IS w Bydgoszczy o rozliczeniu środków ze sprzedaży mieszkania

Nr ITPB2/415-427/14/MN

z 16 lipca 2014 r.

Podatniczka wraz z mężem sprzedała w 2009 r. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 138 000 zł (prawo do niego nabyli w ramach zamiany w 2006 r.). W dniu sprzedaży małżonkowie kupili spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 170 000 zł. Kupujący od małżonków mieszkanie we wstępnej umowie wpłacił zadatek w wysokości 1000 zł, a w dniu sporządzenia aktu notarialnego dopłacił 100 000 zł. Resztę, tj. kwotę 37 000 zł, kupujący zobowiązał się wpłacić w dniu wydania lokalu.

Dostęp do nowego mieszkania podatniczka i jej mąż mogli uzyskać po zapłaceniu całej należności, tj. 170 000 zł. Aby spełnić ten warunek, małżonkowie zebrali domowe oszczędności, środki z lokaty w banku oraz 101 000 zł uzyskanych ze sprzedaży. W ustawowym terminie złożyli w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód ze sprzedaży lokalu będzie wydatkowany na nabycie innego prawa do lokalu mieszkalnego, co nastąpiło jeszcze przed złożeniem oświadczenia. Jednak urząd skarbowy uznał kwotę 37 000 zł za dochód i opodatkował 10-proc. podatkiem dochodowym. Na jakiej podstawie prawnej oparte jest takie rozstrzygnięcie?

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.; dalej: ustawa o PIT) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W omawianej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące przed 1 stycznia 2007 r., tj. w roku nabycia lokalu.

W myśl art. 28 ust. 1 w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o PIT podatek od przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Jest on płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Natomiast przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Opodatkowanie w formie ryczałtu nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na inne cele mieszkaniowe, tj. m.in. na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Z istoty omawianego zwolnienia wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości lub prawa mogła być przeznaczona na wskazane cele mieszkaniowe, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cele mieszkaniowe. W określonych przypadkach zwolnieniem mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Jednocześnie z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania zapłaty na rzecz sprzedającego. Zwolnienie dotyczy zatem wyłącznie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych wydatkowanego na nabycie nowej nieruchomości, a nie jakichkolwiek posiadanych przez podatnika środków finansowych.

Stwierdzić więc należy, że jedynie wydatkowanie środków uzyskanych przez podatniczkę z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego w formie zadatku (1000 zł) oraz części należnej ceny (100 000 zł) na nabycie nowego lokalu mieszkalnego uprawnia do zwolnienia. Poza jego zakresem pozostaje natomiast przychód ze sprzedaży w kwocie 37 000 zł, ponieważ nie sposób uznać, że został on wydatkowany przez podatniczkę na zakup lokalu mieszkalnego (pozostałą część ceny należnej za zakup mieszkania sfinansowano z domowych oszczędności i lokaty w banku).

OPINIA EKSPERTA

@RY1@i02/2014/158/i02.2014.158.07100060c.802.jpg@RY2@

Izabela Ukonu starszy konsultant w Accreo

W omawianej interpretacji dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy wskazał, że zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o PIT dotyczyło jedynie przychodów uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkaniowego, przeznaczonych następnie między innymi na kupno nowego lokalu mieszkalnego. Wskazane wyżej zwolnienie nie miało zastosowania do sytuacji, w których podatnik wydatkował kwotę stanowiącą równowartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania jeszcze przed jego osiągnięciem. Jakkolwiek stanowisko organu wyrażone w analizowanej interpretacji może się wydawać restrykcyjne, to jednak jest zgodne z literalnym brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o PIT, w myśl którego zwolnieniu z opodatkowania podlegają przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej m.in. na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Należy podkreślić, że również sądy administracyjne stoją na stanowisku, zgodnie z którym wskazanemu wyżej zwolnieniu podlegały jedynie przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości - nie zaś równowartości tych przychodów.