Jakich formalności trzeba dopełnić przy obrocie nieruchomościami

@RY1@i02/2011/070/i02.2011.070.086.006b.001.jpg@RY2@

Justyna Bauta-Szostak doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy spółka doradztwa podatkowego

W przypadku sprzedawcy nieruchomości decydujące znaczenie (z punktu widzenia opodatkowania) będą mieć przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub też ustawy o podatku od towarów i usług (podatnikiem tych podatków jest sprzedający/dostawca towaru). Natomiast w przypadku kupującego ewentualne opodatkowanie wynika z przepisów ustawy o PCC, gdyż zgodnie z nią to nabywca jest podatnikiem tego podatku, zobowiązanym do jego zapłaty. Ponieważ stawka PCC od umów sprzedaży nieruchomości wynosi 1 proc. wartości rynkowej nieruchomości, jest to zazwyczaj dla nabywcy istotny ciężar finansowy. Warto zatem wiedzieć, że ustawa o PCC przewiduje dość szeroki katalog zwolnień lub wyłączeń z opodatkowania, które mogą mieć zastosowanie m.in. właśnie do umów sprzedaży nieruchomości.

Warto przy tym wskazać różnicę, jaka cechuje instytucję wyłączenia z opodatkowania od zwolnienia z podatku. Wyłączenie z opodatkowania oznacza bowiem, że dana czynność w ogóle nie podlega opodatkowaniu, tzn. jest poza zakresem zastosowania danej ustawy. Natomiast zwolnienie z podatku oznacza brak konieczności jego zapłaty przez podatnika.

Mimo że skutek ekonomiczny dla podatników jest w obu przypadkach ten sam (podatek nie jest należny i nie podlega zapłacie), to warto jednak pamiętać, że zwolnienie z opodatkowania - inaczej niż w przypadku wyłączenia z opodatkowania - zwalnia jedynie z obowiązku zapłaty podatku. Jeśli więc nie jest to wyraźnie wskazane w przepisach ustawy, wrazie skorzystania ze zwolnienia podatnik PCC (którym w przypadku umów sprzedaży nieruchomości jest jej nabywca) będzie wciąż zobowiązany m.in. do złożenia deklaracji podatkowej.

Większość przewidzianych w ustawie o PCC zwolnień i wyłączeń dotyczy raczej rzadko spotykanych w praktyce, dość specyficznych transakcji. Jednak warto pamiętać, by przed zawarciem umowy sprzedaży i zapłatą podatku upewnić się, czy umowa na pewno jest opodatkowana PCC i nie korzysta ze zwolnienia (w szczególności warto upewnić się, czy sprzedający nie jest podatnikiem VAT).

Wreszcie warto zauważyć, że transakcja zbycia nieruchomości może nie powodować opodatkowania PCC na podstawie innych niż opisane wyłączenia lub zwolnienia, jeśli zbycie nieruchomości nastąpi w innej formie prawnej niż sprzedaż. Możliwość taka wynika z tego, że ustawa o PCC przewiduje wiele zwolnień/wyłączeń z opodatkowania, mających zastosowanie np. do umów spółek i ich zmian, przez które rozumie się m.in. podwyższenie kapitału zakładowego (w przypadku spółek kapitałowych), które z kolei może nastąpić w drodze wniesienia wkładu niepieniężnego (aportu). Warto w tym kontekście wskazać na regulację zawartą w art. 2 pkt 6 lit. c) ustawy o PCC, zgodnie z którą nie podlegają PCC umowy spółki i ich zmiany związane z wniesieniem do spółki kapitałowej, w zamian za jej udziały lub akcje, przedsiębiorstwa spółki kapitałowej lub jego zorganizowanej części. Jeśli więc np. dana nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa (lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa) spółki z o.o. (lub spółki akcyjnej) i przedsiębiorstwo to (lub jego część) jest przedmiotem wkładu niepieniężnego do innej spółki z o.o. (lub spółki akcyjnej), to czynność taka - której skutkiem jest m.in. przeniesienia prawa własności nieruchomości - nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

EM