Jak rozliczyć podatkowo zakup i sprzedaż nieruchomości

Kupując nowe mieszkanie (dom) od dewelopera, trzeba liczyć się z tym, że oprócz ceny mieszkania trzeba będzie zapłacić 8-proc. VAT. Stawka ta ma zastosowanie m.in. w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

Art. 41 ust. 2 i 12 - 12c ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Ustanowienia hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku ustalana jest z uwzględnieniem rodzaju wierzytelności zabezpieczonej hipoteki. Wynosi ona 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności, w przypadku gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelności istniejące, albo 19 zł, w przypadku gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej.

Podatek od ustanowienia hipoteki trzeba zapłacić w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego. Konieczne będzie też złożenie deklaracji PCC-3 do urzędu skarbowego.

Art. 1, 3, 6 - 7 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).

Urząd skarbowy może powołać biegłego, który wyceni wartość nieruchomości. Na podstawie takiej opinii urząd ustala wysokość podatku do zapłaty.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu tej czynności lub wartość określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik pomimo wezwania urzędu nie określi wartości lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez podatnika, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej.

Art. 6 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).

To skutek dwóch nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatnicy, którzy kupili nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Od takiej transakcji będą musieli zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek, płacony od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Natomiast osoby, które nabyły nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., rozliczą jej sprzedaż na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2008 r. W tym przypadku do urzędu skarbowego będzie trzeba wpłacić 19-proc. podatek dochodowy, który jest płacony od dochodu.

I trzeci przypadek to sytuacja, gdy podatnik sprzeda nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2009 r. Wówczas trzeba będzie zapłacić 19-proc. podatek dochodowy od osób fizycznych, również płacony od dochodu.

Zatem wysokość podatku, rodzaj formularza, który trzeba złożyć w urzędzie skarbowym, czy możliwość skorzystania z ulg podatkowych będą zależeć od tego, kiedy zbywana nieruchomość została nabyta.

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i od 1 stycznia 2009 r.

Podatnik przy zbyciu nieruchomości ma prawo uwzględnić koszty uzyskania przychodów.

Koszty te stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Pewne wydatki przy obliczaniu podstawy opodatkowania można też uwzględnić, jeśli podatnik sprzedaje nieruchomość nabytą w sposób nieodpłatny, np. w drodze spadku lub darowizny. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów na nieruchomość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Art. 22 ust. 6c - 6f ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i od 1 stycznia 2009 r.

Przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym rzeczywiście wystąpi obowiązek rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Od kupna mieszkania lub domu na rynku wtórnym trzeba zapłacić 2-proc. podatek, liczony od wartości nieruchomości. Jeśli - tak jak w naszym przypadku - podatniczka kupi dom za 500 tys. zł, PCC wyniesie 10 tys. zł.

Gdy sprzedającym będzie firma, może się zdarzyć, że zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych będzie trzeba zapłacić podatek od towarów i usług. W żadnym jednak przypadku podatki te się nie kumulują. Zapłacimy albo PCC, albo VAT.

Obliczony podatek od czynności cywilnoprawnych pobierze od nas jako płatnik notariusz w momencie podpisywania aktu notarialnego. Podatek będzie wpłacony do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Art. 1, 3, 6 - 7 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).

Podatnicy sprzedający nieruchomości nabyte w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. - a przed upływem pięciu lat - mają prawo przy takiej transakcji skorzystać z ulgi meldunkowej. Wystarczy, że w zbywanej nieruchomości podatnik będzie zameldowany na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane m.in. z odpłatnego zbycia lokalu lub domu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Aby z ulgi meldunkowej skorzystać, trzeba o tym zawiadomić urząd skarbowy. W tym celu trzeba złożyć oświadczenie, w którym powiadomi się urząd, że korzysta się z ulgi meldunkowej. Termin na złożenie oświadczenia to 30 kwietnia następnego roku po roku, w którym podatnik sprzedał mieszkanie lub dom. Niedopełnienie tego warunku pozbawia prawa do skorzystania ze zwolnienia.

Art. 21 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Sprzedaż nieruchomości stanowi jedno ze źródeł przychodów, które trzeba wykazać przed fiskusem i opodatkować. Zgodnie z ustawą o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Jeśli zatem podatniczki zdecydują się na sprzedaż mieszkania już teraz, będą musiały zapłacić 19-proc. PIT od dochodu uzyskanego z takiej transakcji.

Art. 10 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Jedna ulga mieszkaniowa obowiązywała w przepisach ustawy o PIT do 31 grudnia 2006 r. i ma zastosowanie do zbycia nieruchomości nabytych do końca 2006 roku. W uproszczeniu polega ona na tym, że podatnik, który wyda środki ze sprzedaży mieszkania na inny cel mieszkaniowy (wymieniony w ustawie o PIT), np. na nabycie innej nieruchomości, nie zapłaci podatku dochodowego. Jednak pieniądze muszą być wydane nie później niż w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży.

Ulga mieszkaniowa w zmodyfikowanej wersji wróciła do ustawy o PIT od 1 stycznia 2009 r. W uproszczeniu również polega na tym, że aby uniknąć PIT, pieniądze ze zbycia nieruchomości trzeba wydać w ciągu dwóch lat na inny cel mieszkaniowy wskazany w ustawie podatkowej. Jednak dotyczy ona sprzedaży nieruchomości nabytych od 2009 roku. Ponadto termin dwuletni liczony jest od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. i od 1 stycznia 2009 r.

Ewa Konderak

gp@infor.pl