Jak płacić podatek według skali

Drugą formą, w jakiej można opłacać podatek od najmu, są tzw. zasady ogólne. W przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą oznaczają one opłacenie podatku według obowiązującej w danym roku podatkowym skali PIT z dwoma stawkami tego podatku (18 i 32 proc.). Podatek według pierwszej 18-proc. stawki płacony jest od dochodów nie wyższych niż 85 528 zł. Od nadwyżki powyżej tej kwoty podatek płaci się już według stawki 32 proc. Istotną wadą tej formy opodatkowania jest to, że dochody z wszystkich źródeł podlegających opodatkowaniu łączy się ze sobą i dopiero od sumy tych dochodów płaci się podatek. Jeśli zatem np. podatnik zarobi na umowę o pracę 60 tys. zł, zaś z najmu 40 tys. zł, to podatek będzie liczony od sumy tych kwot, czyli od 100 tys. zł, a nie od każdej z nich odrębnie. W konsekwencji zastosowanie znajdzie stawka 32 proc., a nie tylko stawka 18 proc.

Ten sposób opodatkowania można wybrać zarówno w pierwszym roku wynajmowania nieruchomości, jak też wybrać taki sposób opodatkowania w jednym z kolejnych lat. Ta forma opodatkowania jest czasem dość korzystna w pierwszym roku wynajmowania nieruchomości, jeśli ponosimy stosunkowo duże koszty związane z początkowym wyposażeniem przedmiotu najmu. I tylko dlatego, z uwagi na możliwość uwzględnienia w tym przypadku kosztów, w tym m.in. amortyzacji, mimo nominalnie wyższych stawek podatku, płacona do urzędu kwota może okazać się niejednokrotnie niższa niż w przypadku ryczałtu. Wynika to także z progresji podatkowej.

Jeżeli najem jest jedynym źródłem, podatek pomniejszany jest dodatkowo o tzw. kwotę zmniejszającą podatek w pierwszym przedziale skali, czyli o 556,02 zł. A zatem stawki rzeczywiste są nieco niższe niż wynikające z ich liczbowej wartości zapisanej bezpośrednio w skali.

Nie zmienia to jednak faktu, że z uwagi jednak na obniżenie stawki ryczałtu, opodatkowanie według zasad ogólnych będzie się teraz rzadko opłacać.

W przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą, nie ma obowiązku prowadzenia jakichkolwiek ksiąg czy ewidencji. Mimo to można takie ewidencje prowadzić na własne potrzeby, z uwagi na to, że ułatwia to rozliczanie dochodów z najmu. Inaczej niż ma to miejsce w przypadku ryczałtu, podatek nie jest tu obliczany od przychodu, ale od dochodu rozumianego jako różnica między przychodem z najmu (czynszem) oraz kosztami, jakie podatnik musiał ponieść, aby przychód taki uzyskać (tzw. kosztami uzyskania przychodu, które często skrótowo nazywane są kosztami podatkowymi).

Przychodem z najmu są w myśl ustawy o PIT otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. A zatem podobnie jak ma to miejsce przy ryczałcie nie grozi nam płacenie podatku od niezapłaconego czynszu, gdy lokatorzy spóźniają się z jego zapłatą, czy wręcz zalegają z zapłatą dłuższy czas.

Kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT, który zawiera listę wydatków, których mimo poniesienia w celu uzyskania przychodu i tak nie zalicza się do kosztów podatkowych.

Koszty poniesione w walutach obcych (zjawisko przy najmie raczej rzadkie, niemniej jednak się zdarza) przelicza się na złote według kursów średnich ogłaszanych przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Co ważne, przychód uwzględniany jest w rachunku narastającym, co oznacza, że każdorazowo zobowiązani jesteśmy obliczyć podatek dla sumy dochodów od początku roku.

Przykład: Jak obliczyć podatek narastająco

Podatnik wynajął w styczniu 2010 r. mieszkanie. Czynsz został ustalony na 1500 zł. Podatnik zrezygnował z amortyzacji i nie ponosi żadnych innych kosztów związanych z najmem poza opłatami eksploatacyjnymi w łącznej wysokości 100 zł. Miesięczny dochód wynosi zatem 1400 zł (1500 zł przychodu - 100 zł kosztów uzyskania przychodów = 1400 zł dochodu).

W takim przypadku płacona do 22 lutego zaliczka za styczeń wyniesie 0 zł, co wynika z następującego wyliczenia [(1400 x 18 proc.) - 556,02 zł] = 252 zł - 556,02 zł = 0. Podatnik niczego zatem do urzędu nie wpłaca.

Również płacona do 22 marca zaliczka za luty wyniesie 0, co wynika z następującego wyliczenia [(2800 x 18 proc.) - 556,02 zł] = 504 zł - 556,02 zł = 0. Także i w marcu nie będzie zatem wpłaty. Pojawiająca się w wyliczeniu kwota 2800 zł to liczony narastająco od początku roku dochód podatnika z najmu, czyli 1400 zł za styczeń i 1400 zł za luty.

Zaliczka za marzec, której termin płatności przypada do 20 kwietnia, wyniosłaby w tym przypadku 211 zł, co łatwo wyliczyć, posługując się poprzednim wzorcem posterowania, a zatem [(4200 x 19 proc.) - 556,02 zł] = 756 zł - 556,02 zł = 199,98 zł, czyli po zaokrągleniu do pełnych złotych 200 zł. Tyle też musiałoby trafić na konto urzędu skarbowego. Oczywiście kwota 4200 to znów dochód podatnika naliczony narastająco od początku roku.

I jeszcze zaliczka za kwiecień płatna do 20 maja. I tym razem posłużymy się tym samym wzorem: [(5600 x 18 proc.) - 556,02 zł] = 1008 zł - 556,02 zł = 451,92 zł. Czyli liczony od początku roku podatek w formie zaliczki to po zaokrągleniu 452 zł. Nie jest to jednak kwota do wpłaty. Wpłacamy różnicę pomiędzy podatkiem wyliczonym od dochodu liczonego od początku roku a zaliczkami wpłaconymi w poprzednich miesiącach, a zatem od kwoty 452 zł musimy odjąć wpłaconą miesiąc wcześniej zaliczkę w wysokości 200 zł. A zatem 452 zł - 200 zł = 252 zł. Tyle zatem przypada do wpłaty w terminie do 20 maja.

W trakcie roku podatek opłacany jest w formie zaliczek. Zaliczki miesięczne za okres od stycznia do listopada uiszcza się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.

Zaliczkę za grudzień, w wysokości należnej za listopad, uiszcza się do 20 grudnia. Faktycznie oznacza to, że za listopad płaci się zaliczkę w podwójnej wysokości. Ostatecznego rozliczenia podatku dokonuje się w terminie do złożenia zeznania podatkowego, czyli do końca kwietnia następnego roku. A zatem dla rozliczenia za 2010 rok termin ten upłynie 2 maja 2011 r. (30 kwietnia to sobota). Zaś rozliczenia za rok 2009 trzeba dokonać do 30 kwietnia 2010 r. Służy do tego formularz PIT-36.

W przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą nie ma możliwości korzystania z liniowej 19-proc. stawki PIT. Sam najem, nawet gdy prowadzony jest wyłącznie na cele mieszkalne, może być jednak potraktowany jak działalność gospodarcza. Wszystko zależy od rozmiarów prowadzonej w tym zakresie działalności oraz woli wynajmującego.

W interpretacji z 14 kwietnia 2009 r. (nr IBPBI/1/415-51/09/KB) wyjaśniono, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.

W tej samej interpretacji zauważono również, że w przypadku gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z pozarolniczą działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności, to wówczas wynajmowanie lub wydzierżawianie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Nie zawsze jednak tak będzie. Obecnie przedstawiciele fiskusa zgadzają się także na odwrotną sytuację, tzn. na opodatkowanie jako odrębnego źródła przychodów (najmu) wynajmowania składników majątku wchodzących w skład przedsiębiorstwa podatnika, jednak niewykorzystywanych na jego potrzeby.

W interpretacji z 6 lipca 2009 r. (nr IBPBI/1/415-288/09/ESZ) wyjaśniono, że niebędący przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej wynajem składników majątkowych nie związanych z tą działalnością gospodarczą może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. Przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być w takim przypadku opodatkowane - zgodnie z wolą podatnika - na zasadach ogólnych określonych w ustawie o PIT.

Świadczenie usług najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej powoduje powstanie po stronie wynajmującego obowiązku rozliczenia się z uzyskanego z tego tytułu przychodu na zasadach stosowanych do innych przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oznacza to m.in. zmianę momentu powstania przychodu.

W przypadku przychodów z działalności gospodarczej przychodem jest przychód należny, nawet jeśli nie został on jeszcze otrzymany. Oznacza to, że przychód powstaje już w dniu, w którym upływa termin płatności czynszu, a nie dopiero w dniu, w którym czynsz wpływa od najemcy na konto wynajmującego.

Z kwartalnych rozliczeń objętych ryczałtem mogą korzystać również osoby osiągające przychody z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nieprowadzące w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej.

@RY1@i02/2010/009/i02.2010.009.055.0004.001.jpg@RY2@

Wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu opłacanego co kwartał

Podatnicy, których przychody z najmu lub dzierżawy w 2009 roku nie przekroczą kwoty stanowiącej równowartość 25 tys. euro, mogą obliczać i wpłacać ryczałt kwartalnie, czyli do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt miał być opłacony.

Limit przeliczany jest na złote według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy, czyli dla roku 2010 według kursu euro z 1 października 2009 r. W 2010 roku limit ten wyniesie 105 570 zł (kurs euro wyniósł 1 października 2009 r. 4,2228 zł). Aby kwoty tej nie przekroczyć, czynsz miesięczny nie powinien przekraczać 8797 zł.

@RY1@i02/2010/009/i02.2010.009.055.0004.002.jpg@RY2@

Wzór oświadczenia o rezygnacji z ryczałtu opłacanego co kwartał

Podobne zasady dotyczą kwartalnych rozliczeń prowadzących działalność gospodarczą. Terminy płatności w 2010 roku przypadają: za I kwartał do 20 kwietnia, za II kwartał do 20 lipca, za III kwartał do 20 października, za IV kwartał albo do 31 stycznia 2011 r. (ryczałt), albo do 20 grudnia 2010 r. (zasady ogólne).

Jak już wyjaśniłem, zasady ogólne dają nam możliwość uwzględniania kosztów. Kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych wprost w ustawie o PIT, jako wydatki niestanowiące kosztów podatkowych (czyli kosztów uzyskania przychodów).

Kosztami uzyskania przychodów z najmu tzw. prywatnego (tj. wykonywanego poza prowadzoną działalnością gospodarczą) budynków, lokali stanowiących odrębną własność bądź lokali, w stosunku do których przysługuje podatnikowi spółdzielcze prawo, będą w szczególności: koszty obsługi prawnej (pośrednik, notariusz, rzeczoznawca), koszty eksploatacji (woda, energia elektryczna, gaz, wywóz nieczystości, inne), koszty administracji, podatek od nieruchomości, dobrowolne ubezpieczenie budynku bądź lokalu, wydatki na remonty, wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu, odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego budynku czy lokalu, a także inne wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z najmem.

Jeśli strony umowy przyjmą zasadę, że opłaty licznikowe najemca wnosi zaliczkowo wraz z główną należnością, a rozliczane są one w momencie otrzymania faktur (rachunków) od dostawców mediów, wówczas te zaliczkowe kwoty należy wliczyć do przychodu w dniu ich otrzymania, np. razem z czynszem.

Natomiast ich rozliczenia w ramach kosztów należy dokonywać w dniu zapłaty (daty na potwierdzeniu uregulowania należności).

Wydatki na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego pod warunkiem, że z umowy najmu wynika, że to on zobowiązany jest do ich ponoszenia.

Należy także pamiętać, że w myśl ustawy o PIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych (budynków, lokali) oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane zgodnie z przepisami tej ustawy (tzw. amortyzacja).

Jeśli chodzi o wydatki poniesione na nabycie wyposażenia, tj. mebli, sprzętu AGD i RTV itp., wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne. Podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od takich składników majątku, których wartość początkowa nie przekracza 3,5 tys. zł.

Wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. W przeciwnym razie należy je amortyzować według stawek właściwych dla danego składnika majątku. I tak np. stawka roczna dla stanowiących wyposażenie mieszkania mebli wyniesie 20 proc. rocznie, zaś dla sprzętu RTV (np. wartego 4,5 tys. zł telewizora) 10 proc. rocznie.

Dla sprzętu AGD (pralki, kuchenki, zmywarki, gdy ich wartość jednostkowa przekracza 3,5 tys. zł, o co jednak obecnie, przy cenach rynkowych tych urządzeń, byłoby trudno) będzie to 20 proc. rocznie, zaś np. dla komputera - 30 proc. rocznie. Jak łatwo zauważyć, w przypadku każdego zakupu dobrze jest zerknąć do załącznika do ustawy o PIT zawierającego wykaz stawek amortyzacyjnych, aby upewnić się, która stawka amortyzacji będzie właściwa.

Z uwagi na to, że większość wyposażenia mieszkań i domów przeznaczonych na wynajem nie jest warta więcej niż 3,5 tys. zł, wróćmy jeszcze na chwilę do tego limitu.

Otóż środek trwały (a także wartość niematerialna i prawna) to coś takiego; co używane będzie dłużej niż rok. To jednak reguła, od której przewidziano wyjątkowo ważny wyjątek. Otóż w praktyce jest tak tylko z tymi składnikami, które kosztują powyżej 3,5 tys. zł. Jeśli kosztowały mniej, mamy trzy możliwości. Pierwsza - nie uznawać takiej rzeczy za środek trwały i rzecz wpisać od razu w koszty, jeśli zatem kupimy np. na wyposażenie wynajmowanego mieszkania telewizor za 2 tys. zł i zestaw audio za 1,5 tys. zł, możemy je od razu w pierwszym miesiącu najmu uwzględnić w całości w kosztach.

Gdy w tym miesiącu czynsz będzie zbyt niski, by w całości wydatek ten pokryć (koszty będą przewyższały przychody), wydatki te rozliczamy w kolejnych miesiącach i nie zapłacimy podatku tak długo, jak długo nasze przychody z czynszu nie będą wyższe od takich wydatków.

Druga możliwość - to uznać rzecz za środek trwały i dokonać jednorazowego odpisu amortyzacyjnego, czyli wpisać całą kwotę w koszty, a rzecz umieścić w ewidencji środków trwałych. Skutek jest taki sam jak w pierwszym przypadku.

Trzecie rozwiązanie - uznać rzecz za środek trwały i normalnie amortyzować, czyli wpisywać w koszty podatkowe po kawałku.

Wybór jednego z tych sposobów postępowania należy do nas. Biorąc to pod uwagę, można zatem uznać, że zakup każdej rzeczy czy prawa, których początkowa wartość ustalona zgodnie z przepisami o amortyzacji jest niższa niż 3,5 tys. zł, może być od razu zaliczona do kosztów podatkowych, nawet jeśli używana będzie dłużej niż rok. To bardzo proste i wygodne rozwiązanie.

Odrębnym zagadnieniem są koszty amortyzacji samego mieszkania lub domu przeznaczonego na wynajem (podobnie jak np. wynajmowanego razem z mieszkaniem garażu).

Wynajmując własną nieruchomość lub jej część, można oczywiście ją amortyzować i to niezależnie od tego, czy chodzi o mieszkanie, czy dom, w tym także mieszkanie spółdzielcze (amortyzacja praw). Amortyzacja to tak naprawdę jeden z kluczowych kosztów obniżających wysokość płaconego podatku, w przypadku opodatkowania najmu według zasad ogólnych, czyli wówczas, gdy podatek płacony jest według skali podatkowej.

Co do zasady odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w tym przypadku na takich samych zasadach, jak ma to miejsce przy składnikach majątkowych wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej. Od zasady tej istnieje jednak ważny wyjątek.

W przypadku podatników podatku dochodowego od osób fizycznych możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych także według innej metody, którą często określa się mianem uproszczonej metody amortyzacji mieszkań. Metodę tę można stosować do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli jest to prawo do lokalu, którego tylko część wykorzystywana jest na potrzeby działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana.

Z reguły jednak podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa ustalona według ogólnych zasad. Oznacza to, że również w przypadku nieruchomości obowiązuje podstawowa zasada, że zaliczanych do kosztów odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawek procentowych i nalicza od podstawy, którą stanowi tzw. wartość początkowa. Przepisy przewidują obecnie, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się:

● w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia,

● w razie częściowo odpłatnego nabycia cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu,

● w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia, czyli wszystkie te wydatki, które musieliśmy ponieść, aby wybudować dom czy inną nieruchomość mieszkalną (względnie przeznaczoną pod usługi),

● w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Przykład: Ustalenie wartości początkowej przy zakupie kredytowym

Podatnik zaciągnął kredyt bankowy na zakup mieszkania od dewelopera, na którego rachunek wpłacił 300 tys. zł. Mieszkanie wymagało wykończenia. Podatnik poniósł wydatki w wysokości 30 tys. zł. Mieszkanie zostało oddane do użytkowania, a następnie wynajęte. W międzyczasie podatnik spłacał raty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Nie wie jednak, czy odsetki naliczone od kredytu zwiększą wartość początkową środka trwałego, jeśli zgodnie z umową kredytową odsetki te bank nalicza od następnego miesiąca po udzieleniu kredytu? Załóżmy, że odsetki te wynosiły w każdym miesiącu 500 zł. Wartość początkowa mieszkania zwiększy się o kwotę odsetek naliczoną do dnia przekazania tego środka trwałego do używania. Pozostała kwota odsetek, która zostanie naliczona przez bank, może być przez podatnika zaliczona bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, jeżeli kredyt został od razu zaciągnięty po to, by kupione za niego mieszkanie wynajmować, tak jak w rozpatrywanym przypadku. Wartość początkową mieszkania powiększą też koszty jego wykończenia. Przy takim założeniu wartość początkowa to: 300 tys. zapłacone deweloperowi, 30 tys. wydane na wykończenie oraz 6 tys. zapłacone w formie odsetek od stycznia do grudnia 2006 r. (przez 12 miesięcy). Podstawą do wyliczenia amortyzacji będzie więc kwota 336 tys. zł.

Stawki, według których amortyzuje się nieruchomości, są różne. I tak od zaliczanych do wartości niematerialnych i prawnych: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 2,5 proc.

Przykład: Amortyzacja mieszkania lokatorskiego własnościowego

Podatnik wynajął mieszkanie spółdzielcze (własnościowe). Dla takiego mieszkania stawka amortyzacji (od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) wynosi 2,5 proc. rocznie (amortyzacja na ogólnych zasadach). A zatem odpis amortyzacyjny to 5 tys. zł (200 tys. x 2,5 proc.), a miesięczny 416,66 zł (5 tys. / 12). To z kolei oznacza, że przychód z najmu podatnik może w każdym miesiącu trwania umowy pomniejszyć o 454,66 zł.

Z kolei dla budynków i lokali mieszkalnych odpisów dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 1,5 proc. Jedynie dla wynajmowanych garaży podziemnych istnieje możliwość zastosowania wyższej stawki, tj. 4,5 proc. rocznie. Takie stawki obowiązują przy ogólnych zasadach amortyzacji.

Przykład: Amortyzacja wynajętego garażu

Podatnik wynajął mieszkanie (własność hipoteczna) o wartości 200 tys. zł oraz garaż w parkingu podziemnym o wartości z dnia zakupu 10 tys. zł. Kwoty te stanowią podstawę do naliczenia odpisów amortyzacyjnych. W przypadku mieszkania roczny odpis amortyzacyjny to 3 tys. zł (200 tys. x 1,5 proc.), a miesięczny 250 zł (3 tys. / 12). W przypadku garażu podziemnego odpis roczny to 450 zł (10 tys. x 4,5 proc.), a miesięczny 37,50 zł. Oznacza to, że przychód z najmu podatnik może w każdym miesiącu trwania umowy pomniejszyć o 487,50 zł.

Jak już wspomniałem, w przypadku podatników PIT możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych także według innej metody, którą często określa się mianem uproszczonej amortyzacji mieszkań. W metodzie tej podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł.

Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości, a zatem ustaloną zgodnie z przepisami o podatkach i opłatach lokalnych.

Oznacza to, że dla potrzeb uproszczonej amortyzacji powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Od tak ustalonej wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej 1,5 proc.

Trzeba sobie zdawać sprawę, że ustalona w sposób uproszczony wartość początkowa będzie odbiegać od wartości rynkowej amortyzowanej nieruchomości, i to niekiedy dość mocno. Dlatego ustalanie wartości początkowej lokali mieszkalnych w sposób uproszczony nie jest obligatoryjne. To podatnik decyduje, czy chce z niej korzystać. A ponieważ kwota 988 zł przyjęta przez ustawodawcę odbiega obecnie od wartości rynkowej lokali mieszkalnych, warto zastanowić się nad wyceną rynkową takiego lokalu, najlepiej przez biegłego rzeczoznawcę, chociaż można też skorzystać z informacji o cenach lokali w biurach obrotu nieruchomościami.

Przykład: Amortyzacja mieszkania na podstawie wartości rynkowej

Podatnik wynajmuje 60-metrowe mieszkanie spółdzielcze, które kupił w latach siedemdziesiątych. Podatnik zamówił wycenę mieszkania u biegłego, na podstawie której ustalił, że cena metra kwadratowego wynosi obecnie 7 tys. zł. Oznacza to, że wartość początkowa mieszkania wynosi 420 tys. zł (60 mkw. x 7 tys. zł). Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonać odpisów według stawki 2,5 proc. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie zatem 10, tys. zł (420 tys. zł x 2,5 proc.), zaś odpis miesięczny 875 zł (lub 2625 zł odpis kwartalny).

Przykład: Amortyzacja części lokalu od wartości rynkowej

Podatnik wynajął dwa pokoje w swoim 100-metrowym mieszkaniu o wartości 950 tys. zł. Pokoje mają odpowiednio powierzchnię 10 i 20 mkw. W sumie wynajęta powierzchnia to 30 mkw. Podatnik chce skorzystać z możliwości amortyzowania wynajętych pomieszczeń. W takim przypadku wartość początkowa ustalana jest w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej, do ogólnej powierzchni użytkowej mieszkania. Mamy zatem proporcję 30/100. A zatem wartość początkowa, którą podatnik może przyjąć dla potrzeb amortyzacji, wynosi 0,35 z 950 tys. zł, czyli 285 tys. zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości 1,5 proc. rocznie, czyli 4275 zł (356,25 zł miesięcznie lub 1068,75 zł kwartalnie).

Przy uproszczonej amortyzacji budynków i lokali nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych. Ta sama zasada dotyczy też amortyzacji spółdzielczych praw do nieruchomości.

Przykład: Amortyzacja uproszczona mieszkania

Podatnik wynajmuje 60-metrowe mieszkanie spółdzielcze. Dla ułatwienia sobie sprawy podatnik postanowił ustalić wartość początkową przysługującego mu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego z wykorzystaniem metody uproszczonej. Wartość początkową ustala się w takim przypadku, przemnażając powierzchnię mieszkania przez kwotę 988 zł. Zatem w przypadku podatnika wyniesie ona 988 zł x 60 mkw. = 59 280 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonać odpisów według stawki 1,5 proc. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie zatem 889,20 zł, zaś odpis miesięczny 74,10 zł (lub 222,30 zł odpis kwartalny).

Jeśli podatnik wynajmuje tylko część nieruchomości, w tym budynku lub lokalu mieszkalnego, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej, do ich ogólnej powierzchni użytkowej.

Przykład: Amortyzacja części lokalu metodą uproszczoną

Podatnik wynajął dwa pokoje w swoim 100-metrowym mieszkaniu o wartości 950 tys. zł. Pokoje mają odpowiednio powierzchnię 10 i 20 mkw. W sumie wynajęta powierzchnia to 30 mkw. Podatnik chce skorzystać z możliwości amortyzowania wynajętych pomieszczeń. W takim przypadku wartość początkowa ustalana jest w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej, do ogólnej powierzchni użytkowej mieszkania. Mamy zatem proporcję 30/100. Podatnik chce mieszkanie amortyzować metodą uproszczoną. Wartość początkowa to zatem powierzchnia (100 mkw.) przemnożona przez 988 zł, czyli 98 800 zł. A zatem wartość początkowa, którą podatnik może przyjąć dla potrzeb amortyzacji, wynosi 0,35 z 98,8 tys. zł, czyli 29 640 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości 1,5 proc. rocznie, czyli 444,60 zł (37,05 zł miesięcznie lub 111,15 zł kwartalnie).

W takim przypadku odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego (lokalu) również według zasad ogólnych lub w sposób uproszczony. Zatem dla budynku mieszkalnego nabytego w drodze kupna wartość początkową można określić na dwa sposoby: jako cenę nabycia nieruchomości, tj. cenę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem, albo jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej lub wydzierżawionej powierzchni użytkowej budynku przyjętej dla celów podatku od nieruchomości i kwoty 988 zł.

Wybór jednej z tych metod ma oczywiście - co już wyjaśniłem - wpływ na wysokość stawki amortyzacji.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według zasad ogólnych, czyli od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Przykład: Jak amortyzować wynajęte mieszkanie otrzymane w spadku

Podatnik wynajmuje 60-metrowe mieszkanie spółdzielcze. Mieszkanie to odziedziczył po dziadkach. Rynkowa wartość mieszkania z dnia nabycia to 400 tys. zł. W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób pod uwagę bierze się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości. W tym jednak przypadku tak nie jest. Liczy się zatem wartość rynkowa. Od tak rozumianej wartości rynkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych według stawki 2,5 proc. (mieszkanie spółdzielcze). W takim przypadku roczne odpisy amortyzacyjne wyniosą 10 000 zł. Odpis miesięczny to 833,33 zł.

Dokonuje się ich w równych ratach co miesiąc albo co kwartał albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Suma odpisów dokonanych w pierwszym roku podatkowym nie może przekroczyć odpisów za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego.

Marek Kutarba