Co zrobić, by sprzedając dom, działkę lub mieszkanie, nie zapłacić podatku

Dwie nowelizacje ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pierwsza wprowadzona 1 stycznia 2007 r., druga 1 stycznia 2009 r. – spowodowały, że przy rozliczaniu transakcji zbycia nieruchomości podatnicy muszą stosować trzy tryby rozliczeń PIT. Te trzy tryby dotyczą także możliwości stosowania ulg podatkowych.

Od czego każda z zasad będzie zależała? Otóż od daty nabycia zbywanej nieruchomości. Jeśli dom był nabyty do 31 grudnia 2006 r., podatnicy przy opodatkowaniu sprzedaży tego domu muszą stosować przepisy ustawy o PIT, obowiązujące do końca 2006 roku. Osoby, które kupiły mieszkanie w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., przy jego sprzedaży stosują przepisy ustawy o PIT obowiązujące w tym okresie. Natomiast podatnicy, którzy kupili nieruchomość od 1 stycznia 2009 r., stosują przy ich zbyciu ustawę o PIT w obecnym brzmieniu.

Zanim przejdziemy do konkretnych ulg podatkowych, które pozwalają w legalny sposób nie zapłacić PIT przy zbyciu nieruchomości, wskażmy, kiedy dochodzi do powstania przychodu przy takich transakcjach. Zgodnie z ustawą o PIT źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Zbycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany wywiera identyczne skutki prawnopodatkowe. Bez znaczenia jest przyczyna zamiany lokalu.

Podatnicy, którzy kupili nieruchomość do 31 grudnia 2006 r., a teraz zamierzają ją sprzedać (a od momentu kupna do sprzedaży nie upłynęło pięć lat), mogą skorzystać z pewnych ulg podatkowych. Najbardziej popularnym zwolnieniem obowiązującym w tym okresie jest ulga mieszkaniowa.

Przepisy dotyczące tej ulgi przewidują, że wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

– na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

– na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

– na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,

– na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w Polsce,

b) w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

c) w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

d) w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zatem podatnik nie zapłaci podatku, gdy będzie sprzedawał nieruchomość nabytą do końca 2006 roku i środki z tej sprzedaży przeznaczy na inne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać z tego zwolnienia, trzeba w urzędzie skarbowym złożyć odpowiednie oświadczenie o korzystaniu z tej ulgi, PIT-23 i wydać pieniądze w ciągu dwóch lat.

Aby skorzystać z tego zwolnienia od PIT przy sprzedaży nieruchomości nabytej do końca 2006 roku, ważny jest również sposób jej otrzymania. W sytuacji gdy mieszkanie lub dom podatnik otrzymał w spadku lub darowiźnie i teraz będzie chciał je sprzedać, nie zapłaci PIT bez względu na to, ile czasu upłynęło od otrzymania nieruchomości do jej sprzedaży. W przypadku bowiem otrzymania nieruchomości do końca 2006 roku w sposób nieodpłatny, jej sprzedaż jest wolna od PIT.

Teraz przechodzimy do okresu między 2007 a 2008 rokiem, w którym podatnicy nabyli nieruchomości. Osoby takie, sprzedając je teraz, mogą skorzystać tylko z jednego zwolnienia – ulgi meldunkowej. Aby z niej skorzystać, podatnik musi być zameldowany na co najmniej 12 miesięcy w zbywanej nieruchomości przed jej zbyciem.

Przepisy ustawy o PIT przewidują, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane m.in. z odpłatnego zbycia lokalu lub domu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Co ważne, do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r. (dniem wprowadzenia ulgi meldunkowej), jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Podatnik, który spełni warunki do skorzystania z ulgi meldunkowej, musi zawiadomić o tym urząd skarbowy, właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W tym celu trzeba złożyć oświadczenie, w którym podatnik powiadomi urząd, że korzysta z ulgi meldunkowej. Niedopełnienie tego warunku pozbawia prawa do skorzystania ze zwolnienia.

Od 1 stycznia 2009 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o PIT, które wprowadzą nowe zasady rozliczania transakcji sprzedaży nieruchomości. Jeśli chodzi o ulgi podatkowe, to została wprowadzona ulga mieszkaniowa, której konstrukcja zbliżona jest do jej poprzedniej wersji, obowiązującej do końca 2006 roku. Mówiąc w skrócie, podatnik, który sprzedaje nieruchomość kupioną od 1 stycznia 2009 r., nie zapłaci PIT od uzyskanego zarobku, jeśli środki z tej transakcji przeznaczy na inny cel mieszkaniowy (określony w ustawie o PIT) w ciągu dwóch lat.