Jakie obowiązki podatkowe ma nabywca mieszkania, domu lub działki

Wydatek na zakup mieszkania, domu bądź działki budowlanej stanowi duże obciążenie finansowe, zwłaszcza dla osób, które nieruchomości kupują na kredyt. Zapłata ceny za nieruchomość to nie wszystko, bo trzeba jeszcze uiścić opłaty i podatki od transakcji kupna. Zazwyczaj przy umowie przedwstępnej trzeba zapłacić zadatek bądź zaliczkę. Jej wysokość zleży od umowy między kupującym a sprzedającym. Gdy kupujemy nieruchomość za pośrednictwem agencji nieruchomości, trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty prowizji dla takiej agencji. Często już przy umowie przedwstępnej płacimy 50 proc. takiej prowizji. Jej stawka zależy od samej agencji i miasta, w którym transakcja jest zawierana. Przykładowo w Warszawie większość agencji pobiera prowizję na poziomie 2,9 proc. od ceny nieruchomości plus 22 proc. VAT za świadczoną usługę. Niestety, to nie koniec dodatkowych opłat.

W sytuacji gdy kupujący finalizuje transakcję i podpisuje akt notarialny, trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty taksy notarialnej oraz 2-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych, który pobierze i odprowadzi za nas do urzędu skarbowego notariusz. Gdy transakcja finansowana jest z kredytu bankowego, trzeba liczyć się z opłatami i prowizjami bankowymi, ale te zazwyczaj bank pobiera sam przy wypłacie kredytu. Gdy nieruchomość będzie obciążona hipoteką, może być również konieczne uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych od hipoteki.

Przy dokonaniu transakcji zakupu nieruchomości wystąpi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli w naszym przypadku w momencie sprzedaży nieruchomości. Podatek przy umowie sprzedaży będzie musiał zapłacić kupujący.

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży:

● zawieranej przez nierezydentów – równowartość w złotych kwoty zagranicznych środków płatniczych, określonej w zezwoleniu dewizowym, przeznaczonych na zapłacenie ceny,

● w pozostałych przypadkach – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2 proc.

Podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy kupnie nieruchomości jest jej wartość rynkowa. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podsta- wie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Warto tu podkreślić, że określenie wartości rynkowej nieruchomości wywołuje istotne skutki prawne, dlatego powinno być dokonane rzetelnie i z należytą starannością, w sposób wskazujący na uwzględnienie wszystkich elementów składających się na wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Na ten aspekt zwrócił uwagę WSA w Szczecinie w wyroku z 10 kwietnia 2008 r. (sygn. akt I SA/Sz 507/05), stwierdzając, że obok cen stosowanych w danej miejscowości na wartość tę składa się jej stan – zarówno prawny, jak i faktyczny.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej wstępnej oceny.

Gdy podatnik, pomimo wezwania przez organ podatkowy, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, fiskus dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Warto wiedzieć, że wezwanie do skorygowania wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej jest kierowane do podatnika, a nie płatnika podatku, którym przy kupnie nieruchomości jest notariusz.

Przy zakupie nieruchomości na kredyt, który zazwyczaj zabezpieczany jest hipoteką będzie trzeba jeszcze zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Zacznijmy jednak od wyjaśnienia, czym jest hipoteka.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w przepisach ustawy z o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka obciąża konkretną nieruchomość.

Istotą hipoteki jest zabezpieczenie realizacji wierzytelności, a nie dochodzenie wierzytelności. Hipoteką można obciążyć: część ułamkową nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Wyróżnia się następujące rodzaje hipotek: łączna, kaucyjna, przymusowa, umowna. Podatkowi od czynności cywilnoprawnej podlega ustanowienie hipoteki. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Podatek musi zapłacić składający oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki. Podstawę opodatkowania stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności.

Stawki podatku od ustanowienia hipoteki wynoszą:

● na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1 proc. (hipoteka zwykła),

● na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej – 19 zł (hipoteka kaucyjna).n