Jak opodatkować ryczałt z najmu

W 2009 roku podatnicy opłacający ryczałt z najmu musieli stosować dwie stawki podatkowe: 8,5 proc. oraz 20 proc. Stawkę 20-proc. należało zastosować do nadwyżki przychodów ponad 13 510 zł (równowartość 4 tys. euro w 2009 roku).

Teraz przyszedł czas na roczne rozliczenie podatkowe. Ryczałtowcy uzyskujący przychody z najmu muszą do końca stycznia złożyć w urzędzie skarbowym PIT-28. Jednak ze względu na fakt, że 31 stycznia w 2010 r. to niedziela, ostatnim dniem na złożenie PIT-28 jest 1 lutego.

Formularze i załączniki

Rozliczając przychody z najmu, trzeba będzie przede wszystkim wypełnić PIT-28. Czasem mogą też być potrzebne załączniki. Jednym z nich będzie PIT-28/A, który wypełniają podatnicy uzyskujący przychody z działalności prowadzonej na własne nazwisko, a także uzyskujący przychody z najmu.

Ponadto podatnik ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, który korzysta z odliczeń, powinien wraz z zeznaniem złożyć załączniki PIT/O (odliczenia inne niż mieszkaniowe, np. ulga internetowa, rehabilitacyjna) i PIT/D (odliczenia mieszkaniowe).

Załącznikiem, który podatnik będzie musiał złożyć wraz z zeznaniem, jest formularz oświadczenia o wysokości wydatków związanych z inwestycją służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (PIT-2K). Formularz potrzebny jest do właściwego rozliczenia ulgi odsetkowej (rozpoczęcia odliczania) w ramach tzw. praw nabytych (ulga została już zniesiona).

Stawki ryczałtu

Wysokość ryczałtu od przychodów z najmu wynosi 8,5 proc. Tę stawkę stosuje się do przychodów nieprzekraczających równowartości 4 tys. euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 proc. przychodów. Wysokość limitu, po przekroczeniu którego stosowana jest wyższa stawka, przeliczana jest każdego roku na złote.

Kwota wyrażona w euro przeliczana jest na walutę polską według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązującego 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy, czyli dla roku 2009 stosowany był kurs z 1 października 2008 r.

W celu ustalenia w walucie polskiej wysokości limitu przyjętego dla najmu należy 4 tys. euro pomnożyć przez kurs euro wynikający z tabeli NBP. 1 października 2008 r. za jedno euro trzeba było zapłacić 3,3775 zł. Ustalona według tego kursu wartość 4 tys. euro to 13 510 zł. A zatem w 2009 roku do chwili, gdy przychody z najmu nie przekroczyły tej kwoty, płacić trzeba było 8,5 proc. podatku. Powyżej tej kwoty (od każdego złotego nadwyżki ponad limit) 20 proc.

Opodatkowanie przychodu

O powstaniu przychodu z najmu można mówić, gdy nastąpiła zapłata czynszu lub przynajmniej postawienie kwoty czynszu do dyspozycji podatnika. Przychodem nie jest przychód, który stał się należny z powodu upływu terminu płatności, ale faktycznie zapłacony jeszcze nie został.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz dla spółdzielni, abonament za istniejące w tym lokalu media), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Podatek do zapłaty

O tym, jaki podatek z najmu trzeba wpłacić do urzędu skarbowego, będzie decydować wysokość osiąganego przychodu. Załóżmy, że podatnik wynajął w 2009 roku mieszkanie. Zgodnie z umową co miesiąc otrzymywał przychód w wysokości 2 tys. zł.

Podatnik od stycznia do czerwca 2009 r. uzyskał przychody z najmu wynoszące 12 tys. zł. Wynika z tego, że podatnik w okresie od stycznia do lipca 2009 r. uzyskał przychody z najmu wynoszące 14 000 zł (2000 zł x 7 miesięcy = 14 000 zł). A zatem podatnik powinien był płacić od stycznia do czerwca 2009 r. co miesiąc ryczałt w wysokości 170 zł (2000 zł x 8,5 proc. = 170 zł). Ostatni raz ryczałt w tej wysokości zapłacił 20 lipca, rozliczając ryczałt za czerwiec. Limit wynoszący 13 510 zł spowodował obowiązek zastosowania u podatnika wyższej 20-proc. stawki ryczałtu już od lipca. Od stycznia do lipca 2009 r. podatnik otrzyma z tytułu najmu 14 000 zł (2000 zł miesięcznie x 7 miesięcy = 14 000 zł).

Dla wyliczenia ryczałtu za lipiec 2009 r. wynajmujący musiał najpierw wspomniany limit 13 510 zł pomniejszyć o 12 000 zł, a więc o przychód osiągnięty od stycznia do czerwca włącznie. Po odjęciu od siebie tych dwóch kwot podatnik otrzymał 1510 zł (13 510 zł - 12 000 zł = 1510 zł). Od 1510 zł trzeba teraz obliczyć ryczałt według stawki 8,5-proc. Wyniósł on 128,35 zł (1510 zł x 8,5 proc. = 128,35 zł).

Następnie od zsumowanych przychodów osiągniętych od stycznia do lipca, czyli od 14 000 zł, trzeba było odjąć limit 13 510 zł. Wynik tego działania daje nam kwotę 490 zł (14 000 zł - 13 510 zł = 490 zł). Od tej kwoty (490 zł) trzeba było obliczyć ryczałt według 20-proc. stawki podatku. Ryczał ten wyniósł 98 zł (490 zł x 20 proc. = 98 zł). Teraz pora na wyliczenie kwoty ryczałtu do zapłaty za lipiec, czyli ryczałtu, który zapłacić trzeba było do 20 sierpnia.

W tym celu musi dodać obie kwoty ryczałtu za lipiec obliczone z zastosowaniem obu stawek. Po zsumowaniu kwoty 128,35 zł oraz 98 zł otrzymamy 226,35 zł (128,35 zł + 98 zł = 226,35 zł). Do 20 sierpnia podatnik powinien wpłacić 226 zł ryczałtu (po zaokrągleniu do pełnych złotych) należnego za lipiec 2009 r. Z kolei za okres od sierpnia do końca roku ryczałt miesięczny wynosi 400 zł (2000 zł za miesiąc x 20 proc. = 400 zł).

Ważne

Od 1 stycznia 2010 r. obowiązuje jedna stawka ryczałtu dla przychodów z najmu - 8,5 proc. Ma ona zastosowanie do przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2010 r.

Próg przejścia na stawkę 20-proc. w latach 2004-2009

● 2004 rok - 18 274 zł (1 euro = 4,5685 zł)

● 2005 rok - 17 514,80 zł (1 euro = 4,3787 zł)

● 2006 rok - 15 666,40 zł (1 euro = 3,9166 zł)

● 2007 rok - 15 934 zł (1 euro = 3,9835 zł)

● 2008 rok - 15 072 zł (1 euro = 3,7680 zł)

● 2009 rok - 13 510 zł (1 euro = 3,3775 zł)

Przykład 1

Wynajem dwóch mieszkań

Od 2008 roku podatniczka wynajmuje lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, rozliczając dochód z najmu na zasadach ogólnych. W 2009 roku rozpoczęła wynajmowanie drugiego mieszkania, stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, rozliczając dochód również na zasadach ogólnych. Czy od 1 stycznia 2010 r. może przychód z najmu drugiego lokalu rozliczać w formie ryczałtu?

Źródłem przychodu, w stosunku do którego przez cały rok podatkowy obowiązuje raz wybrana forma opodatkowania, jest najem, a nie każda zawarta umowa czy wynajmowana nieruchomość oddzielnie. Oznacza to, że wybrana przez podatniczkę forma opodatkowania obowiązywać będzie w stosunku do przychodów osiągniętych z najmu wszystkich nieruchomości, do czasu zgłoszenia zmiany formy opodatkowania lub zaprzestania uzyskiwania przychodów.

Jeśli podatniczka chciała zmienić formę opodatkowania, z zasad ogólnych na ryczałt, powinna do 20 stycznia 2010 r. złożyć zawiadomienie do urzędu skarbowego. Jeśli tego nie zrobiła, nadal przychody z najmu musi rozliczać według skali PIT.

Przykład 2

Podstawa opodatkowania

Czy wynajmując lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe, podatniczka ma obowiązek uiszczać podatek od całej kwoty najmu (2 tys. zł), która to kwota zawiera również 304 zł czynszu wpłacanego do wspólnoty mieszkaniowej przez podatniczkę, czy też podatniczka ma prawo odliczyć kwotę 304 zł od kwoty 2 tys. zł i uiścić podatek tylko od kwoty 1696 zł, jako że kwota 304 zł nie stanowi przychodu, tylko koszt utrzymania lokalu?

Przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu. Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemców należności z tytułu opłat za czynsz - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, a przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu. Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemców należności z tytułu opłat za czynsz - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).