Jak dokumentować pochodzenie środków na zakup domu lub mieszkania

Sposób rozliczenia transakcji zbycia nieruchomości zależy od daty ich nabycia. Od zbycia nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r. trzeba zapłacić 10-proc. PIT, płacony od przychodu. Natomiast podatnicy, którzy kupili nieruchomość od 1 stycznia 2007 r. i teraz chcą ją sprzedać, będą musieli zapłacić 19-proc. PIT, płacony od dochodu.

W każdym przypadku, obliczając podstawę opodatkowania PIT, sprzedający ma prawo uwzględnić pewne koszty. Aby podstawa była pomniejszona o poniesione wydatki, trzeba zadbać o ich dokumentację.

Jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu PIT jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami. Jednak zbycie nieruchomości będzie opodatkowane PIT tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia. Okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przy zbyciu nieruchomości nabytych do końca 2006 roku podatek od przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Natomiast przy zbyciu nieruchomości kupionych od 1 stycznia 2007 r. podatek wynosi 19 proc. podstawy opodatkowania. W tym przypadku podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości dochód ustala się u każdej ze stron umowy.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, lub dochody, które na podstawie odpowiednich przepisów ustawy o PIT są z podatku zwolnione.

W ustawie o PIT od 1 stycznia 2007 r. zostały wprowadzone przepisy, które wprost regulują kwestie uwzględniania kosztów uzyskania przychodów przy zbyciu nieruchomości. Zgodnie z nimi, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Pewne wydatki można też uwzględnić przy sprzedaży mieszkania bądź domu nabytych w sposób nieodpłatny. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

I tu jedna ważna uwaga. Wysokość wymienionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

To nie koniec. Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu w Monitorze Polskim.

Fiskusa interesuje nie tylko sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od zakupu, ale również sam zakup. Organy podatkowe mogą kontrolować pochodzenie środków na zakup domu lub mieszkania. W takim przypadku ważne jest, abyśmy mieli potwierdzenie pochodzenia środków finansowych, które wydaliśmy na zakup mieszkania lub budowę domu.

Odpowiednia dokumentacja ustrzeże nas przed postępowaniem w sprawie dochodów z nie- ujawnionych źródeł przychodów lub dochodów nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach.

Najczęstszym dowodem na pochodzenie pieniędzy na zakup jest umowa, z której wynika, że podatnik wziął kredyt lub pożyczkę. Innym źródłem finansowania zakupu mieszkania lub domu może być otrzymana darowizna. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego, gdy mamy potwierdzenie, że została wykonana. Ponadto trzeba pamiętać, że w kręgu najbliższej rodziny taka darowizna będzie zwolniona z podatku od spadków i darowizn w całości, gdy zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego. Zgłoszenie takie może więc być również potwierdzeniem pochodzenia środków na zakup mieszkania lub domu.

Niestety, gdy nie będziemy mogli okazać dowodów pochodzenia pieniędzy, to czekają nas kary, które mogą zostać na nas nałożone. Organ podatkowy może zastosować sankcyjne opodatkowanie.

Od dochodów z nieujawnionych źródeł przychodów lub nie- znajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach pobiera się zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 75 proc. dochodu.