Dla rozliczenia zbycia nieruchomości ważny jest termin

Podatnik prowadzi działalność jako osoba fizyczna. W czerwcu 2006 r. kupił wraz z małżonką (z którą ma rozdzielność majątkową) od osoby fizycznej - budynek mieszkalny, zabudowania gospodarcze i grunt. W akcie notarialnym zostało zapisane, że nieruchomość ta będzie użytkowana w działalności gospodarczej podatnika. Nieruchomość ta została wpisana do ewidencji środków trwałych firmy (budynki, z wyjątkiem gruntu, są amortyzowane). Nieruchomości tej podatnik nie wykorzystywał bezpośrednio do prowadzenia działalności, osiągał natomiast przychody z najmu. Przychody z najmu opodatkowywał łącznie z innymi przychodami z działalności gospodarczej. Obecnie rozważa sprzedaż tej nieruchomości w roku bieżącym 2011 lub w przyszłym, tj. w 2012. Jakie skutki będzie mieć taka transakcja?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) odrębnym źródłem przychodów są m.in.:

1. pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

2. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):

a. nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości,

b. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Jednak przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Do przychodów z działalności nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem zbycie w 2011 roku nieruchomości niemieszkalnej oraz gruntu niezwiązanego z budynkiem mieszkalnym stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej, natomiast zbycie nieruchomości mieszkalnej oraz gruntu, na którym stoi zbywany budynek mieszkalny, stanowić będzie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 2 listopada 2011 r. (nr IPTPB1/415-103/11-6/DS.).

@RY1@i02/2011/224/i02.2011.224.07100040a.802.jpg@RY2@

Michał Kubik, doradca podatkowy, partner w ABC Tax

Przepisy podatkowe zasadniczo nakazują traktować przychody ze sprzedaży środków trwałych (w tym także nieruchomości) ujętych w ewidencji wykorzystywanych w działalności tak jak inne przychody z tej działalności. Zasada ta obowiązuje, nawet jeżeli przed zbyciem zostały one wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, a dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Jednak w przypadku odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego oraz gruntów związanych z tym budynkiem zastosowanie mają przepisy ogólne dotyczące zbycia nieruchomości. Pozwalają one na opodatkowanie takiej transakcji, jeśli jest dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że w stosunku do nieruchomości nabytych do końca 2006 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące w tamtym okresie, tj. nakazujące opodatkowanie przychodu ze sprzedaży stawką 10-proc. w przeciwieństwie do obecnie obowiązującej zasady, zgodnie z którą opodatkowany jest dochód przy zastosowaniu stawki 19-proc.