WSA w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 1157/07, prawomocny) skarżąca spółka budowała centrum handlowe. W związku z tym w 2000 roku nabyła prawo wieczystego użytkowania gruntów, którego przedmiotem była działka wraz z prawem własności budynku znajdującego się na tej działce. Centrum było budowane w 2004 roku. W tym roku spółka zaliczyła do kosztów uzyskania przychodów m.in. opłaty za prawo użytkowania wieczystego, podatek od nieruchomości i inne wydatki związane z nieruchomością. Spór dotyczył tego, czy spółka miała prawo zaliczyć te wydatki do kosztów uzyskania przychodów w 2004 roku. Organy podatkowe stwierdziły, że spółce takie prawo nie przysługiwało, ponieważ nieruchomość, której dotyczyły wydatki, nie była wykorzystywana do celów prowadzonej przez podatnika działalności handlowej. Zdaniem organów podatkowych tylko wydatki związane z prowadzoną działalnością handlową mogłyby być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Skoro spółka budowała centrum handlowe, to była to inwestycja, która nie miała związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

WSA rozstrzygnął spór na korzyść skarżącej spółki. Sąd orzekł, że do kosztów ogólnego zarządu należy zaliczyć opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości, których dotyczy omawiana sprawa, a także pozostałe zakwestionowane jako koszt wydatki związane z tą nieruchomością, a zatem również podatek od nieruchomości. Wydatki te wchodzą w zakres kosztów niezwiązanych z konkretnymi produktami i należy je uznać za ponoszone w celu zapewnienia funkcjonowania spółki jako jednostki gospodarczej.

Sąd uznał, że nie można jednoznacznie stwierdzić, że sporne wydatki, które ponosiła spółka, są wydatkami wyłącznie związanymi z procesem inwestycyjnym. Wojewódzki sąd administracyjny wskazał, że gdyby spółka na przedmiotowej nieruchomości nie prowadziła inwestycji w celu wytworzenia środka trwałego, to sam wydatek na nabycie prawa użytkowania wieczystego na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o CIT nie stanowiłby kosztu uzyskania przychodów, jednakże na podstawie tego przepisu kosztem tym byłyby opłaty za użytkowanie wieczyste, a na podstawie art. 15 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT także pozostałe zakwestionowane koszty związane z przedmiotową nieruchomością należałoby uznać za koszty uzyskania przychodów. Wydatki te należałoby zakwalifikować jako koszty ponoszone w związku z utrzymaniem majątku związanego z działalnością podatnika, a zatem jako wydatki ponoszone na utrzymanie źródła przychodów. Przez tego rodzaju wydatki należy rozumieć wydatki ponoszone przez podatnika w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nawet wówczas, gdy wydatki te w sposób bezpośredni nie generują przychodów w danym roku podatkowym.

Stanowisko sądu zaprezentowane w powyższym wyroku WSA w Warszawie potwierdził w kolejnym wyroku (sygn. akt III SA/Wa 1187/07, prawomocny). W sprawie również chodziło o wydatki na podatek od nieruchomości w sytuacji, gdy spółka prowadziła inwestycję. Rozstrzygnięcie WSA było identyczne, jak w omówionym wyżej wyroku.

A zatem firma, która prowadzi inwestycję i zapłaciła podatek od nieruchomości, może go zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

PRZYKŁAD

PRZYKŁAD

PRZYKŁAD

PRZYKŁAD

PRZYKŁAD

PRZYKŁAD

PRZYKŁAD