Nie każda sprzedaż wymaga zapłaty podatku

@RY1@i02/2014/062/i02.2014.062.071001100.803.jpg@RY2@

Kupno nieruchomości dla większości podatników stanowi duże obciążenie domowego budżetu. W wielu wypadkach nie jest możliwe kupienie i urządzenie nowego mieszkania czy domu bez wsparcia banku. Ustawodawca podatkowy w niektórych wypadkach pozwala na uwzględnienie kosztów związanych ze spłatą kredytu w rozliczeniu podatkowym, a w konsekwencji na zmniejszenie obciążenia podatkiem dochodowym od sprzedaży mieszkania.

Reguły opodatkowania

Osoba, która sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym ją nabyła lub wybudowała, będzie co do zasady zobowiązana do zapłacenia podatku dochodowego. Jednak reguły opodatkowania, a tym samym możliwość uwzględnienia przy określeniu podstawy opodatkowania spłacanego kredytu hipotecznego czy skorzystania z ulg, zależne są od roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości. Zasady regulujące opodatkowanie zbycia nieruchomości ulegały bowiem częstym zmianom i w zależności od daty nabycia nieruchomości zasady opodatkowania będą różne.

Ulga odsetkowa

W przypadku zbycia nieruchomości nabytych bądź wybudowanych do końca 2006 roku, opodatkowaniu podlegał uzyskany przez podatnika przychód. Nie było zatem możliwości uwzględnienia w rozliczeniu kosztów uzyskania przychodów. Dla tych, którzy zaciągnęli kredyt na nabycie mieszkania, ustawodawca wprowadził możliwość zmniejszenia obciążenia podatkowego poprzez ulgę odsetkową. Ulga ta polega na możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania faktycznie poniesionych w roku podatkowym wydatków na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z ulgi skorzystać może podatnik, któremu w latach 2002-2006 został udzielony kredyt, np. na budowę budynku mieszkalnego albo zakup nowo wybudowanego budynku czy lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego. Co do zasady, ulga obejmuje nie tylko kredyt (pożyczkę) bezpośrednio zaciągniętą na cel mieszkaniowy, ale również kredyt refinansowy i każdy kolejny kredyt zaciągnięty na spłatę pierwotnego kredytu (pożyczki) lub kredytu refinansowego.

Obecnie ulga ta przysługuje w ramach praw nabytych i daje podatnikowi prawo do odliczania od dochodu wydatków na spłatę odsetek od tego kredytu (pożyczki) w granicach limitu określonego przez ustawodawcę. Limit określany jest odrębnie dla każdego roku - podatnik odlicza odsetki w kwocie określonej dla roku, w którym po raz pierwszy skorzystał z ulgi. Spłata może się odbywać do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt (pożyczkę) zawartej przed 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2027 r. [przykład 1]

Jakie mogą być koszty

W przypadku nieruchomości nabytych albo wybudowanych w latach 2007-2008, a także po 2009 roku opodatkowaniu podlega dochód. Oznacza to, że dla określenia podstawy opodatkowania konieczne jest określenie przychodu oraz kosztów jego uzyskania. Zgodnie z przepisami, do kosztów uzyskania przychodów zalicza się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Na tym tle w ostatnim czasie pojawiły się kwestie sporne pomiędzy podatnikami a urzędami skarbowymi, zwłaszcza jeśli chodzi o rozliczenie odsetek od kredytu hipotecznego. W efekcie sprawy trafiały do sądów, przy czym sądy administracyjne w większości przyjmują, że odsetki od kredytu nie mogą stanowić kosztu uzyskania przychodu, gdyż nie stanowią one kosztów nabycia rozumianych jako suma pieniędzy wydatkowana na nabycie nieruchomości, wyrażona w jej cenie (por. wyroki NSA: z 7 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 538/12, z 20 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 2218/11, z 8 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1203/11). Sądy wskazują, że odsetki stanowią tylko wydatki na pozyskanie środków przeznaczonych na nabycie nieruchomości, wynikające z przyjętego przez podatnika sposobu finansowania jej nabycia, nie współtworzą jednak sumy pieniędzy wydatkowanej na jej nabycie, wyrażonej w cenie. Innymi słowy, ponieważ odsetki te nie są elementem ceny nabycia, nie stanowią kosztu uzyskania przychodów przy określaniu dochodu ze zbycia nieruchomości.

Warto przy tym wskazać, że w przeszłości niektóre wojewódzkie sądy administracyjne prezentowały odmienne, korzystne dla podatników stanowisko. Zgodnie np. z uchylonym wyrokiem WSA w Gliwicach z 26 października 2011 r. (sygn. akt I SA/Gl 385/11) ustawodawca, odstępując od enumeratywnego wymienienia pozycji składających się na udokumentowane koszty nabycia, nie wyłączył możliwości zaliczania do nich także kosztów wynikających z konieczności uiszczania odsetek od kredytu na zakup nieruchomości. Sąd wskazał, że organ podatkowy bezpodstawnie uznał odsetki za koszty związane z pozyskaniem środków pieniężnych i zanegował ich związek z kosztem nabycia zbywanej nieruchomości i dopuszczalność ich uwzględnienia w podstawie obliczenia podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej.

Ulga mieszkaniowa

Podatnicy dokonujący zbycia nieruchomości nabytej lub wybudowanej po 2009 roku mogą przeznaczyć uzyskany ze zbycia dochód na cele mieszkaniowe i tym samym nie zapłacić podatku w ogóle lub znacznie go obniżyć. Celem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy o PIT jest przekazanie środków ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Kredyt (pożyczka) musiał być zaciągnięty na nabycie np. budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czy gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Z ulgi można również skorzystać, przeznaczając uzyskane środki na spłatę kredytu na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Ulga obejmuje nie tylko kredyt zaciągnięty bezpośrednio na powyższe cele, ale również na zaciągnięte przez podatnika kredyty w celu spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. [przykład 2]

Zgodnie z ustawą o PIT wolne od podatku będą dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

PRZYKŁAD 1

Do końca okresu kredytowania

Podatniczka zaciągnęła w 2005 roku kredyt na zakup mieszkania. Okres kredytowania wynosi 30 lat. Oznacza to, że jest ona uprawniona do korzystania z ulgi do końca 2027 roku.

PRZYKŁAD 2

Przeznaczenie pożyczki

Pan Nowak jest właścicielem mieszkania zakupionego w 2010 roku. W 2012 roku postanowił kupić drugie mieszkanie i w tym samym roku zaciągnął kredyt na ten cel. W 2013 roku postanowił sprzedać mieszkanie zakupione rok wcześniej. Środki uzyskane z tytułu sprzedaży może przeznaczyć na spłatę zaciągniętego w 2012 roku kredytu hipotecznego.

@RY1@i02/2014/062/i02.2014.062.071001100.804.jpg@RY2@

Dominika Dragan-Berestecka doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Dominika Dragan-Berestecka

doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).