Jak rozliczyć ryczałt ewidencjonowany od umowy najmu

Podatnikom ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zostały jeszcze ponad dwa miesiące na rozliczenie podatkowe za 2011 rok. Muszą oni do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym, za który dokonywane jest rozliczenie, złożyć zeznanie o wysokości przychodów, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Wśród źródeł przychodów ustawodawca wymienił pozarolniczą działalność gospodarczą oraz najem (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą). Oznacza to, że najem składników majątkowych niezwiązanych z działalnością gospodarczą stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. W konsekwencji najem takich składników majątkowych przez osobę fizyczną nie wiąże się z koniecznością rejestracji firmy.

Dochody osiągane przez podatników z najmu (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jeśli jednak podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej osiąga dochody z najmu i nie wybierze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jako formy rozliczeń z fiskusem, będzie miał obowiązek opłacania podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach ogólnych. Podatek trzeba będzie płacić według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc. Istnieje jeszcze jedna możliwość, ale dotyczy ona tylko podatników zajmujących się najmem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeśli najem jest jednym z przychodów danej firmy, podatnik ma możliwość wyboru liniowej, 19-proc. stawki PIT. O wyborze tej formy opodatkowania też trzeba zawiadomić fiskusa (patrz wzór).

W przypadku gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo najem lub dzierżawa jest przedmiotem prowadzonego biznesu, to wówczas wynajmowanie jest traktowane jak pozarolnicza działalność gospodarcza. Przychody uzyskiwane w ten sposób należy ewidencjonować w podatkowej księdze przychodów i rozchodów jako przychód z działalności gospodarczej.

W przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej podatnik ma również możliwość wyboru formy opodatkowania między zasadami ogólnymi wynikającymi z ustawy o PIT a ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jednak w praktyce podatnicy zajmujący się najmem w ramach prowadzonej firmy częściej korzystają z zasad ogólnych niż ryczałtu. Wynika to z prostego faktu: przy rozliczeniach ogólnych istnieje możliwość uwzględniania kosztów uzyskania przychodów. Przy ryczałcie takiej możliwości nie ma. Ryczałt płacony jest bowiem od przychodu, a nie dochodu.

Zatem podatnicy uzyskujący dochody z najmu tylko w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej mogą płacić podatek z tego tytułu albo według skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc., albo według 19-proc. stawki liniowej PIT, jeśli taką wybrali do stosowania w rozliczeniach z fiskusem.

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT. Pojęcie wszelkie koszty, użyte w cytowanym przepisie, jest pojęciem szerokim. Obejmuje wszelkie wydatki ponoszone przy prowadzeniu działalności gospodarczej, pod warunkiem że między tymi wydatkami a przychodem zachodzi związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że poniesione wydatki mają wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Zasady te dotyczą także uwzględniania poniesionych wydatków w przypadku najmu mieszkania jako kosztów podatkowych. Podobnie jak przy innych wydatkach, które mają stanowić koszt podatkowy między poniesionym wydatkiem a osiąganym przychodem, musi istnieć swoisty związek przyczynowo-skutkowy. Dokładnie chodzi o to, aby poniesione nakłady miały bezpośredni lub chociaż pośredni wpływ na uzyskanie przychodów podatników lub zabezpieczało źródła przychodów. Zatem o zaliczeniu w poczet kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z wynajmowaniem mieszkania (które nie zostały ujęte w katalogu wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów zawartym w art. 23 ustawy o PIT) decyduje przede wszystkim ich związek z uzyskanym przychodem - ustalenie, czy poniesiony wydatek przyczynił się lub mógł się przyczynić do osiągnięcia przychodu.

Co dokładnie przy najmie będzie kosztem? Według NSA (wyrok 21 marca 2001 r., sygn. akt I SA/Gd 2310/98) naprawa izolacji budynku należy do tego rodzaju czynności, od których zależy stan techniczny całego wynajmowanego budynku. Koszt tych czynności nie może zatem obciążać zgodnie z umową najemcy, bowiem nie jest związany z bieżącą konserwacją i nie dotyczy bieżących napraw pomieszczeń. W takiej sytuacji skoro podatnik prace izolacyjne wykonywał w trakcie trwania umowy najmu, to wydatek z nimi związany jest kosztem uzyskania przychodów z najmu.

W innym wyroku NSA zauważył, że organy podatkowe zbyt arbitralnie potraktowały wydatek poczyniony przez podatniczkę na zakup narzędzi, które służyły skarżącej do utrzymania wynajmowanej nieruchomości w odpowiednim stanie. Należy zgodzić się ze skarżącą, że wycinanie krzewów i gałęzi drzew należy do uprawnień właścicielskich. Uprawnienia podmiotów podatkowych do odliczania kosztów od przychodów nie mogą być przenoszone w drodze umów cywilnych na inne podmioty. A zatem są pewne granice przerzucania kosztów na najemców - wyrok z 13 listopada 1997 r. (sygn. akt I SA/Ka 694/96).

O kosztach związanych z najmem wypowiadały się także organy podatkowe w wydawanych interpretacjach. Przykładowo Izba Skarbowa w Gdańsku w piśmie z 23 maja 2006 r. (nr BI/4117-0017/06) wyjaśniła, że wydatki związane z najmem i użytkowaniem lokalu mieszkalnego, jeśli nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, stanowią wydatki o charakterze osobistym (wynajęte mieszkanie służy zaspokojeniu podstawowych potrzeb życiowych), których nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów.

Obowiązek rozliczenia się na PIT-28 mają osoby fizyczne objęte ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych. Opodatkowaniu ryczałtem podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Tak. Podatnicy opłacający ryczałt składają zeznanie PIT-28. Należy je złożyć w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania podatnika w terminie do 31 stycznia roku następnego, w stosunku do roku, za który jest ono składane.

Zeznanie za 2011 rok powinno trafić do właściwego urzędu skarbowego najpóźniej do północy 31 stycznia 2012 r.

PIT-28 to formularz zeznania rocznego. Ten druk będzie na pewno potrzebny przy rozliczeniu przychodów z najmu. PIT-28/A wypełniają podatnicy uzyskujący przychody z działalności prowadzonej na własne nazwisko, a także uzyskujący przychody z najmu. PIT-28/B wypełniają podatnicy uzyskujący przychody z działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej (spółek cywilnych) osób fizycznych.

Niezależnie od omówionych załączników, zawierających informacje o przychodach, podatnik ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, który korzysta z odliczeń, powinien wraz z zeznaniem złożyć załączniki PIT-O (odliczenia inne niż mieszkaniowe) i PIT-D (odliczenia mieszkaniowe). Takie same załączniki składają osoby opodatkowane na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).

Podatnik od stycznia do grudnia 2011 r. uzyska przychody z najmu wynoszące 18 tys. zł (1500 zł x 12 miesięcy = 18 000 zł). A zatem powinien płacić od stycznia do grudnia 2011 r. co miesiąc ryczałt w wysokości 255 zł (1500 zł x 17 proc. = 255 zł). Ryczałt za cały rok wyniesie 3060 zł (12 miesięcy x 255 zł = 3060 zł).

Warszawa, 19 stycznia 2012 r.

Anna Nowak

ul. Piękna 1

22-210 Warszawa

NIP 555-555-15-55

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Warszawie

Na podstawie art. 9a ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku, dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) oświadczam, że począwszy od roku 2012, wybieram sposób opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c ustawy o PIT, tj. 19 proc. podstawy obliczenia podatku.

Anna Nowak

Warszawa, 19 stycznia 2012 r.

Anna Nowak

ul. Piękna 1

22-210 Warszawa

NIP 555-555-15-55

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Warszawie

Na podstawie art. 9 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) oświadczam, że jako osoba fizyczna osiągająca przychody z tytułu umowy najmu/z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym 2012 wybieram opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Anna Nowak

Warszawa, 19 stycznia 2012 r.

Anna Nowak

ul. Piękna 1

22-210 Warszawa

NIP 555-555-15-55

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Warszawie

Na podstawie art. 21 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) zawiadamiam, że wybieram opłacanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych co kwartał, począwszy od roku podatkowego 2012.

Anna Nowak

Warszawa, 19 stycznia 2012 r.

Anna Nowak

ul. Piękna 1

22-210 Warszawa

NIP 555-555-15-55

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Warszawie

Na podstawie art. 21 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) zawiadamiam, że zaprzestaję opłacania ryczałtu co kwartał, począwszy od roku podatkowego 2012.

Anna Nowak

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.). Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.).