Jaki wybrać tryb rozliczeń

Podatnicy, którzy kupili nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Od takiej transakcji będą musieli zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek, płacony od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Inne zasady zastosują osoby, które nabyły nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. One rozliczą sprzedaż nieruchomości na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2008 r. W tym przypadku do urzędu skarbowego będzie trzeba wpłacić 19-proc. podatek dochodowy, który jest płacony od dochodu.

Trzeci przypadek dotyczy podatników, którzy sprzedali nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2009 r. W tym przypadku trzeba zapłacić 19-proc. podatek dochodowy od osób fizycznych, również płacony od dochodu.

Wszystkie osoby, które będą sprzedawały nieruchomości nabyte przed 31 grudnia 2006 r., rozliczenia podatkowego takiej transakcji muszą dokonać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązujących do końca 2006 roku.

Sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PIT tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia. Warto wiedzieć, że okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem nieruchomości kupione w 2006 roku będą podlegały PIT, gdy sprzedaż nastąpi przed 2011 rokiem. Od 2012 roku taka sprzedaż nie będzie już objęta PIT.

Sprzedaż nieruchomości to jedno ze źródeł przychodów, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zgodnie z ustawą o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Trzeba bowiem wiedzieć, że nie tylko zbycie nieruchomości będzie skutkowało powstaniem obowiązków w zakresie PIT. Podobnie będzie w przypadku zamiany nieruchomości. Zbycie nieruchomości w drodze sprzedaży i zamiany wywiera identyczne skutki prawnopodatkowe. Bez znaczenia pozostaje tu przyczyna zamiany lokalu.

Zgodnie z art. 28 ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od takiego przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Podobnie jak przy rozliczeniu sprzedaży nieruchomości kupionych do 31 grudnia 2006 r. również w przepisach ustawy o PIT obowiązujących od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji każda sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu nabycia jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Do nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. przy ich sprzedaży trzeba stosować przepisy ustawy o PIT obowiązujące w tym okresie. Przy sprzedaży nieruchomości kupionych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. podatek płacony jest od dochodu. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości można pomniejszyć o koszty podatkowe. Od tak obliczonego dochodu trzeba następnie obliczyć 19 proc. podatku. Warto tu dodać, że przepisy ustawy o PIT przewidują, że podstawą obliczenia podatku przy sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych dochód ustala się u każdej ze stron umowy na takich samych zasadach, jak przy transakcji sprzedaży nieruchomości. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Przepisy ustawy o PIT przewidują, że przy zbyciu nieruchomości koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Sprzedaż nieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny, np. w darowiźnie lub spadku, w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. podlega opodatkowaniu. Jednak przy sprzedaży nieruchomości nabytych nieodpłatnie istnieje możliwość uwzględniania kosztów uzyskania przychodów. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Warto też wiedzieć, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

Transakcję sprzedaży nieruchomości podatnik musi także wykazać w rocznym zeznaniu PIT. Ze względu na zasadę, że dochodów ze zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł w rocznych zeznaniach, zostały wydzielone specjalne rubryki na wpisanie podatku z transakcji sprzedaży. Te specjalne rubryki zostały uwzględnione w trzech zeznaniach za 2007 i za 2008 rok: PIT-36, PIT-36L i PIT-38. Nie ma ich ani w PIT-37, ani PIT-28.

Od 1 stycznia 2009 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o PIT, które wprowadziły nowe zasady rozliczania transakcji sprzedaży nieruchomości. Bez zmian pozostały źródła przychodów w zakresie sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami. Nadal obowiązuje przepis, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych od 1 stycznia 2009 r. wynosi 19 proc. i jest płacony od uzyskanego z takiej transakcji dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami a kosztami uzyskania przychodów. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami podatnik musi wykazać przed urzędem skarbowym, składając specjalne zeznanie podatkowe. Tym specjalnym zeznaniem jest formularz PIT-39.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł

Zeznanie można złożyć bezpośrednio w urzędzie skarbowym lub nadać (złożyć, wysłać) m.in. za pomocą środków komunikacji elektronicznej (internet), w tym zeznanie PIT-39 bez konieczności potwierdzania go kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Za datę złożenia zeznania nadanego w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego uważa się datę stempla pocztowego

Wysokość nakładów na nieruchomość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).