Jak opodatkowana jest działalność wspólnoty mieszkaniowej

Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Z przepisów tych wynika, że wspólnotę tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Ustawa określa, że członkowie wspólnoty mają dwa rodzaje obowiązków. Pierwsze związane z nieruchomością wspólną, a drugie z odrębną własnością lokalu.

Jeśli chodzi o obciążenia finansowe właściciela lokalu - członka wspólnoty, to wyróżnia się dwie kategorie wydatków. Pierwsze to koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, drugie to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu.

Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. opłaty za wodę, ciepło, ścieki, gaz, energię elektryczną).

Gospodarka zasobami

W zakresie rozliczenia podatku dochodowego ważne jest to, co wchodzi w skład zasobów mieszkaniowych, którymi wspólnota gospodaruje.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty.

Zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali są podstawowym przychodem wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast wydatki udokumentowane fakturami zakupu i związane z eksploatacją, energią cieplną (np. centralne ogrzewania i podgrzania wody), poborem wody i odprowadzeniem ścieków, wywozem odpadów, ochroną, funduszem remontowym) są kosztem.

W jednej z interpretacji ogólnych ministra finansów z 5 marca 2008 r. (nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82) zostało określone, że w skład zasobów mieszkaniowych wchodzą jednak nie tylko lokale mieszkalne. Będą to również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak też ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Do zasobów tych należą oprócz lokali mieszkalnych także np. garaże, strychy, klatki schodowe, pomieszczenia administracji osiedlowej oraz osiedlowe warsztaty konserwacyjno-remontowe.

Związane z tymi pomieszczeniami, budowlami, obiektami i urządzeniami opłaty oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychody pomniejszone o koszty stanowią dochód. Jednocześnie zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny od podatku będzie dochód powstały z tego tytułu, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszkaniowych.

Organy podatkowe i sądy administracyjne podkreślają, że przychody wspólnoty mieszkaniowej są zwolnione z podatku dochodowego, o ile zostaną wydatkowane na cele związane z utrzymaniem zasobów wspólnoty. Przychód rozpoznaje się w momencie rzeczywistego uiszczenia, a nie tylko naliczenia, zaliczki. W praktyce jednak występują problemy z określeniem dochodów podlegających zwolnieniu. Jednym z przedmiotów sporów jest kwestia opodatkowania odsetek bankowych uzyskiwanych z rachunków bankowych.

Inaczej będzie jednak w przypadku, gdy źródłem dochodu osiągniętego przez wspólnotę będzie działalność inna niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany ten dochód.

Opodatkowaniu podlegać będą dochody z działalności, która nie jest podstawową działalnością wspólnoty mieszkaniowej. Działalnością taką jest np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny itp.

Jeśli rok podatkowy wspólnoty mieszkaniowej pokrywa się z rokiem kalendarzowym, to roczne zeznanie podatkowe wspólnoty muszą złożyć do właściwego urzędu skarbowego i wpłacić należny podatek do ostatniego dnia marca za rok poprzedni. Ponieważ w bieżącym roku 31 marca przypada w sobotę, termin ten przesuwa się do 2 kwietnia. Taki okres rozliczeniowy w praktyce wybiera większość wspólnot mieszkaniowych. Złożyć trzeba deklarację CIT-8 oraz CIT-8/O ze względu na zwolnienie dochodów przeznaczonych na cele mieszkaniowe od podatku dochodowego.

Rozliczenie VAT

Wypełnianie przez wspólnotę dwóch rodzajów obowiązków - związanych z nieruchomością wspólną i związanych tylko z odrębną własnością lokalu - ma istotne znaczenie dla rozliczenia VAT, szczególnie przy nabywaniu przez wspólnoty towarów i usług składających się na powszechną dostawę mediów.

W interpretacji ogólnej z 21 czerwca 2011 r. (nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571) minister finansów wskazał, że jeśli wspólnota będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, nie wykonuje czynności na rzecz właścicieli, to wówczas działa w imieniu własnym i na własny rachunek jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną. Zatem odbiorcą tych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument.

W takim więc zakresie nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych VAT na rzecz właścicieli odrębnych lokali. W konsekwencji nie ma podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

W innym przypadku, jeśli wspólnota nabywa towary i usługi na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli, przyporządkowując je lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. Wówczas środki uiszczane przez właścicieli tych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. Według ministra finansów, wspólnota, dokonując odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik VAT i w sytuacji niekorzystania przez nią ze zwolnienia podmiotowego dokonywane przez nią czynności w tym zakresie powinny być dokumentowane fakturami.

Interpretacja ministra finansów w tym zakresie uwzględnia argumenty NSA wyrażone m.in. w wyrokach z 4 lutego 2011 r. (I FSK 217/10) czy 2 grudnia 2010 r. (I FSK 2038/09).

W ocenie NSA, jeśli wspólnota mieszkaniowa, nabywając usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną, działa we własnym imieniu i na swoją rzecz jako jednostka organizacyjna odrębna od właścicieli, to oznacza, że nie świadczy w tym zakresie usług na rzecz właścicieli lokali w rozumieniu przepisów o VAT i nie ma podstaw do refakturowania ponoszonych przez wspólnotę wydatków na rzecz właścicieli lokali. Natomiast w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali zarząd wspólnoty występuje w odmiennej roli niż w przypadku nieruchomości wspólnej i wtedy powstaje obowiązek refakturowania.

Czynności zwolnione

Skutkiem powyższej interpretacji ogólnej jest zmiana rozporządzenia ministra finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z 20 września 2011 r. (Dz.U. nr 198, poz. 1174).

Zgodnie z przepisami wykonawczymi zwolnione od VAT są czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę. Zwolnienie obejmuje również czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu m.in. ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31 poz. 266, z późn. zm.), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Obliczenie podatku

W 2011 roku wspólnota mieszkaniowa wykazała następujące przychody i koszty:

Przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - 400 tys. zł (działalność podstawowa - zwolniona).

Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi - 360 tys. zł (działalność podstawowa).

Dochód przeznaczony na cele statutowe - 40 tys. zł (zwolniony od podatku).

Przychody z wynajmu piwnicy - 15 tys. zł (działalność pozostała).

Koszt remontu piwnicy przed podpisaniem umowy najmu - 5 tys. zł (działalność pozostała).

Przychody z odsetek z lokaty terminowej - 1008 zł (działalność pozostała).

Podatek należny wynosi (15 000 zł - 5000 zł + 1008 zł) x 19 proc. = 2092 zł.

PRZYKŁAD 1

Rozpoznanie przychodów i kosztów w zeznaniu CIT-8

Wspólnota wykazała przychody związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych w kwocie 400 tys. zł i koszty z tym związane w kwocie 360 tys. zł. Uzyskany dochód ma zamiar przeznaczyć na instalację monitoringu i remont elewacji budynku. Ponieważ wykazane dochody zostaną wydatkowane na cele związane z utrzymaniem zasobów wspólnoty, będą zwolnione z podatku dochodowego.

Wspólnota powinna także prawidłowo rozpoznać przychody i koszty. Według ogólnej zasady rozliczenia CIT do przychodów zalicza się otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Wysokość przychodów wspólnoty stanowi suma zaliczek wpłaconych przez jej członków, na którą składają się opłaty na pokrycie kosztów użytkowania części wspólnej, kosztów zarządu, funduszu remontowego, jak też opłaty za dostarczone do poszczególnych lokali media. Przychód rozpoznaje się w momencie rzeczywistego uiszczenia, a nie tylko naliczenia, zaliczki.

Natomiast koszty stanowią wydatki z faktur poniesione na konserwację i remonty budynku i urządzeń technicznych, wydatki na media, odprowadzanie nieczystości.

Przychody i koszty należy wykazać w CIT-8 (poz. 27 i poz. 31). Dochód wydatkowany na cele związane z utrzymanie zasobów mieszkaniowych wspólnoty w CIT-8/O (poz. 8), a następnie w CIT-8 (poz. 40).

PRZYKŁAD 2

Remont elewacji budynków i instalacja monitoringu

Wspólnota mieszkaniowa zaciągnęła kredyt na sfinansowanie ocieplenia budynku. Otrzymała również częściowy zwrot poniesionych kosztów w postaci premii termomodernizacyjnej. Premia stanowi przychód podatkowy dla wspólnoty w rozumieniu art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednocześnie przychód ten będzie objęty zwolnieniem na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 wspomnianej ustawy. Premia termomodernizacyjna będzie dla wspólnoty przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a dochód powstały z tego tytułu wolny będzie od podatku dochodowego, jeśli zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ponadto z nadwyżki przychodów na kosztami wspólnota planuje zainstalować na parkingu i podwórku kamery. Jeśli monitoring obejmie tzw. nieruchomość wspólną, którą stanowi grunt, oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami, drogi osiedlowe, ulice, to wydatki poniesione na jego instalację będą stanowić koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Koszt ten pomniejszy przychód, ale uzyskany końcowy dochód i tak zostanie zwolniony z podatku.

Dochód ten należy jednak wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym (w poz. 8 załącznika CIT-8/O, a następnie w poz. 40 zeznania rocznego CIT-8).

PRZYKŁAD 3

Dochody z odsetek od trzymiesięcznej lokaty bankowej

Wspólnota, zanim zapłaciła za instalację monitoringu, ulokowała wolne środki pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w wysokości 40 tys. zł na lokacie trzymiesięcznej. Otrzymała odsetki w łącznej kwocie 1008 zł. Od odsetek tych będzie jednak musiała zapłacić podatek. Zgodnie bowiem z opinią organów podatkowych przychodami z gospodarki mieszkaniowej są odsetki z rachunku bieżącego. Inaczej jest natomiast z dochodem z odsetek od lokat bankowych. Podlegają one opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym od osób prawnych i to bez względu na ich przeznaczenie. Dochody z oprocentowania lokat terminowych zaliczane są do kategorii przychodów finansowych i nie mogą zostać uznane za dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Są to dochody z działalności, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez wspólnotę.

Takie stanowisko fiskusa potwierdził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 maja 2011 r. (sygn. akt II FSK 80/10). Oznacza to, że odsetki z lokat terminowych nie są źródłem dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, i taki dochód nie może być zwolniony, nawet gdyby był przeznaczony na cele mieszkaniowe. Podatek musi być płacony w ramach comiesięcznych zaliczek i rocznego podatku wykazywanego w CIT-8. Jeśli wspólnota nie płaciła zaliczek, to w CIT-8 w odpowiedni pozycje wpisuje 0.

Przemysław Molik

przemyslaw.molik@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 12 ust. 1 pkt 1; art. 15 ust. 1; art. 16 ust. 1; art. 17 ust. 1 pkt 44; art. 27 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.). Art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Znajdziesz w nim wypełniony formularz zeznania CIT-8 i informacji CIT-8/O