Jak opodatkować sprzedaż lokalu użytkowego

ekspert podatkowy w KPMG Tax M. Michna sp. k.

Planowana przez firmę na listopad 2011 r. sprzedaż lokalu użytkowego, który został wycofany z działalności w marcu 2006 r., a więc nabyty lub wybudowany przed tą datą, rodzi określone skutki podatkowe.

Pojęcie wycofania składnika majątku trwałego z działalności gospodarczej nie zostało wprowadzone w ustawie o CIT, zatem należy uznać, iż firma w zakresie podatków dochodowych podlega reżimowi podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ponieważ lokal użytkowy firmy został oddany do użytkowania do 31 grudnia 2006 r., to w zakresie PIT zastosowanie będą miały przepisy obowiązujące do końca 2006 r. Wskazują na to przepisy ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Źródłem przychodu ze sprzedaży lokalu użytkowego może być odpłatne zbycie nieruchomości lub, z racji wykorzystywania nieruchomości w działalności firmy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z analizy art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 2 pkt 3 i art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT w stosownym brzmieniu wynika, że przychód ze sprzedaży nieruchomości wycofanej z działalności będzie przychodem z tej działalności, jeżeli przed zbyciem nieruchomość została wycofana z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Zatem jeżeli firma sprzeda lokal użytkowy w listopadzie 2011 r., to powstanie u niej przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten powinien zostać opodatkowany łącznie z innymi przychodami z działalności na zasadach, na jakich firma opodatkowuje przychody z tego źródła.

Z kolei w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż nieruchomości jest odpłatną dostawą towarów. Jednak transakcja ta podlega opodatkowaniu wyłącznie wówczas, gdy zbywca nieruchomości jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT w odniesieniu do tej właśnie czynności. Oznacza to, że osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i będąca podatnikiem VAT, która sprzedaje lokal użytkowy z prywatnego majątku, nie będzie zobowiązana do opodatkowania tej transakcji.

Sprzedaż nieruchomości może też powodować obowiązek zapłaty PCC. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ppkt a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka PCC przy umowach sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc. wartości rynkowej. Ciężar podatku ponosi nabywca. Jeżeli jednak przynajmniej jedna ze stron transakcji jest opodatkowana VAT, to sprzedaż nie podlega PCC.

Ustawa z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588 z późn. zm.).

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054).

Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).