IS w Katowicach o skutkach sprzedaży gruntów rolnych

Nr IBPBII/2/4511-238/15/HS

z 20 maja 2015 r.

Podatnik sprzedał 24 marca 2014 r. działki rolne o łącznej powierzchni 1,2047 ha, których był właścicielem w udziale wynoszącym 5/8. Jego trzej synowie byli właścicielami w 3/8 (każdy po 1/8 udziału). Działki te należały do rodziny podatnika od pokoleń, z przerwą, gdyż w 1978 r. zostały przymusowo i bezprawnie wykupione przez państwo. W 2008 r. decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego zostały zwrócone. Po śmierci współmałżonka w 2012 r. podatnik z synami odziedziczyli udziały.

Czy podatnik powinien zapłacić podatek dochodowy ze sprzedaży działek rolnych o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że PIT nie płaci się, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości, upłynęło 5 lat.

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku ten 5-letni termin powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku, czyli śmierć spadkodawcy.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że udział w sprzedanej nieruchomości (działkach rolnych) wynoszący 1/2 podatnik posiadał jeszcze przed 2008 r. Do nabycia przez niego kolejnego udziału (1/4) w sprzedanej nieruchomości doszło w 2012 r. w dacie śmierci małżonka, zatem to właśnie ta data ma znaczenie dla liczenia okresu 5 lat. Następnie 24 marca 2014 r. podatnik i trzej pozostali spadkobiercy sprzedali nieruchomość składającą się z gruntów ornych, w której udziały odziedziczyli w 2012 r.

Jak z tego wynika, podatnik nabył udziały w nieruchomości w różnym czasie i w różny sposób: udział wynoszący 1/2 przed 2008 r., a udział 1/8 - w 2012 r. - w spadku po małżonku. Zatem należy stwierdzić, że dokonane w 2014 r. odpłatne zbycie nieruchomości odpowiadające udziałowi nabytemu przed 2008 r. nie podlega w ogóle opodatkowaniu PIT, z uwagi na upływ 5-letniego terminu.

Natomiast opodatkowaniu podlega sprzedaż tej nieruchomości odpowiadająca udziałowi nabytemu w 2012 r. w spadku. Trzeba tu zastosować przepisy ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy jego obliczenia. Z kolei podstawą obliczenia jest dochód stanowiący różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby sprzedaż mogła dojść do skutku (np. koszty wyceny nieruchomości, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie).

Natomiast za koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży rzeczy nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Skoro sprzedaż odpowiadająca udziałowi nabytemu przez podatnika przed 2008 r. nie jest źródłem przychodu, to nie może również generować kosztów.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o PIT po zakończeniu roku podatkowego podatnik powinien w zeznaniu podatkowym (PIT-39) wykazać m.in. dochody uzyskane w roku podatkowym ze sprzedaży nieruchomości i obliczyć od nich należny podatek.

Warto zwrócić uwagę na art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, który zwalnia od podatku przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Ale uwaga: zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. To, czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego, podlega weryfikacji przez urząd skarbowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego.

Należy także zauważyć, że art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT dotyczy sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Oznacza to, że transakcja może obejmować wszystkie nieruchomości wchodzące w skład tego gospodarstwa rolnego bądź niektóre z nich. Sprzedaż całości lub części gospodarstwa rolnego następuje wyłącznie w sytuacji, gdy łącznie wszyscy współwłaściciele sprzedają gospodarstwo rolne lub część gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy bowiem sprzedaży jedynie udziału w gospodarstwie rolnym.

Podatnik wskazał, że nieruchomość o łącznej powierzchni 1,2047 ha sprzedali wszyscy współwłaściciele 24 marca 2014 r. Dodał również, że opisane działki były i są użytkowane rolniczo, stanowią grunty orne, a ich łączna powierzchnia przekracza 1 ha.

Należy zatem stwierdzić, że jeżeli sprzedane 24 marca 2014 r. grunty rolne w wyniku sprzedaży nie utraciły charakteru rolnego, tj. kupujący nabył je w celu stworzenia lub powiększenia już posiadanego gospodarstwa i dalszego jego prowadzenia, to uzyskany przez podatnika przychód korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, a podatnik nie jest w ogóle zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39.

Oprac. Ewa Ciechanowska