Jak uniknąć pułapek w PIT-39

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, od podatku dochodowego wolne są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie), przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zwolnienie to polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na określone w ustawie własne cele mieszkaniowe.

Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to dochód podatnika będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego.

W przypadku niewypełnienia warunków dla tego zwolnienia podatnik będzie zobowiązany do złożenia korekty zeznania i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych. Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskano przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Podatnik, korzystający z ulgi mieszkaniowej przy zbyciu domu, musi ten fakt wykazać w PIT-39.

Art. 10, art. 21, art. 30e, art. 45 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307).

Formularz PIT-39 w rozliczeniu za 2009 rok jest składany po raz pierwszy. Jest przeznaczony dla podatników, którzy w roku podatkowym uzyskali przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytymi lub wybudowanymi po 31 grudnia 2008 r. Podatek od dochodu z takiej transakcji wynosi 19 proc.

Art. 10, art. 30e, art. 45 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościmi jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. U podatników dokonujących sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie innej ceny. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. W sytuacji gdy wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych będzie musiał opłacić zbywający.

Art. 10, art. 30e, art. 45 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307).

Część C deklaracji PIT-39 jest przeznaczona do wykazania przychodów, kosztów uzyskania przychodów, sumy odpisów amortyzacyjnych, dochodów (bądź strat).

W kol. b należy wykazać przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, tj. przychody z odpłatnego zbycia:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób uczestniczącej w tego typu transakcji.

Art. 10, art. 30e, art. 45 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307).

Koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości uwzględnia się w kol. c PIT-39. Koszty podatkowe stanowią w tym przypadku udokumentowane koszty nabycia (w innych sytuacjach, np. przy budowie domu, mogą to być udokumentowane koszty wytworzenia) powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa została przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania VAT.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jeśli zatem podatniczka posiada dokumenty potwierdzające wysokość nakładów, jakie poniosła na zbywaną nieruchomość, może odliczyć je od przychodów w PIT-39.

Art. 10, art. 22, art. 30e, art. 45 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307).

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl