Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości w deklaracji PIT-39

Rozliczenie PIT za 2011 r. jest ostatnim, w którym podatnicy opodatkowują zbycie nieruchomości, stosując trzy warianty ustawowe. Każdy z nich uzależniony jest od daty nabycia nieruchomości. Dla podatników kluczowe daty to 31 grudnia 2006 r., okres od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008 r. i 1 stycznia 2009 r.

Podatnicy, którzy kupili nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Od takiej transakcji będą musieli zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek, płacony od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Inne zasady zastosują osoby, które nabyły nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. One rozliczą sprzedaż nieruchomości na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2008 r. W tym przypadku do urzędu skarbowego będą musiały wpłacić 19-proc. podatek dochodowy, który jest płacony od dochodu.

Trzeci wariant zastosują osoby, które sprzedały nieruchomość nabytą od 1 stycznia 2009 r. W tym przypadku trzeba zapłacić 19-proc. podatek dochodowy od osób fizycznych, również płacony od dochodu.

Nieruchomości kupione do 31 grudnia 2006 r.

Sprzedaż nieruchomości nabytych do końca 2006 r. będzie podlegała PIT tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia. Okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem nieruchomości kupione w 2006 roku będą podlegały PIT, gdy sprzedaż nastąpi przed 2011 rokiem. Od 2012 roku taka sprzedaż nie będzie już objęta PIT.

Sprzedaż nieruchomości to jedno ze źródeł przychodów, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zgodnie z ustawą o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany. Zbycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany wywiera identyczne skutki prawnopodatkowe.

Kluczowa wysokość przychodu

Zgodnie z art. 28 ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Trzeba go wpłacić fiskusowi bez wezwania w ciągu 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia.

Inwestycje z lat 2007 i 2008

Podobnie jak przy rozliczeniu sprzedaży nieruchomości kupionych do 31 grudnia 2006 r. również w przepisach ustawy o PIT obowiązujących od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. ustawodawca przewidział zasadę, zgodnie z którą każda sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu nabycia jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przy sprzedaży nieruchomości kupionych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. podatek płacony jest od dochodu. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości można pomniejszyć o koszty podatkowe. Od tak obliczonego dochodu trzeba następnie obliczyć 19 proc. podatku. Warto dodać, że przepisy ustawy o PIT przewidują, iż podstawą obliczenia podatku przy sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Możliwość pomniejszenia przychodu

Przy zbyciu nieruchomości koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Sprzedaż nieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny, np. w darowiźnie lub spadku w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., podlega opodatkowaniu. Jednak przy sprzedaży nieruchomości nabytych nieodpłatnie istnieje możliwość uwzględniania kosztów uzyskania przychodów. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nieruchomości w zeznaniu podatkowym

Transakcję sprzedaży nieruchomości podatnik musi wykazać w rocznym zeznaniu PIT. Ze względu na zasadę, że dochodów ze zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł, w rocznych zeznaniach zostały wydzielone specjalne rubryki na wpisanie podatku z transakcji sprzedaży. Te specjalne rubryki zostały uwzględnione w trzech zeznaniach za 2007 i za 2008 rok: PIT-36, PIT-36L i PIT-38. Nie ma ich ani w PIT-37, ani w PIT-28.

Nowe zasady od 1 stycznia 2009 r.

Od początku 2009 roku weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o PIT, które wprowadziły zmodyfikowane zasady rozliczania transakcji sprzedaży nieruchomości. Bez zmian pozostały źródła przychodów w zakresie sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami.

Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych od 1 stycznia 2009 r. wynosi 19 proc. i jest płacony od dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami a kosztami uzyskania przychodów.

Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami podatnik musi wykazać przed urzędem skarbowym, składając specjalne zeznanie podatkowe. Tym specjalnym zeznaniem jest formularz PIT-39.

Możliwe ulgi do wykorzystania

Nie w każdym przypadku sprzedaży nieruchomości podatnik będzie musiał zapłacić PIT. Ustawodawca przewidział bowiem pewne ulgi, z których można skorzystać przy zbyciu mieszkań lub domów. Skorzystanie z nich zależy od spełnienia ustawowych warunków.

To, z jakiej ulgi można skorzystać, będzie zależeć od tego, kiedy staliśmy się właścicielami nieruchomości.

Inne cele mieszkaniowe

Przepisy ustawy o PIT obowiązujące do końca 2006 roku przewidują, że wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

● na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

● na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

● na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym także gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

● na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,

● na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w Polsce,

b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terenie Polski, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Aby skorzystać ze zwolnień w PIT przy sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 roku, ważny jest sposób jej otrzymania, a także wydatkowanie zarobionych na sprzedaży pieniędzy. Gdy podatnik otrzymał mieszkanie lub dom w spadku lub darowiźnie i sprzedał je w 2011 roku, nie zapłaci PIT bez względu na to, ile czasu minęło od otrzymania nieruchomości do jej sprzedaży.

Konieczność zapłaty podatku nie wystąpi również wtedy, gdy podatnik będzie sprzedawał nieruchomość nabytą do końca 2006 roku i środki z tej sprzedaży przeznaczy na inne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać z tego zwolnienia, trzeba w urzędzie skarbowym złożyć oświadczenie o korzystaniu z tej ulgi, PIT-23 i wydać pieniądze w ciągu dwóch lat.

Gdy podatnik zadeklarowanych przy uldze mieszkaniowej środków nie wyda w ciągu dwóch lat, będzie musiał zapłacić, najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w ustawie, podatek wraz z odsetkami naliczanymi:

● od 14-dniowego terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

● począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku należy też złożyć deklarację podatkową.

Wystarczy rok stałego zameldowania

Z innej ulgi mogą skorzystać podatnicy, którzy kupili mieszkanie lub dom w latach 2007 - 2008, a w 2011 roku je sprzedali. Dla nich ustawodawca przewidział ulgę meldunkową. Aby z tego zwolnienia skorzystać, podatnik musi być zameldowany na co najmniej 12 miesięcy w zbywanej nieruchomości. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane m.in. z odpłatnego zbycia lokalu lub domu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały

przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Co ważne, do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r. (dniem wprowadzenia ulgi meldunkowej do ustawy o PIT), jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Podatnik, który spełni warunki do skorzystania z ulgi meldunkowej, musi zawiadomić o tym urząd skarbowy. W tym celu podatnik musi złożyć oświadczenie, w którym powiadomi urząd, że korzysta z ulgi meldunkowej. Niedopełnienie tego warunku pozbawia prawa do skorzystania ze zwolnienia. Podatnicy na złożenie oświadczenia o uldze meldunkowej mają czas do 30 kwietnia następnego roku podatkowego po roku, w którym sprzedali mieszkanie lub dom. Oznacza to, że podatnik, który w 2011 roku sprzedał mieszkanie nabyte w latach 2007 lub 2008 i korzysta z ulgi meldunkowej, oświadczenie o tym zwolnieniu musi złożyć do 30 kwietnia 2012 r.

Powrót zmienionej ulgi mieszkaniowej

Od 1 stycznia 2009 r. do ustawy o PIT wróciła ulga mieszkaniowa, choć w zmodyfikowanej formie od tej, która obowiązywała do końca 2006 r. Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zacytowany przepis jest dość skomplikowany. W uproszczeniu można stwierdzić, że podatnik nie zapłaci PIT, jeśli w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości zarobione w ten sposób środki wyda na inny cel mieszkaniowy. Te cele są ściśle określone w ustawie o PIT.

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe są od 1 stycznia 2009 r. uważane m.in.:

1) wydatki na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2) wydatki na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Szwajcarii,

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Szwajcarii:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Podatnik, który nie wyda wszystkich zarobionych pieniędzy w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe, będzie musiał złożyć korektę zeznania podatkowego wraz z pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty oraz zapłacić 19-proc. PIT wraz z odsetkami.

Wypełniamy zeznanie PIT-39

Jak już wspomniałam, PIT-39 jest przeznaczony dla podatników, którzy w roku podatkowym uzyskali przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2008 r.

Niektóre pozycje formularza muszą być wypełnione bezwzględnie. Dotyczy to w szczególności identyfikatora podatkowego (PESEL dla osób fizycznych nieprowadzących firmy lub niebędących zarejestrowanymi podatnikami VAT), roku, za który zeznanie jest składane, celu złożenia formularza, informacji o załącznikach oraz podpisu na zeznaniu. Prawidłowe wypełnienie tych pozycji pozwoli uniknąć dodatkowej wizyty w urzędzie skarbowym w celu uzupełnienia lub skorygowania wcześniej złożonego zeznania.

Składając zeznanie za 2011 rok, należy pamiętać o prawidłowym wskazaniu identyfikatora podatkowego (poz. 1). Obecnie jest nim NIP albo PESEL. Numer PESEL wpisują do zeznania osoby objęte rejestrem PESEL i które w roku podatkowym: nie prowadziły działalności gospodarczej, nie były zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, nie były płatnikami (zarówno składek na ubezpieczenia społeczne/ubezpieczenie zdrowotne, jak i podatku, np. z tytułu zatrudnienia pracownika).

Osoby, które nie spełniają chociaż jednego z tych warunków, wpisują NIP.

Ostatnim dniem na złożenie PIT-39 za 2011 rok jest 30 kwietnia 2012 r. Podatnicy niemający na terytorium Polski miejsca zamieszkania (podlegający ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu), jeżeli osiągnęli w roku podatkowym dochody ze źródeł przychodów położonych w RP, a zamierzają opuścić nasz kraj przed 30 kwietnia, muszą złożyć zeznanie za rok podatkowy przed opuszczeniem Polski.

Zeznanie można złożyć bezpośrednio w urzędzie skarbowym lub nadać (złożyć, wysłać) m.in. w formie dokumentu elektronicznego przez internet, w tym bez konieczności potwierdzania go kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

Jeśli podatnik zdecyduje się wysłać PIT-39 pocztą, datą złożenia zeznania będzie wtedy data stempla pocztowego.

Część A - miejsce i cel składania zeznania

W tej części PIT-39 należy podać nazwę urzędu skarbowego, którym kieruje właściwy dla podatnika naczelnik urzędu skarbowego.

Podatnicy:

1) mający miejsce zamieszkania na terenie Polski (podlegający nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu - w Polsce rozliczają wszystkie światowe dochody) - składają zeznanie do urzędu skarbowego ustalonego według miejsca zamieszkania podatnika w ostatnim dniu roku podatkowego, a gdy zamieszkanie na terenie Polski ustało przed tym dniem - według ostatniego miejsca zamieszkania na jej terytorium,

2) niemający miejsca zamieszkania na terenie Polski (podlegający ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu - w Polsce rozliczają tylko dochody uzyskane na jej terytorium) - składają zeznanie do urzędu skarbowego właściwego w sprawach opodatkowania osób zagranicznych.

W tej części należy również podać (zaznaczając właściwy kwadrat) cel złożenia formularza, pamiętając, że na podstawie art. 81 Ordynacji podatkowej podatnik ma prawo do skorygowania danych zawartych w złożonym zeznaniu. Oznacza to, że w sytuacji gdy podatnik popełni błąd przy wypełnianiu PIT-39, będzie mógł złożyć korektę tego formularza. Warto jednak pamiętać, że uprawnienie do złożenia korekty ulega zawieszeniu na czas trwania postępowania podatkowego lub kontroli podatkowej - w zakresie objętym tym postępowaniem lub kontrolą. Złożenie korekty w czasie trwania postępowania podatkowego lub kontroli podatkowej, w zakresie objętym tym postępowaniem lub kontrolą, nie wywołuje skutków prawnych. Przywilej złożenia korekty powraca w momencie zakończenia prowadzonej kontroli podatkowej, prowadzonego postępowania podatkowego - w zakresie nieobjętym decyzją określającą wysokość zobowiązania podatkowego.

W określonych sytuacjach ustawa nakłada na podatników obowiązek złożenia korekty PIT-39. Będzie tak wówczas, gdy podatnik poinformował fiskusa, że korzysta z ulgi mieszkaniowej, a nie wyda w ciągu 2 lat wszystkich pieniędzy ze zbycia nieruchomości na inny cel mieszkaniowy.

Część B - dane identyfikacyjne i aktualny adres zamieszkania

W tej części należy podać dane identyfikacyjne podatnika składającego zeznanie, tj. nazwisko, pierwsze imię, datę urodzenia oraz aktualne miejsce zamieszkania. Gdy zamieszkanie w Polsce ustało - ostatnie miejsce zamieszkania na jej terytorium.

Część C - dochód/strata

W części C podatnicy wykazują przychód, koszty uzyskania przychodów, sumę odpisów amortyzacyjnych, dochód (bądź stratę).

W kol. b należy wykazać przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, tj. przychody z odpłatnego zbycia:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. I tu ważna uwaga. Jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. U podatników dokonujących sprzedaży opodatkowanej VAT za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

W kol. c części C PIT-39 należy wykazać koszty uzyskania przychodów.

Koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa GUS w Monitorze Polskim.

W kol. d trzeba wykazać sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W kol. e należy obliczyć kwotę dochodu stanowiącego różnicę między przychodem (kol. b) a kosztami uzyskania przychodów (kol. c), powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT (kol. d).

W kol. f podatnicy podają kwotę straty, którą oblicza się, jeżeli koszty uzyskania przychodów (kol. c) przekraczają przychód (kol. b).

Część D - obliczenie zobowiązania podatkowego

W części D podatnicy dokonują obliczenia podatku.

W poz. 25 tej części druku trzeba podać kwotę dochodu zwolnionego z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (nowa ulga mieszkaniowa).

Zwolnienie to polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na określone w ustawie własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. [Przykład]

Oczywiście w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT podatnik musi złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych. Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskano przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie. Obecnie odsetki za zwłokę wynoszą 14 proc. w skali roku.

Pozycja 26 przeznaczona jest na wpisanie podstawy obliczenia podatku. Jest nią kwota z poz. 23 pomniejszona o kwotę z poz. 25 (po zaokrągleniu do pełnych złotych).

Warto też pamiętać o zasadzie, że podstawę obliczenia podatku zaokrągla się do pełnych złotych w ten sposób, że końcówki kwot wynoszące mniej niż 50 groszy pomija się, a końcówki kwot wynoszące 50 i więcej groszy podwyższa się do pełnych złotych.

Obliczony podatek przy zastosowaniu stawki 19-proc. wpisujemy do poz. 27. Podatek oblicza się od podstawy obliczenia podatku z poz. 26.

Pozycję 28 wypełniają podatnicy, którzy uzyskali dochody ze zbycia nieruchomości wyłącznie za granicą albo na terenie Polski i za granicą, do których ma zastosowanie metoda odliczenia podatku zapłaconego za granicą. W tej pozycji należy wpisać kwotę podatku zapłaconego za granicą i podlegającego odliczeniu w zeznaniu PIT-39. Odliczenie podatku zapłaconego za granicą nie może przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany za granicą.

W tym przypadku kwotę podatku obliczoną według stawki 19-proc. od łącznych dochodów uzyskanych w Polsce i za granicą należy pomnożyć przez kwotę dochodu uzyskanego za granicą, a następnie podzielić przez kwotę łącznego dochodu uzyskanego za granicą i w Polsce.

W poz. 29 podatnicy wykazują podatek należny, po zaokrągleniu do pełnych złotych, w ten sposób, że końcówki kwot wynoszące mniej niż 50 groszy pomija się, a końcówki kwot wynoszące 50 i więcej groszy podwyższa się do pełnych złotych.

Część E - kwota do zapłaty/nadpłata

W tej części podatnicy dokonują obliczenia kwoty do zapłaty albo nadpłaty. W poz. 30 należy wykazać zryczałtowany podatek dochodowy, o którym mowa w art. 29, 30 i 30a ustawy o PIT, jeżeli podatek ten nie został pobrany przez płatnika, z wyjątkiem podatku:

1) obliczonego od przychodów (dochodów), o których mowa w art. 30a ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy o PIT,

uzyskanych za granicą:

- z odsetek od pożyczek, z wyjątkiem gdy udzielanie pożyczek jest przedmiotem działalności gospodarczej,

- z odsetek i dyskonta od papierów wartościowych,

- z odsetek lub innych przychodów od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku podatnika lub w innych formach oszczędzania, przechowywania lub inwestowania, prowadzonych przez podmiot uprawniony na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem środków pieniężnych związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą,

- z dywidend i innych przychodów z tytułu udziału w zyskach osób prawnych,

- od dochodu z tytułu udziału w funduszach kapitałowych;

2) wykazanego w poz. 32 - 33 oraz w części F.

Kwotę zryczałtowanego podatku od przychodów (dochodów), od których płatnik nie pobrał zryczałtowanego podatku, oblicza się, mnożąc kwotę przychodu (dochodu) przez odpowiednią dla uzyskanego przychodu (dochodu) stawkę zryczałtowanego podatku, określoną w ustawie lub umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania. Przykładowo: przychód uzyskany z tytułu otrzymanych odsetek od pożyczki udzielonej osobie fizycznej niebędącej przedsiębiorcą (płatnikiem) należy pomnożyć przez stawkę podatku w wysokości 19 proc.

W tej części podatnik wykazuje również kwoty podatku zapłaconego za granicą, o których mowa w art. 30a ust. 9 i 10 ustawy o PIT, oraz różnicę między zryczałtowanym podatkiem a podatkiem zapłaconym za granicą albo różnicę między podatkiem zapłaconym za granicą a zryczałtowanym podatkiem.

Kwotę z poz. 36 należy wpłacić w terminie określonym na złożenie zeznania za rok podatkowy najpóźniej 30 kwietnia 2012 r.

Część F - zryczałtowany podatek dochodowy, o którym mowa w art. 44 ust. 1b ustawy

W tej części podatnicy wykazują zryczałtowany podatek dochodowy, o którym mowa w art. 44 ust. 1b ustawy o PIT. Jest to podatek, jaki osoby fizyczne niemające miejsca zamieszkania na terenie Polski, uzyskujące przychody, o których mowa w art. 29 ustawy o PIT, bez pośrednictwa płatnika, są zobowiązane (bez wezwania) wpłacać na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni. Podatek za grudzień jest płatny w terminie złożenia zeznania.

Część G - wniosek o przekazanie 1 proc. podatku należnego na rzecz organizacji pożytku publicznego (OPP)

Naczelnik urzędu skarbowego - na wniosek podatnika - przekazuje na rzecz OPP kwotę w wysokości nieprzekraczającej 1 proc. podatku należnego wynikającego:

1) z zeznania podatkowego złożonego w terminie określonym dla jego złożenia, albo

2) z korekty zeznania, jeżeli została dokonana w ciągu miesiąca od upływu terminu dla złożenia zeznania podatkowego

- po jej zaokrągleniu do pełnych dziesiątek groszy w dół.

Warunkiem przekazania 1 proc. PIT jest zapłata w pełnej wysokości podatku należnego stanowiącego podstawę obliczenia kwoty, która ma być przekazana na rzecz OPP, nie później niż w terminie dwóch miesięcy od upływu terminu na złożenie zeznania podatkowego (za zapłacony podatek uważa się również zaległość podatkową, której wysokość nie przekracza trzykrotności wartości opłaty dodatkowej pobieranej przez Pocztę Polską za polecenie przesyłki listowej).

Za wniosek uważa się podanie przez podatnika w zeznaniu podatkowym albo w korekcie zeznania numeru wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego wybranej OPP (w poz. 50) oraz kwoty do przekazania na jej rzecz (w poz. 51).

Podatnik może wskazać tylko jedną OPP, która jest uprawniona do otrzymania 1 proc. podatku należnego, wynikającego z zeznania składanego za 2011 rok (wykaz OPP prowadzi minister pracy i polityki społecznej w formie elektronicznej. Wykaz dostępny jest na stronie internetowej: www.mpips.gov.pl/bip/).

Część H - informacje uzupełniające

W poz. 52 zeznania PIT-39 podatnik może wskazać cel szczegółowy przeznaczenia 1 proc. należnego podatku przekazywanego na rzecz OPP za pośrednictwem naczelnika urzędu skarbowego. Zaznaczenie kwadratu w poz. 53 jest wyrażeniem zgody na przekazanie OPP przez naczelnika urzędu skarbowego danych identyfikujących podatnika, tj.: imienia, nazwiska i adresu, oraz informacji o wysokości kwoty przekazanej na rzecz tej OPP. Zaznaczenie kwadratu w poz. 53 jest dobrowolne i nie ma wpływu na realizację wniosku o przekazanie 1 proc. należnego podatku.

W poz. 54 podatnicy mogą podać adres do korespondencji, swój numer telefonu, numer faksu, adres e-mail (podanie tych informacji nie jest obowiązkowe), jak również poinformować o formie, w jakiej chcieliby otrzymać zwrot nadpłaty, wykazanej w poz. 37.

Warto pamiętać, że zwrot nadpłaty następuje:

1) na wskazany rachunek bankowy podatnika, obowiązanego do posiadania rachunku bankowego,

2) w gotówce, jeżeli podatnik nie ma obowiązku posiadania rachunku bankowego, chyba że zażąda zwrotu nadpłaty na rachunek bankowy.

Warunkiem zwrotu nadpłaty na rachunek bankowy jest podanie jego numeru w formularzu:

● ZAP-3 - jeżeli podatnik posługuje się identyfikatorem podatkowym PESEL;

● NIP-7/CEIDG-1 - jeżeli podatnik posługuje się identyfikatorem podatkowym NIP.

Podatnik, który zwrócił się o zwrot nadpłaty na rachunek bankowy, powinien sprawdzić, czy w formularzu ZAP-3, NIP-7 (a przed 1 stycznia 2012 r. NIP-3, NIP-1) albo CEIDG-1 (a do 1 lipca 2011 r. EDG-1) wskazał numer osobistego rachunku bankowego i czy jest on aktualny. Jeżeli podatnik nie wskazał numeru osobistego rachunku bankowego lub wskazany numer nie jest aktualny, należy złożyć zgłoszenie aktualizacyjne, podając aktualne dane dotyczące konta bankowego. Zgłoszenie to należy złożyć również w sytuacji rezygnacji ze zwrotów na rachunek, w tym z powodu likwidacji rachunku. Wystarczy wówczas zaznaczyć w formularzu pozycję "Rezygnacja".

Jeżeli numer rachunku bankowego wskazany w latach wcześniejszych pozostaje aktualny, nie trzeba składać formularza aktualizacyjnego.

Nadpłata zwracana przekazem pocztowym jest pomniejszana o koszty jej zwrotu. Z kolei nadpłata, której wysokość nie przekracza kosztów upomnienia w postępowaniu egzekucyjnym, podlega zwrotowi wyłącznie w kasie urzędu skarbowego.

Część I - informacje o załącznikach

Załącznikiem do zeznania PIT-39 jest druk PIT/ZG. Stanowi on informację o wysokości dochodów z zagranicy i zapłaconym podatku w roku podatkowym. Załącznik ten składają osoby, które w roku podatkowym uzyskały dochody za granicą, o których mowa w art. 30e ust. 8 i 9 ustawy o PIT, podlegające opodatkowaniu w Polsce, do których ma zastosowanie metoda odliczenia podatku zapłaconego za granicą. W załączniku podatnik wykazuje dochody z zagranicy oraz podatek zapłacony za granicą rozliczane w zeznaniu podatkowym PIT-39. Załącznik składa się odrębnie dla każdego państwa, w którym uzyskano dochód.

Część J - oświadczenie i podpis podatnika/ pełnomocnika

Ta część przeznaczona jest do podpisania zeznania oraz złożenia stosownego oświadczenia przez podatnika (poz. 56). Jeżeli odrębne ustawy nie stanowią inaczej, deklaracja, w tym deklaracja składana za pomocą środków komunikacji elektronicznej (przez deklarację rozumie się również zeznanie podatkowe), może być podpisana także przez pełnomocnika (poz. 57). Pełnomocnictwo do podpisywania deklaracji oraz zawiadomienie o odwołaniu tego pełnomocnictwa składa się organowi podatkowemu właściwemu w sprawach podatku, którego dana deklaracja dotyczy. Natomiast pełnomocnictwo do podpisywania deklaracji składanej za pomocą środków komunikacji elektronicznej oraz zawiadomienie o odwołaniu tego pełnomocnictwa podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu w sprawach ewidencji podatników i płatników.

Ważne

Zeznanie PIT-39 można złożyć za pomocą środków komunikacji elektronicznej (internet), bez konieczności potwierdzania go kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Ważne

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Dotyczy to każdego sposobu opodatkowania

Ważne

Wysokość nakładów na nieruchomość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych

Ważne

Jeżeli pozycja przeznaczona do wpisywania kwoty nie będzie wypełniona, urząd skarbowy przyjmie, że podatnik wpisał zero

Ważne

Kwoty wyrażone w walutach obcych, tj.: przychody, koszty, kwoty uprawniające do odliczenia od dochodu, podstawy obliczenia podatku lub obniżenia podatku, wydatki oraz podatek, przelicza się na złote według kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu, poniesienia kosztu, wydatku lub zapłaty podatku

PRZYKŁAD

Obliczenie dochodu przy uldze mieszkaniowej

Przychód z odpłatnego zbycia - 200 000 zł

Koszty uzyskania przychodu - 150 000 zł

Dochód - 50 000 zł

Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe - 180 000 zł

Obliczenie dochodu podlegającego zwolnieniu:

(50 000 zł x 180 000 zł) / 200 000 zł = 45 000 zł

Dochód podlegający zwolnieniu - 45 000 zł

Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie 5000 zł (50 000 zł - 45 000 zł)

@RY1@i02/2012/005/i02.2012.005.071000700.810.jpg@RY2@

@RY1@i02/2012/005/i02.2012.005.071000700.811.jpg@RY2@

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.; również w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., w latach 2007 - 2008, od 1 stycznia 2009 r.). Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.).