Przy sprzedaży nieruchomości można skorzystać ze zwolnienia z PCC

Główną zasadą określającą zakres opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) jest reguła, zgodnie z którą opodatkowaniu PCC podlegają tylko te czynności cywilnoprawne, których przedmiotem są:

● rzeczy lub prawa położone lub wykonywane w Polsce, oraz

● rzeczy lub prawa położone lub wykonywane poza Polską, o ile nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Polski i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Polski.

Łukasz Kosonowski, doradca podatkowy, starszy konsultant w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy spółka doradztwa podatkowego, tłumaczy, że ta regulacja oznacza w praktyce, że czynności, których przedmiotem są rzeczy/prawa położone/wykonywane poza Polską i których nabywcą jest osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę poza Polską lub też która została zawarta poza Polską, nie będzie podlegać PCC. Stosując tę zasadę do umów sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że poza zakresem opodatkowania PCC będą te umowy, których przedmiotem jest nieruchomość położona poza Polską i dodatkowo:

● nabywcą nieruchomości jest osoba niemająca miejsca zamieszkania (lub siedziby - w przypadku osób prawnych) w Polsce; lub też

● umowa sprzedaży została zawarta poza Polską.

Inne - prawdopodobnie najczęściej spotykane w praktyce - wyłączenie z opodatkowania PCC związane jest z opodatkowaniem danej transakcji podatkiem od towarów i usług. Jak stanowi art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, wyłączone z opodatkowania są czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu jej dokonania jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

- Jeśli sprzedaż danej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to umowa sprzedaży będzie automatycznie wyłączona z opodatkowania PCC - podpowiada Łukasz Kosonowski.

Ekspert dodaje, że w praktyce wyłączenie to będzie miało zastosowanie oczywiście jedynie do umów sprzedaży, w których (przynajmniej) stroną sprzedającą jest przedsiębiorca, gdyż tylko przedsiębiorcy są podatnikami VAT. Trzeba też pamiętać, że jeśli dostawa nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, lecz jednocześnie będzie z niego zwolniona, wyłączenie z PCC nie będzie miało zastosowania.

Mniejsze znaczenie mają pozostałe wyłączenia z opodatkowania PCC, przewidziane w art. 2 ustawy o PCC.

● Wśród nich należałoby wymienić - jako całą grupę - te, których zastosowanie jest związane z czynnościami zawieranymi na podstawie lub w związku z przepisami odrębnych ustaw - tłumaczy Łukasz Kosonowski.

Ekspert jako przykład podaje czynności cywilnoprawne (w tym umowy sprzedaży nieruchomości) zawierane w sprawach podlegających przepisom: o gospodarce nieruchomościami, o autostradach płatnych, o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu, jak również umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawierane w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska.

- Wyłączone z opodatkowania PCC są również te umowy sprzedaży nieruchomości, które są zawierane w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym - stwierdza Łukasz Kosonowski.

Zaznacza też, że poza zakresem opodatkowania PCC będą zarówno umowy sprzedaży nieruchomości zawarte w toku postępowania egzekucyjnego cywilnego, jak i administracyjnego.

Wyłączone z opodatkowania są także umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, których stroną jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa.

Ustawa o PCC przewiduje też kilka przypadków zwolnień z PCC. Wśród nich Łukasz Kosonowski wyróżnia te, które mają zastosowanie ze względu na przedmiot czynności cywilnoprawnej (zwolnienia przedmiotowe - art. 9 ustawy o PCC), jak i te - których możliwość zastosowania, bez względu na przedmiot czynności, zarezerwowana jest jedynie dla określonych podmiotów (zwolnienia podmiotowe - art. 8 ustawy o PCC).

Zwolnione z PCC jest m.in. zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości rolnych. Zwolnienie to - jak mówi Łukasz Kosonowski - nie jest jednak bezwarunkowe. Aby z niego skorzystać, grunty będące przedmiotem sprzedaży powinny w chwili zawarcia umowy sprzedaży stanowić gospodarstwo rolne albo tworzyć je lub też wejść (w wyniku zawarcia umowy) w skład gospodarstwa rolnego, będącego już własnością nabywcy tych gruntów.

- Ponadto zwolnienie nie ma zastosowania dla budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast - zauważa nasz rozmówca z MDDP.

Zwolnieniu z opodatkowania PCC podlegają również w określonych przypadkach te umowy sprzedaży nieruchomości, w których nabywcą jest ich były właściciel. Zwolnienia te będą miały zastosowanie w odniesieniu do nieruchomości:

● wywłaszczonych - jeśli byłemu właścicielowi przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,

● sprzedanych na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami - jeśli były właściciel w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej, oraz

● wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska (zwolnienie to dotyczy również praw użytkowania wieczystego).

Dodatkowym warunkiem zastosowania wymienionych zwolnień jest nabycie tych nieruchomości przez byłego właściciela w terminie 5 lat od daty otrzymania odszkodowania lub zapłaty. Łukasz Kosonowski wskazuje, że wysokość zwolnienia ograniczona jest do kwoty otrzymanego odszkodowania bądź uzyskanej ceny.

Ustawa o PCC przewiduje również zwolnienie z opodatkowania - którego celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych - dla umów sprzedaży nieruchomości mieszkalnych (budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jak również własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym). Zwolnienie to ma zastosowanie do umów zawartych:

● w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie nieruchomości mieszkalnych, lub

● w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Zwolniona z opodatkowania PCC jest sprzedaż nieruchomości dokonana w ramach realizacji prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Polski. Również w tym przypadku wysokość zwolnienia jest ograniczona do wysokości kwoty odpowiadającej wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty.

Odnośnie do zwolnień podmiotowych warto wskazać, że mogą z nich korzystać m.in. organizacje pożytku publicznego, pod warunkiem że nabywają nieruchomości w związku z nieodpłatną działalnością pożytku publicznego w rozumieniu przepisów o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie, jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa, jak również (pod warunkiem wzajemności) państwa obce i jednostki organizacyjne od nich zależne (np. urzędy konsularne, przedstawicielstwa dyplomatyczne) oraz międzynarodowe organizacje i instytucje. Zwolnione z PCC są również umowy sprzedaży nieruchomości, w których nabywającym jest Agencja Rezerw Materiałowych.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl