Jak uniknąć błędów, wypełniając PIT-39

Formularz PIT-39 jest przeznaczony dla podatników, którzy w roku podatkowym uzyskali przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2008 r.

Pierwsza część zeznania - A - dotyczy miejsca i celu składania zeznania. Należy w niej podać nazwę urzędu skarbowego.

Część B poświęcona jest danym identyfikacyjnym i adresowi zamieszkania. W tej części należy podać: nazwisko, pierwsze imię, datę urodzenia, numer PESEL (w przypadku osób, którym nadano ten numer) oraz miejsce zamieszkania w ostatnim dniu roku podatkowego, a gdy zamieszkanie na terytorium Polski ustało przed tym dniem - ostatnie miejsce zamieszkania na jej terytorium.

Tak. Sprzedaż nieruchomości to jedno ze źródeł przychodów, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zgodnie z ustawą o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PIT tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia. Okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W części C trzeba wykazać dochód (stratę). Podatnicy wykazują tu przychody, koszty uzyskania przychodów, sumę odpisów amortyzacyjnych, dochód (bądź stratę).

W kol. b części C należy wykazać przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, tj. przychody z odpłatnego zbycia:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Warto pamiętać, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. U podatników dokonujących sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny VAT.

W kol. c części C należy wykazać koszty uzyskania przychodów. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Kolumna d części C służy do wykazania sumy odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami.

Tak. Podatnicy, którzy kupili nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Od takiej transakcji będą musieli zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek, płacony od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., rozliczą jej sprzedaż na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2008 r. W tym przypadku do urzędu skarbowego będzie trzeba wpłacić 19-proc. podatek dochodowy, który jest płacony od dochodu.

Trzeci przypadek to sytuacja, gdy podatnik sprzeda nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2009 r. W tym przypadku trzeba będzie zapłacić 19-proc. podatek dochodowy od osób fizycznych, również płacony od dochodu. Dla naszego małżeństwa kluczowe więc będą regulacje ustawy o PIT obowiązujące do końca 2006 roku oraz w latach 2007 - 2008.

Z kolei w kol. e części C należy obliczyć kwotę dochodu jako różnicę sumy przychodów (kol. b) i kosztów uzyskania przychodów (kol. c) powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT (kol. d).

Ostatnia kol. f części C poświęcona jest stracie, którą wpisuje się, jeżeli koszty uzyskania przychodów (kol. c) przekraczają sumę przychodów (kol. b).

Tak. W ustawie o PIT, obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. istniała ulga meldunkowa stosowana przy sprzedaży nieruchomości. Aby z tego zwolnienia skorzystać, podatnik musi być zameldowany na co najmniej 12 miesięcy w zbywanej nieruchomości. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane m.in. z odpłatnego zbycia lokalu lub domu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Co ważne, do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r. (dniem wprowadzenia ulgi meldunkowej), jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Podatnik, który spełni warunki do skorzystania z ulgi meldunkowej, musi zawiadomić o tym urząd skarbowy właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W tym celu musi złożyć oświadczenie, w którym powiadomi urząd, że korzysta z ulgi meldunkowej. Niedopełnienie tego warunku pozbawia prawa do skorzystania ze zwolnienia. Oświadczenie to składa się w terminie do 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym dokonano zbycia nieruchomości. Jeśli podatniczka sprzeda nieruchomość w 2011 roku, oświadczenie o uldze będzie musiała złożyć do 30 kwietnia 2012 r.

W części D PIT-39 trzeba obliczyć zobowiązanie podatkowe. W poz. 26 trzeba wpisać kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (nowa ulga mieszkaniowa obowiązująca od 1 stycznia 2009 r.).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zwolnienie to polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na określone w ustawie własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Pozycja 27 to podstawa obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest kwota z poz. 24 pomniejszona o kwotę z poz. 26 (po zaokrągleniu do pełnych złotych).

W poz. 28 trzeba wpisać wysokość podatku. Podatek należny wpisuje się w poz. 30. Trzeba go zaokrąglić do pełnych złotych.

Część E PIT-39 poświęcona jest kwocie do zapłaty (nadpłacie). W tej części podatnicy dokonują obliczenia kwoty do zapłaty albo nadpłaty.

W części F PIT-39 trzeba wpisać zryczałtowany podatek dochodowy, o którym mowa w art. 44 ust. 1b ustawy o PIT. W tej części podatnicy wykazują zryczałtowany podatek dochodowy, o którym mowa w art. 44 ust. 1b ustawy o PIT. Jest to podatek, jaki osoby fizyczne niemające miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, uzyskujące przychody, o których mowa w art. 29 ustawy o PIT, bez pośrednictwa płatnika, są zobowiązane (bez wezwania) wpłacać na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni. Podatek za grudzień jest płatny w terminie złożenia zeznania.

Część G to wniosek o przekazanie 1 proc. podatku należnego na rzecz organizacji pożytku publicznego.

Część H to informacje uzupełniające. Podatnicy, którzy wypełnili część G, w poz. 53 mogą podać cel szczegółowy, na który mają być przekazane wpłaty z 1 proc. podatku, a zaznaczając kwadrat w poz. 54, wyrazić zgodę na przekazanie OPP swojego imienia, nazwiska i adresu. W tej części (poz. 55) podatnicy mogą też podać informacje ułatwiające kontakt, np. telefon, e-mail.

W części I wskazuje się informację o załącznikach. W tej części podatnik informuje urząd skarbowy, czy wraz z zeznaniem składa zgłoszenie identyfikacyjne/aktualizacyjne (formularz NIP-3) oraz załącznik PIT/ZG.

Część J to oświadczenie i podpis podatnika/pełnomocnika. Ta część przeznaczona jest do podpisania zeznania oraz złożenia stosownego oświadczenia przez podatnika.

Niektóre pozycje PIT-39 muszą być bezwzględnie wypełnione. Dotyczy to: NIP, PESEL, roku, za który zeznanie jest składane, celu złożenia formularza, informacji o załącznikach oraz podpisu na zeznaniu

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Art. 10, 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).