Rozliczenie sprzedaży nieruchomości kupionej od 1 stycznia 2009 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych była nowelizowana w zakresie opodatkowania przychodów ze zbycia nieruchomości w ostatnich latach dwukrotnie. W konsekwencji obecnie obowiązują trzy tryby rozliczenia PIT sprzedaży mieszkania bądź domu. My omówimy zbycie nieruchomości, którą podatnicy nabyli od 1 stycznia 2009 r. i w tym roku chcą ją jeszcze sprzedać.

Na początek trzeba zacząć od określenia źródła przychodów podlegającego opodatkowaniu PIT. Jednym z takich źródeł jest odpłatne zbycie:

● nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

● spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

● prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że każda sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia będzie opodatkowana PIT.

Taka sytuacja będzie miała miejsce w przypadku zbycia nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. Wyjątkiem będzie skorzystanie przez sprzedającego z ulgi mieszkaniowej. Polega ona w uproszczeniu na tym, że jeśli podatnik w ciągu dwóch lat wyda środki ze zbycia nieruchomości na inny cel mieszkaniowy (patrz ramka) nie zapłaci PIT.

Od zbycia nieruchomości podatnik będzie musiał zapłacić 19-proc. PIT. Podatek jest płacony od uzyskanego dochodu.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami a kosztami powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Wskazane zasady opodatkowania zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie mają zastosowania, jeżeli:

● budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

● przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Wiemy już, że podatek od zbycia nieruchomości płacony jest od dochodu. Aby dochód obliczyć, trzeba od przychodu odjąć koszty uzyskania przychodów.

Kosztami w tym przypadku będą udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W konsekwencji, wydatkując środki na nieruchomość, którą w przyszłości będziemy planowali sprzedać, powinniśmy gromadzić wszelkie dokumenty, które będą poświadczały nakłady poczynione na tę nieruchomość. Mowa tu np. o kosztach nabycia nieruchomości, takich jak akt notarialny i opłaty notarialne, wydatki na remont, faktury na materiały. Wszystkie te dokumenty będą podstawą do obniżenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości w przyszłości. Bez nich kosztów uwzględnić nie będzie można.

Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość wymienionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

Zapłata podatku od zbywanej nieruchomości to niejedyne obowiązki podatników. Po zakończeniu roku podatkowego w terminie do 30 kwietnia muszą oni złożyć zeznanie podatkowe. Jest to PIT-39. Deklaracja ta składa się z dwóch stron i podzielona jest na 12 części. Trzeba w niej podać m.in. miejsce i cel składania zeznania, dane identyfikacyjne i adres zamieszkania, dochód (stratę), obliczyć zobowiązanie podatkowe, kwotę podatku do zapłaty lub nadpłatę.

W zeznaniu tym podatnik jest zobowiązany wykazać:

● dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub

● dochody zwolnione z PIT na zasadzie ulgi mieszkaniowej.