Jak ująć specjalne oferty promocyjne przy wycenie nieruchomości inwestycyjnej

Do najczęściej stosowanych zachęt do zawarcia umowy leasingowej należą:

● okresy bezczynszowe (rent-free periods) - całkowite zwolnienia z konieczności opłacania czynszu, np. w pierwszym roku umowy,

● okresy obniżonego czynszu (step rents) - okresowe obniżki czynszu, np. rabat w wysokości 20 proc. kwoty bazowej w pierwszym kwartale danego roku umowy,

● pokrycie lub przyrzeczenie pokrycia kosztów aranżacji wnętrz (fit-out contribution),

● premie pieniężne za zawarcie umowy (cash contribution),

● wykup najemcy - przejęcie zobowiązań wynikających z poprzedniej umowy najmu (np. kara umowna za rozwiązanie umowy).

Ze względu na brak szczegółowych uregulowań kwestii ujęcia zachęt czynszowych w ustawie o rachunkowości oraz w krajowych standardach rachunkowości, w myśl art. 10 ust. 3 tej ustawy jednostki mogą stosować Międzynarodowe Standardy Rachunkowości - w szczególności MSR 17 - Leasing, MSR 40 - Nieruchomości inwestycyjne oraz interpretację SKI-15 Leasing operacyjny - specjalne oferty promocyjne.

Ponieważ umowy najmu powierzchni komercyjnych spełniają na ogół definicję leasingu operacyjnego, przychody z tytułu takich umów ujmuje się jako przychód metodą liniową przez okres leasingu, chyba że zastosowanie innej systematycznej metody lepiej odzwierciedla sposób rozłożenia w czasie zmniejszania się korzyści czerpanych z oddanego w leasing składnika aktywów (MSR 17.50). Dodatkowo specjalne oferty promocyjne dotyczące nowej lub przedłużanej umowy leasingu operacyjnego, niezależnie od ich charakteru, formy lub terminu płatności, ujmuje się jako integralną część zapłaty netto uzgodnionej z tytułu użytkowania przedmiotu leasingu. Leasingodawca w oparciu o metodę liniową ujmuje łączny koszt specjalnych ofert promocyjnych jako zmniejszenie przychodu z tytułu opłat uzyskiwanych w okresie leasingu, chyba że inna systematyczna metoda odzwierciedla sposób rozłożenia w czasie zmniejszania się korzyści płynących z tytułu oddanego w leasing składnika aktywów (SKI-15.3-4).

Sposób ujęcia aktywów powstałych w wyniku niezafakturowanych przychodów bądź rozliczeń kosztów wynikających z wyżej wymienionych specjalnych ofert promocyjnych jest uzależniony od przyjętego przez jednostkę modelu wyceny nieruchomości inwestycyjnych. Zarówno polskie, jak i międzynarodowe standardy rachunkowości pozwalają na wybór jednej z dwóch metod wyceny nieruchomości po początkowym ujęciu - jest to model ceny nabycia (kosztu wytworzenia) lub model wartości godziwej. W przypadku modelu wartości godziwej bądź inaczej określonej ceny rynkowej należy pamiętać, że jednostka, ustalając wartość godziwą nieruchomości, nie powinna ujmować podwójnie aktywów lub zobowiązań, które są już ujęte w bilansie jako oddzielne aktywa lub zobowiązania. Koszty zachęt czynszowych oraz pozostałe koszty związane z wynajmem powierzchni (np. koszty pozyskania klienta, inne koszty rekomercjalizacji) są na ogół uwzględnione w operatach szacunkowych niezależnych wyceniających, sporządzonych w oparciu o przyszłe przepływy pieniężne. W celu uniknięcia podwójnego liczenia aktywów (double counting) na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego powyższe nakłady odnosi się bezpośrednio w pozostałe koszty operacyjne okresu jako pomniejszenie zysku/powiększenie straty na wycenie nieruchomości inwestycyjnych.

PRZYKŁAD

Budynek biurowy

W czerwcu 2017 r. jednostka przyjęła do użytkowania budynek biurowy sklasyfikowany jako nieruchomość inwestycyjna o wartości początkowej 500 000 zł (koszt wytworzenia). Wartość godziwa na dzień przyjęcia do użytkowania wyniosła 600 000 zł. 1 lipca 2017 r. weszła w życie 5-letnia umowa najmu z miesięcznym czynszem bazowym w kwocie 10 000 zł, w jej ramach przyznano najemcy okres bezczynszowy do końca 2017 r. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej na 31 grudnia 2017 r. na podstawie operatu szacunkowego niezależnego wyceniającego wyniosła 1 000 000 zł. Założenia wyceniającego uwzględniały koszty zachęt czynszowych poniesione przez jednostkę. Do wyceny bilansowej nieruchomości inwestycyjnych spółka stosuje model wartości godziwej. Łączny przychód do zafakturowania w okresie umowy wynosi 540 000 zł (54 miesiące po 10 000 zł), natomiast długość umowy to 60 miesięcy. Stąd kwota miesięcznego przychodu ustalona w oparciu o metodę liniową wynosi 9000 zł. Kwota aktywów powstałych w wyniku niezafakturowanych przychodów na 31 grudnia 2017 r. to 54 000 zł. Księgowania na dzień bilansowy będą wyglądać w następujący sposób:

● wycena nieruchomości inwestycyjnej na dzień bilansowy - kwota 400 000 zł: strona Wn konta Nieruchomości inwestycyjne, strona Ma konta Pozostałe przychody operacyjne;

● ujęcie wpływu specjalnej oferty promocyjnej - kwota 54 000 zł: strona Wn konta Pozostałe przychody operacyjne, strona Ma konta Przychody ze sprzedaży.

W bilansie jednostki na 31 grudnia 2017 r. zostanie ujęta nieruchomość inwestycyjna w kwocie 1 000 000 zł, natomiast aktywo z tytułu niezafakturowanych przychodów zostanie spisane w wynik na pozostałej działalności - pomniejszenie zysku na wycenie o 54 000 zł. W kolejnych okresach sprawozdawczych wynik na wycenie będzie powiększany o różnicę w kwocie rozliczeń z tytułu okresu bezczynszowego na początek i koniec okresu (12 000 zł kolejno w latach 2018-2021 i 6000 zł w 2022).

Niektóre jednostki w ramach przyjętej polityki rachunkowości decydują się na oddzielną prezentację rozliczeń z tytułu niezafakturowanych przychodów bądź kosztów zachęt czynszowych. To podejście jest również prawidłowe i stosowane w praktyce, pod warunkiem jednak, że wartość nieruchomości inwestycyjnej na dzień bilansowy jest pomniejszona o odnośne saldo aktywów (rozliczeń międzyokresowych). W ten sposób jednostka uniknie podwójnego liczenia aktywów, a wpływ na wynik finansowy okresu pozostanie bez zmian.

@RY1@i02/2018/045/i02.2018.045.00800020a.801.jpg@RY2@

Tomasz Kalinowski

senior w dziale audytu i doradztwa gospodarczego TPA Poland

@RY1@i02/2018/045/i02.2018.045.00800020a.802.jpg@RY2@

Krzysztof Dziekoński

partner w dziale audytu i doradztwa gospodarczego TPA Poland

Podstawa prawna

Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2342).

Międzynarodowy Standard Rachunkowości 17 - Leasing

Międzynarodowy Standard Rachunkowości 40 - Nieruchomości inwestycyjne

Interpretacja SKI-15 - Leasing operacyjny - specjalne oferty promocyjne