Jak się pozbyć hipoteki ustanowionej przez urząd skarbowy

w Jeżeli organ podatkowy tego nie zrobi, wniosek do sądu rejonowego powinien złożyć właściciel nieruchomości

w Do formularza podatnik musi dołączyć zgodę wyrażoną przez naczelnika urzędu skarbowego

Jeżeli podatnik nie płaci swoich zobowiązań fiskalnych, organy podatkowe mogą zabezpieczyć się na jego majątku. Mają dwie możliwości: ustanowienie hipoteki na nieruchomości podatnika lub zastawu skarbowego na jego rzeczach ruchomych, które są warte co najmniej 12,3 tys. zł.

Fiskus może w ten sposób zabezpieczać nie tylko już istniejące długi, ale także przyszłe zobowiązania podatkowe, jeżeli istnieje obawa, że dłużnik nie będzie chciał ich zapłacić. Można tak podejrzewać, gdy np. trwale nie uiszcza on wymagalnych zobowiązań o charakterze publicznoprawnym lub zbywa swój majątek, co mogłoby utrudnić egzekucję.

Własność podatnika będzie zabezpieczona, dopóki nie ureguluje on swoich należności wobec fiskusa. W momencie zapłaty zaległości hipoteka i zastaw wygasają z mocy prawa. Jednak, o ile naczelnik urzędu skarbowego sam wykreśla zabezpieczone przedmioty z rejestru, o tyle o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej musi przeważnie postarać się sam podatnik.

Ustanowienie zabezpieczenia

Najchętniej, o ile jest to możliwe (podatnik ma jakąś nieruchomość), urzędy zabezpieczają zapłatę podatków poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej. Jeśli im się to uda, zaległości nie będą mogły się przedawnić, a to gwarantuje, że jeżeli podatnik nie wywiąże się z zobowiązań, urząd może zająć nieruchomość w postępowaniu egzekucyjnym.

Hipoteka przymusowa powstaje przez dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Robi to na wniosek organu podatkowego właściwy ze względu na położenie nieruchomości sąd rejonowy.

W sprawie wpisu hipoteki do księgi wieczystej prowadzone jest postępowanie sądowe, a nie podatkowe. Sąd rozstrzyga sprawę na posiedzeniu niejawnym, podczas którego bada jedynie treść i formę wniosku oraz dołączonych do niego dokumentów. Nie sprawdza natomiast, czy fiskus zasadnie żąda zapłaty podatku.

Jeżeli sąd uzna, że są podstawy do ustanowienia hipoteki, wówczas wyda orzeczenie bez uzasadnienia i dokona wpisu w księdze wieczystej, po czym zawiadomi o tym podatnika. Chociaż od złożenia wniosku przez urzędników do zmiany treści księgi wieczystej upływa trochę czasu, przyjmuje się, że hipoteka została ustanowiona nie w dniu wpisu, tylko w dniu, w którym organ podatkowy złożył wniosek.

Od wpisu dokonanego w księdze wieczystej podatnik może złożyć apelację w ciągu dwóch tygodni od momentu, kiedy doręczono mu zawiadomienie w tej sprawie. Apelację wnosi się do sądu rejonowego, który wydał orzeczenie. Potem ewentualnie może jeszcze złożyć kasację do sądu okręgowego, o czym jest zobowiązany zawiadomić sąd rejonowy.

Trzeba wykreślić wpis z księgi

Jeżeli odwołania nie przyniosą efektu, aby pozbyć się hipoteki, trzeba uregulować zaległości podatkowe wraz z odsetkami za zwłokę. Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych wygaśnięcie wierzytelności pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki. W tej sytuacji wykreślenie jej z księgi wieczystej ma więc znaczenie czysto formalne. Warto jednak zadbać o to, żeby wpis został faktycznie wykreślony, ponieważ w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym ważniejsze jest to, co widnieje w księdze. Może to być szczególnym utrudnieniem wówczas, gdy podatnik będzie chciał sprzedać nieruchomość. Jeżeli hipoteka będzie wpisana w księdze, potencjalni nabywcy będą myśleli, że sprzedawca ma długi, pomimo że hipoteka już wygasła.

Niestety w przepisach Ordynacji podatkowej, ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz w kodeksie postępowania cywilnego brak jest uregulowania nakładającego na organy podatkowe obowiązek wystąpienia do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki przymusowej. W praktyce zdarza się, że organy podatkowe to robią.

Częściej jednak to podatnik musi sam się starać, żeby zabezpieczenie, które wygasło, zostało wykreślone z księgi wieczystej. Urząd skarbowy jest zobowiązany jedynie mu w tym pomóc. Wynika to z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie wpisu.

Niezbędne dokumenty i opłaty

Żeby wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, podatnik musi złożyć wniosek do sądu rejonowego. Składa się go na urzędowym formularzu dostępnym na stronach sądów i Ministerstwa Sprawiedliwości.

Do wniosku należy dołączyć dokument potwierdzający spłatę długów podatkowych. Na żądanie podatnika powinien go wydać naczelnik urzędu skarbowego, który wniósł o ustanowienie hipoteki. Za wydanie takiego dokumentu podatnik musi wnieść opłatę skarbową w wysokości 82 zł.

Natomiast do wniosku składanego w sądzie musi dołączyć dowód uiszczenia opłaty za wykreślenie hipoteki. Wynosi ona 100 zł (jest to połowa opłaty za wpisanie hipoteki). Można ją wnieść za pomocą znaków sądowych, zapłacić w kasie sądu lub przelewem na rachunek. W tym ostatnim przypadku do wniosku trzeba dołączyć dowód polecenia przelewu, przy czym może to być ksero.

Droga powództwa cywilnego

Jeżeli mimo uregulowania całej kwoty zaległości podatkowych wraz odsetkami urząd skarbowy nie wyda podatnikowi na jego żądanie dokumentu niezbędnego do wykreślenia hipoteki przymusowej, to pozostaje droga powództwa cywilnego. O wykreślenie wpisu można się ubiegać na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nim w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Powództwo w tym trybie podlega ogólnym zasadom - wnosi się go do wydziału cywilnego sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Należy pamiętać, że jest to normalny tryb procesowy. Pozew podlega normalnej opłacie sądowej w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu (nieruchomości). Jeżeli podatnik wygra, Skarb Państwa będzie musiał zwrócić mu koszty postępowania sądowego, w tym wpłaconą opłatę.

W pozwie warto zawrzeć wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez ujawnienie w dziale III księgi wieczystej ostrzeżenia o roszczeniu o usunięcie niezgodności.

Wyrok sądu jest dokumentem, który zastępuje zgodę organu skarbowego na wykreślenie hipoteki. Podatnik dołącza go do wniosku o wykreślenie wpisu, który składa do sądu rejonowego.

Ważne

Hipoteka i zastaw wygasają z mocy prawa w chwili zapłaty zaległości. Naczelnik urzędu skarbowego sam wykreśla zabezpieczone przedmioty z rejestru. O wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej musi natomiast najczęściej postarać się sam podatnik

PRZYKŁADY

1 Czy zapłata podatku uniemożliwi złożenie skargi do sądu

Podatnik, który nie zgadza się z decyzją ostateczną, czyli taką, od której nie ma odwołania do organów podatkowych, może w ciągu 30 dni od daty doręczenia mu tej decyzji złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. To, że podatniczka już zapłaciła podatek i podjęła kroki zmierzające do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, nie wpływa w żaden sposób na jej prawo do zaskarżenia decyzji organów do sądu administracyjnego. Jeżeli podatniczka uzyska w nim orzeczenie o tym, że decyzja urzędników zobowiązująca ją do zapłaty podatku była niezgodna z prawem, wówczas otrzyma zwrot zapłaconego podatku wraz z odsetkami.

2 Czy podatek zabezpieczony hipoteką może się przedawnić

Zasadniczo zobowiązania podatkowe przedawniają się z upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Wyjątek od zasady przedawnienia dotyczy zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką lub zastawem skarbowym. Zgodnie z art. 70 par. 8 Ordynacji podatkowej nie ulegają one w ogóle przedawnieniu, z tym jednak, że po upływie terminu przedawnienia zaległość podatkowa może być egzekwowana wyłącznie z przedmiotu hipoteki lub zastawu. W praktyce oznacza to, że urzędnicy mogą zająć, a następnie sprzedać nieruchomość i pokryć długi podatnika z uzyskanych pieniędzy. Jeżeli nieruchomość jest wyższej wartości niż zaległości podatkowe, wówczas zysk z jej sprzedaży pozostały po odjęciu zaległych zobowiązań, odsetek i kosztów egzekucji fiskus musi zwrócić podatnikowi.

Przykładowy wniosek do urzędu skarbowego o wydanie dokumentu będącego podstawą do wykreślenia hipoteki

Olsztyn, 14 stycznia 2013 r.

Jan Kowalski

ul. Złotej Rybki 1

10-177 Olsztyn

NIP 1928374656

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie

Al. Marszałka Józefa Piłsudskiego 3

10-950 Olsztyn

Proszę o

wyrażenie zgody na wykreślenie hipoteki przymusowej

w kwocie 10 tys. zł

ustanowionej celem zabezpieczenia zaległości podatkowych w dniu 10 maja 2011 r.

w księdze wieczystej NR XXX

prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Olsztynie, ul. Artyleryjska 3C, 10-165 Olsztyn

w związku z wygaśnięciem zobowiązania podatkowego, będącego przedmiotem hipoteki przymusowej.

Paulina Bąk

paulina.bak@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 33, art. 34-38, art. 41-43 art. 70 par. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.).

Art. 626¹ par. 1, art. 626², art. 626⁸, par. 1 i 2, art. 626⁹, art. 626¹⁰, art. 626¹¹ ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Art. 10, art. 94, art. 100 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).