Od zamiany mieszkań strony powinny zapłacić PCC

Strony zamierzają zawrzeć umowę zamiany, na mocy której dojdzie do zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (o wartości 187 780 zł) na udział we współwłasności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (wartość udziału 162 360 zł). Od jakiej wartości należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych?

Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany tych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Rzeczami w rozumieniu przepisów są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków, tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome. Przedmiotami zamiany oprócz rzeczy mogą być prawa majątkowe. Prawami majątkowymi są przysługujące danej osobie prawa do korzystania i rozporządzania określoną rzeczą lub prawem ustanowionym na tej rzeczy.

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepis o sprzedaży. W przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy - występują zatem jednocześnie w charakterze dostawcy i nabywcy.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży przy umowie zamiany na stronach czynności.

Podstawę opodatkowania przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. W pozostałych przypadkach podstawę opodatkowania przy umowie zamiany stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek, np. zamiana zabudowanej nieruchomości (budynek mieszkalny) na nieruchomość lokalową (lokal mieszkalny).

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania czynności cywilnoprawnej, bez odliczania długów i ciężarów.

W analizowanej sprawie doszło do zamiany praw własności nieruchomości lokalowych, a więc praw do lokali mieszkalnych. Zatem dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych powinien zostać zastosowany art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Za podstawę opodatkowania tym podatkiem z tytułu zawarcia umowy zamiany należy zatem przyjąć różnicę określonych w umowie wartości rynkowych zamienianych nieruchomości lokalowych.

Oprac. Ewa Matyszewska