Jak rozliczyć najem według skali podatkowej

Podatniczka złoży w urzędzie skarbowym zeznanie PIT-36. Formularz ten przeznaczony jest zarówno dla podatników opodatkowujących swoje dochody indywidualnie, jak i łącznie z dochodami małżonka albo w sposób przewidziany dla osób samotnie wychowujących dzieci. Wyboru sposobu opodatkowania podatniczka dokona w poz. 6, zaznaczając kwadrat oznaczony numerem 4.

Za osobę samotnie wychowującą dzieci uważa się jednego z rodziców albo opiekuna prawnego, jeżeli osoba ta jest panną, kawalerem, wdową, wdowcem, rozwódką, rozwodnikiem albo osobą, w stosunku do której sąd orzekł separację w rozumieniu odrębnych przepisów. Za osobę samotnie wychowującą dzieci uważa się również osobę pozostającą w związku małżeńskim, jeżeli jej małżonek został pozbawiony praw rodzicielskich lub odbywa karę pozbawienia wolności. Rozliczenie podatku w sposób przewidziany dla osób samotnie wychowujących dzieci pozwoli określić podatek w podwójnej wysokości podatku obliczonego od połowy swoich dochodów. Trzeba pamiętać, że do dochodów osoby samotnie wychowującej dzieci nie wlicza się dochodów (przychodów) opodatkowanych w sposób zryczałtowany na zasadach określonych w ustawie (np. od wygranych w grach liczbowych, dywidend, odsetek od lokat bankowych itp.) oraz nie dolicza się dochodów uzyskanych przez pełnoletnie dziecko.

Art. 6 ust. 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

W przypadku podatników właściwym formularzem do rozliczenia dochodów za 2010 r. będzie druk PIT-36. Formularz ten wybierają podatnicy, którzy niezależnie od liczby źródeł przychodów uzyskali m.in. przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub z innych umów o podobnym charakterze, a także dochody z działalności gospodarczej opodatkowane na ogólnych zasadach, czyli według skali podatkowej ze stawkami 18 proc. i 32 proc. Zarówno mąż, jak i żona składają w urzędzie skarbowym zeznanie PIT-36. Małżonkowie mogą też rozliczyć się na jednym druku.

Nie ma jednak możliwości, aby strata męża z działalności gospodarczej pomniejszyła dochód żony uzyskany z tytułu wynajmu. Zasadą jest, że stratę przedsiębiorca może odliczyć od dochodu uzyskanego wyłącznie z tego samego źródła, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Warto pamiętać, że jeżeli podatnik osiągnął w roku podatkowym jednocześnie dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz z najmu lub dzierżawy, w kolumnie f części D zeznania wykazuje tylko raz łączną kwotę należnych z tych źródeł zaliczek. Kwotę tę podatnik może wykazać albo w wierszu 3 "Pozarolnicza działalność gospodarcza", albo w wierszu 6 "Najem lub dzierżawa". Zasada ta nie dotyczy podatników, którzy wybrali uproszczoną formę wpłacania zaliczek oraz podatników korzystających w roku podatkowym ze zwolnienia z ich opłacania na podstawie art. 44 ust. 7a ustawy o PIT (tzw. kredyt podatkowy).

Art. 9 ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Kosztami uzyskania przychodu są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki ponoszone w celu osiągnięcia przychodu lub w związku z utrzymaniem danego źródła przychodu, pod warunkiem że wydatki te nie zostały wymienione w art. 23 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodu wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od pożyczek (kredytów). Natomiast zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). Z kolei art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o PIT stanowi, że nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Oznacza to, że zapłacone odsetki od kredytu, o ile spełniają warunek celowości i nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji, mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu.

Wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który to lokal przeznaczony został pod wynajem, są związane z uzyskiwanym przychodem z najmu. W konsekwencji mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu.

Art. 22, art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a), pkt 32, pkt 33 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasady te mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub użytkowania rzeczy ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu przez jednego z nich. Dotyczy to m.in. przychodów z najmu wspólnej nieruchomości.

Oświadczenie należy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy. Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, obowiązuje przy zapłacie zaliczek przez cały rok podatkowy oraz przy składaniu zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tego tytułu. W przypadku istnienia wspólności majątkowej małżonków pożytki osiągane z najmu stanowić będą ich wspólny dorobek majątkowy. Będą to przychody ze wspólnego użytkowania rzeczy. Bez znaczenia jest przy tym, czy stroną umowy najmu będzie jeden małżonek, czy oboje.

W konsekwencji, jeżeli istnieje wspólność majątkowa małżonków, to mają oni prawo do rozliczenia dochodów z najmu tylko przez jednego z nich, pod warunkiem że złożyli w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie. Jeżeli nie złożyli takiego oświadczenia, to dochody z najmu powinni rozliczać po połowie. Natomiast w przypadku gdy przedmiot najmu stanowi odrębny majątek jednego z małżonków, to jest on zobowiązany do samodzielnego rozliczenia dochodów z najmu.

Art. 8 ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Źródłem przychodu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT jest m.in. najem, z wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przychodem dla wynajmującego jest kwota czynszu najmu. Przychód ten pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu. Tak powstaje dochód. Takimi kosztami są wszystkie koszty poniesione przez wynajmującego w celu uzyskania przychodu z najmu, a zatem również opłaty za media, podatek od nieruchomości czy wydatki remontowe. Wydatki te można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem, że ponosi je wynajmujący. W przypadku gdy przedmiotem najmu jest np. pokój w mieszkaniu, to koszty odlicza się proporcjonalnie. Jeśli chodzi o rodzaj udokumentowania wydatków uznawanych za koszty uzyskania przychodów, mogą to być rachunki, faktury VAT, paragony, pokwitowania czy dowody opłat.

Jeżeli opłaty ponosi najemca, to nie stanowią one kosztu. Ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu nie będą również składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego.

Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Magdalena Majkowska

magdalena.majkowska@infor.pl