Wartość nieruchomości musi być realna

W związku z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, że podstawą opodatkowania umowy sprzedaży jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa, którą zgodnie z ust. 2 tego przepisu oblicza się na podstawie cen przeciętnych, stosowanych w obrocie tego rodzaju rzeczami lub prawami majątkowymi (z uwzględnieniem miejsca ich położenia, stanu i stopnia zużycia) bez odliczania długów i ciężarów, powstaje pytanie, jaka kwota powinna być podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Czy podstawą opodatkowania powinna być cena lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, czy też cena jedynie udziału w nieruchomości wspólnej (po odliczeniu kosztów nakładów).

Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.) podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy czym ciąży on na kupującym. Natomiast podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od chwili doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Gdy podatnik, pomimo wezwania nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Zatem wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. W przypadku gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.

Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. Podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Brak jest podstaw do odliczania od wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnych poniesionych długów i ciężarów.

W analizowanym przypadku podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość lokalu wraz z wartością udziału w nieruchomości wspólnej.

OPINIA

Tomasz Rysiak

prawnik z Kancelarii Prawniczej Magnusson

Interpretacja dotyczy jednego z bardziej cennych zagadnień prawa podatkowego, tj. ustalenia wartości rynkowej przenoszonego prawa, a w szczególności kwestii traktowania nakładów poczynionych przez nabywcę prawa na przenoszone prawo. Dyrektor potwierdził niekorzystne dla podatników stanowisko, prezentowane również w orzecznictwie sądów administracyjnych, że wartość rynkowa przenoszonego prawa powinna obejmować również wartość nakładów. Biorąc pod uwagę brzmienie przepisów ustawy o PCC, należy uznać, że stanowisko dyrektora izby jest trafne. Wynika z faktu, że wartość rynkowa przenoszonego prawa ma charakter obiektywny, na który nie powinny wpływać wzajemne finansowe rozliczenia pomiędzy stronami danej umowy. Tym samym, nawet w przypadku gdy nakłady podatnika stanowią przeważającą część wartości danego prawa, co powoduje obniżenie wynagrodzenia płatnego na rzecz zbywcy, podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczany od pełnej wartości rynkowej tego prawa.