Nowe zasady opodatkowania nieruchomości od komornika

Ustawa z 15 maja 2015 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw, która ma wejść w życie 1 stycznia 2016 r., uchyla art. 2 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2015 poz. 626 ze zm.),. Zgodnie z nim nie podlegają PCC umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym.

Powodem tej zmiany - jak czytamy w uzasadnieniu projektu - miało być to, że w aktualnym stanie prawnym podatnikiem PCC z tytułu umowy sprzedaży jest kupujący, a zatem ani dłużnik, ani podmiot upadły. Nie ma więc uzasadnienia, żeby utrzymywać dzisiejsze wyłączenie.

Nie w każdym przypadku, nawet na gruncie nowych przepisów, powstanie obowiązek podatkowy w PCC. Zgodnie bowiem z nowym brzmieniem art. 2 pkt 4 lit a ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Jeżeli zatem sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana VAT, wówczas kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC.

PRZYKŁAD

Krzysztof R. prowadzi działalność gospodarczą. W wyniku przetargu, będącego skutkiem komorniczej egzekucji, prawo własności do nieruchomości nabył Marcin A. Przysądził je mu sąd rejonowy. Jeżeli sprzedaż tej nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT, to komornik wystawi fakturę ze stawką 23 proc., a pan Marcin A. nie będzie musiał zapłacić PCC.

Inaczej będzie wyglądała sytuacja kupującego, gdy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT. W takim wypadku kupujący nie uniknie daniny. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 lit. b zwolnienie z PCC nie dotyczy czynności, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, gdy przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług.

PRZYKŁAD

ABC Sp. o.o. wzięła udział w przetargu ogłoszonym przez komornika sądowego. Licytacja dotyczyła sprzedaży odrębnej własności lokalu użytkowego. Sąd rejonowy przysądził to prawo spółce. Sprzedaż tej nieruchomość była zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym ABC Sp. z o.o. będzie musiała zapłacić PCC.

Może się też zdarzyć tak, że umowa sprzedaży nieruchomości objęta będzie opodatkowaniem VAT jedynie w pewnym zakresie. Wówczas, w związku z doprecyzowaniem art. 2 pkt 4 lit a, nie powinno być wątpliwości, że w części nieopodatkowanej VAT powstanie obowiązek podatkowy na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych.

PRZYKŁAD

Przedmiotem licytacji komorniczej jest nieruchomość zabudowana dwoma budynkami. Jeden z nich spełnia warunki do zwolnienia z podatku od towarów i usług. W zakresie, w jakim transakcja zwolniona jest z podatku VAT, w stosunku do kupującego powstanie obowiązek podatkowy w PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC podatkowi podlegają także orzeczenia sądów, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne (m.in. sprzedaż). Zatem podatnik, który nabył wylicytowaną nieruchomość, musi w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysadzeniu nieruchomości złożyć deklarację na formularzu PCC- 3 oraz zapłacić należny podatek. Co istotne, podstawą opodatkowana nie jest ani cena wywoławcza, ani cena nabycia nieruchomości, lecz wartość rynkowa prawa własności, np. określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

@RY1@i02/2015/133/i02.2015.133.18300050b.805.jpg@RY2@

Agata Paul

 radca prawny i doradca podatkowy w Doradca Sp. z o.o. w Lublinie