Kto składa zeznanie PIT-39

1 30 kwietnia to termin złożenia w urzędzie skarbowym deklaracji PIT-39. Kto składa to zeznanie?

Zeznanie podatkowe PIT-39 składa podatnik, który uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej po 31 grudnia 2008 r. W pierwszej kolejności należy zatem ustalić rok nabycia nieruchomości, gdyż to zadecyduje, jaką deklarację podatkową należy złożyć. Sprzedaż nieruchomości nabytych w latach 2007 i 2008 należy wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-36, PIT-36L lub PIT-38. Natomiast do sprzedaży dokonanej w roku 2011 nieruchomości nabytych w 2006 roku właściwy będzie formularz PIT-23.

Jeżeli zatem podatnik nabył nieruchomość w latach 2009, 2010 lub 2011, a następnie sprzedał ją w 2011 roku, powinien do końca kwietnia 2012 r. złożyć zeznanie PIT-39. Do końca kwietnia 2012 r. powinien również zapłacić podatek.

Warto przypomnieć, że zeznanie PIT-39 należy złożyć również w sytuacji, gdy w wyniku sprzedaży poniesiemy stratę.

2 Jakie transakcje należy zadeklarować w zeznaniu PIT-39?

W PIT-39 wykazać trzeba transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości (zarówno zabudowanych, jak i gruntów) lub ich części oraz udziału w nieruchomości, a także praw majątkowych, tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów.

W zeznaniu tym należy również wykazać transakcje odpłatnego zbycia w drodze zamiany. Nie będzie natomiast konieczne deklarowanie w PIT-39 zbycia nieruchomości w drodze darowizny. Darowizna ma charakter nieodpłatny i nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, to sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu. Transakcji takich również nie deklaruje się do opodatkowania w PIT-39.

3 Jak ustalić podstawę opodatkowania?

Podstawą opodatkowania jest dochód. Dochodem jest przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. W przypadku transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie definiuje zarówno pojęcie przychodu, jak i kosztów uzyskania przychodu.

I tak, przychodem jest wartość nieruchomości (lub praw majątkowych) wyrażona w cenie określonej w umowie. Najczęściej będzie to cena należna zbywcy określona w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości. Pamiętać jednak należy, że w każdym przypadku powinna być to cena zbliżona do wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy w pierwszej kolejności wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego. Kosztami opinii biegłego urząd obciąży zbywającego, jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie.

W przypadku zamiany nieruchomości przychód powstanie u każdej ze stron umowy przenoszącej własność nieruchomości lub praw majątkowych.

Z kolei koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Najczęściej kosztem uzyskania przychodu będzie cena nabycia oraz opłaty notarialne wskazane w samym akcie notarialnym. Jeżeli podatnik poczynił nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, to dla celów zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodu powinien udokumentować te wydatki fakturami VAT.

W przypadku gdy nieruchomość została nabyta w sposób nieodpłatny (np. w drodze darowizny lub spadku) i nie ma ceny nabycia, do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania (również udokumentowane fakturami VAT) oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Dochód obliczony w powyżej wskazany sposób podlega opodatkowaniu stawką 19-proc. bez względu na wysokość. Ponadto dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości nie łączy się z innymi dochodami uzyskanymi z innych źródeł. Dlatego też dla dochodów ze zbycia nieruchomości przewidziany jest odrębny formularz PIT-39.

4 Czy można zastosować jakieś zwolnienia od podatku?

Dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie zwolniony od opodatkowania, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości (lub tego prawa majątkowego) został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Niestety, zwolnienie ma zastosowanie do tej części dochodu, która odpowiada iloczynowi uzyskanego ze sprzedaży dochodu i wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie uzyskanym ze zbycia. W praktyce oznacza to, że aby uzyskany ze sprzedaży dochód w całości podlegał zwolnieniu z opodatkowania, wydatkowany na cele mieszkaniowe musi zostać cały przychód ze zbycia.

Cele mieszkaniowe, o których mowa powyżej, zostały wyraźnie wymienione przez ustawodawcę. Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na nabycie: budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także wydatki na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego.

Ponadto, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także kredytu refinansowego i konsolidacyjnego) zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Warunkiem jest jednak, aby kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia.

Kwotę zwolnienia deklaruje się bezpośrednio w zeznaniu rocznym PIT-39. Wykazanie w zeznaniu kwoty dochodu zwolnionego jest traktowane jako deklaracja podatnika, że w ciągu dwóch lat, o których mowa powyżej, wydatkuje dochód na cele mieszkaniowe. W przeciwnym razie po upływie dwóch lat zobowiązany będzie do skorygowania zeznania podatkowego PIT-39 .

5 A przy zamianie nieruchomości także należy złożyć PIT-39?

Przy zamianie nieruchomości przychód i koszty uzyskania przychodu rozpoznaje każda ze stron transakcji odrębnie. Przychodem jest, podobnie jak w przypadku sprzedaży, wartość nieruchomości zbywanej, zaś kosztem wartość nabycia nieruchomości zbywanej w drodze zamiany. Każda ze stron odrębnie ustala również rok nabycia zbywanej w drodze zamiany nieruchomości, co jest istotne z punktu widzenia sposobu opodatkowania.

W praktyce może się zdarzyć tak, że strony transakcji zamiany nieruchomości będą podlegać opodatkowaniu na różnych zasadach i będą składać różne deklaracje roczne. Jeżeli jedna ze stron nabyła nieruchomość po roku 2008, to powinna przychód ze sprzedaży rozliczyć w PIT-39. Dla nieruchomości nabytych w latach 2007- 2008 właściwy będzie jeden z następujących formularzy: PIT-36, PIT-36L lub PIT-38.

Każda ze stron transakcji zamiany odrębnie również oblicza upływ pięcioletniego okresu między nabyciem nieruchomości i jej zbyciem w drodze zamiany (zbycie po upływie 5 lat nie jest opodatkowane). Oznacza to, że z tytułu transakcji zamiany jedna ze stron będzie opodatkowana, zaś druga nie będzie opodatkowana.

6 A co jeżeli sprzedaży dokonują małżonkowie?

W sytuacji gdy sprzedaży nieruchomości dokonują małżonkowie objęci wspólnością majątkową małżeńską będący współwłaścicielami nieruchomości, to każdy z nich zobowiązany jest rozliczyć taką sprzedaż odrębnie. Przychód ustalany jest proporcjonalnie do udziału każdego małżonka w zysku (udziału) zbywanej nieruchomości. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Jeśli zbywana nieruchomość nabyta została w 2009 roku lub w latach następnych, to każdy z małżonków będzie zobowiązany do złożenia odrębnego zeznania PIT-39.

7 Czy PIT-39 można złożyć elektronicznie?

Tak, zeznanie podatkowe PIT-39 można złożyć przez internet. Ministerstwo Finansów przewidziało taką możliwość m.in. poprzez aplikację umieszczoną na www.e-deklaracje.gov.pl.

Do złożenia zeznania elektronicznie nie jest potrzebny podpis kwalifikowany, a jedynie komputer z dostępem do internetu. Poprawne złożenie zeznania podatkowego potwierdzane jest tzw. Urzędowym Poświadczeniem Odbioru (UPO), które traktowane jest na równi z dowodem nadania deklaracji na poczcie lub złożeniem dokumentu osobiście w urzędzie skarbowym.

@RY1@i02/2012/079/i02.2012.079.07100120c.802.jpg@RY2@

Wojciech Górski

Marcin Retka, ekspert w dziale doradztwa podatkowego KPMG

Rozmawiała Ewa Ciechanowska

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361).