Przy sprzedaży własnego domu trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych

Sprzedaż nieruchomości rodzi ciągle wiele problemów u podatników będących osobami fizycznymi. Dotyczy to nie tylko opodatkowania podatkiem dochodowym, ale też podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych. To, który podatek trzeba będzie zapłacić, zależy przede wszystkim od tego, kto sprzedaje nieruchomość (w jakim charakterze działa). Obrót profesjonalny nieruchomościami może zostać uznany za działalność gospodarczą i podlega VAT. Obrót nieprofesjonalny, a więc przykładowo, gdy osoba fizyczna sprzedaje własny dom, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wielu sprzedającym wydaje się, że skoro nie prowadzą działalności gospodarczej, to mogą handlować bez ograniczeń i nie płacić podatku od towarów i usług. Takie przekonanie może być jednak zgubne, bowiem podatnikiem VAT można zostać mimo woli. Wynika to z przepisów ustawy o VAT. Wystarczy dokonać dostawy towaru lub świadczyć usługi w charakterze podatnika VAT, czyli tak jakby osoba prowadziła działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. A zatem wystarczy dokonać jednorazowej dostawy towarów (np. sprzedaży domu) lub świadczenia usług. Jest jeden warunek, który trzeba spełnić, a na który zwracają uwagę również wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny. Chodzi o to, że sprzedaży musi dokonać podatnik, który działa w charakterze podatnika VAT, czyli tak jakby prowadził zarejestrowaną działalność gospodarczą. Co decyduje o tym charakterze? Odpowiedź na to pytanie jest niezbędna, aby udzielić odpowiedzi na pytanie, czy sprzedaż domu jest opodatkowana VAT.

wynosi stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości

O charakterze podatnika VAT decyduje to, o czym mówi powyższy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem to, czy sprzedający działał jak producent, handlowiec lub usługodawca. Jeśli nie działał w takim charakterze, to oznacza, że sprzedane przez niego domy nie podlegają VAT, bowiem nie jest on podatnikiem VAT. Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. A zatem podatnikiem VAT może być również osoba fizyczna, ale musi być spełniony warunek wykonywania działalności w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy.

Sądy administracyjne zwracały uwagę na te uwarunkowania ustawy o VAT przy okazji wyroków dotyczących sprzedaży działek przez osoby fizyczne. Problem opodatkowania transakcji sprzedaży domów jest podobny do problemu sprzedaży działek.

Przypomnijmy więc tylko, że Naczelny Sąd Administracyjny, odnosząc się do tego problemu, musiał rozstrzygnąć, czy podatnik sprzedający wiele działek staje się w ten sposób podatnikiem podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedawane przez niego działki podlegają opodatkowaniu VAT. W wyroku (sygn. akt I FPS 3/07) sąd uznał, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem koniecznym do uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód.

Po drugie, NSA stwierdził, że ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W kolejnych wyrokach sądy uznawały, że o tym, czy podmiot działa jako producent, handlowiec czy usługodawca, świadczy to, jaki miał on zamiar przy nabyciu działek. Jeśli przykładowo podatnik kupił jedną, dużą działkę rolną i nie miał zamiaru jej sprzedawać, a następnie działka stała się działką budowlaną i podatnik podzielił ją na kilka i sprzedał, to nie ma VAT. Jeśli jednak kupił z zamiarem dalszej odsprzedaży, to wtedy działał w charakterze podatnika VAT i podatek trzeba odprowadzić.

Wyroki te tylko w określonym zakresie można odnieść do sprzedaży domów. Przede wszystkim wydaje się, że mają zastosowanie w zakresie rozstrzygnięcia, kto jest podatnikiem VAT. W zakresie wielokrotnej sprzedaży nieruchomości wyroki nie muszą mieć zastosowania. Trudno bowiem udowodnić, że podatnik kupił trzy domy na własne potrzeby. Nie jest to sytuacja, z jaką spotykamy się codziennie. Natomiast dość często zdarza się, że podatnik kupił w przeszłości jedną działkę, po latach podzielił ją na mniejsze i sprzedał.

Jeśli więc podatnik sprzedaje kilka domów, to w celu wyeliminowania ryzyka podatkowego warto złożyć wniosek do ministra finansów o wydanie interpretacji indywidualnej. Jeśli minister uzna, że sprzedaż np. trzech domów z majątku osobistego nie podlega VAT, podatnik będzie miał pewność, że organy podatkowe nie zakwestionują transakcji przy ewentualnej kontroli. Jeśli minister wyda jednak interpretację niekorzystną, podatnik może ją zaskarżyć do sądu. Sądy zawsze badają indywidualną sprawę podatnika. Podatnik musi jednak udowodnić, że te trzy domy stanowiły jego majątek osobisty, nie kupił lub nie wybudował ich z zamiarem sprzedaży, nie jest podatnikiem VAT oraz nie działał w takim charakterze, sprzedając np. dwa z trzech domów.

Problemu nie ma natomiast w sytuacji, gdy podatnik kupił jeden dom, w którym zamierzał mieszkać, a po kilku latach go sprzedaje. W takiej sytuacji należy przyjąć, że podatnik nie działał w charakterze podatnika VAT i sprzedaż nie będzie podlegała VAT. Nie oznacza to jednak, że od takiej transakcji w ogóle nie ma podatku.

Jeśli podatnik, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, sprzedaje dom lub domy z majątku osobistego, to transakcja taka podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatkowi temu podlega bowiem nieprofesjonalny obrót towarami.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.) podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje w momencie dokonania czynności sprzedaży i ciąży na kupującym dom. Podstawą opodatkowania jest natomiast wartość rynkowa rzeczy lub praw majątkowych, czyli np. wartość rynkowa domu. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości stawka podatku wynosi 2 proc.

Warto również wiedzieć, że podatek odprowadza do urzędu skarbowego nie kupujący, ale notariusz, w obecności którego zawierany jest akt notarialny sprzedaży domu. Występuje on w charakterze płatnika podatku. Jemu trzeba wpłacić należne pieniądze, a jego obowiązkiem jest pobranie podatku i wpłacenie do urzędu skarbowego.

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl