Spłata hipoteki nie podwyższa wartości budynków

Spółka aktem notarialnym zakupiła nieruchomości zabudowane, obciążone hipoteką zwykłą na podstawie ustanowienia hipoteki w akcie notarialnym na rzecz wierzyciela, zabezpieczającą wierzytelność wynikającą z niezapłaconych faktur.

Spółka dokonała wydzielenia wartości budynków z łącznych zakupów i wprowadziła je do ewidencji środków trwałych oraz dokonuje amortyzacji na podstawie właściwych wskaźników procentowych.

Po zakupie zawarła porozumienie z wierzycielem, że dokona zapłaty na jego rzecz celem zaspokojenia jego roszczeń względem tych nieruchomości, a wierzyciel dokona wykreślenia obciążeń hipotecznych.

Czy po zaspokojeniu roszczeń spółka może podnieść wartość środków trwałych, które w ten sposób zwiększą swoją wartość?

W myśl art. 16a ust. 1 tej ustawy z 15 lutego 1992 r. o CIT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.) amortyzacji podlegają co do zasady stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością; maszyny, urządzenia i środki transportu oraz inne przedmioty - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy tego typu, zwane środkami trwałymi. Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia. Z kolei za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o VAT, z wyjątkiem przypadków gdy VAT nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z art. 16h-16m ustawy o CIT, jeśli wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3500 zł. W przeciwnym przypadku mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 16h-16m ustawy o CIT albo jednorazowo w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, albo w miesiącu następnym.

W analizowanej sprawie spółka dokonała wydzielenia wartości budynków z łącznych zakupów i wprowadziła te budynki do ewidencji środków trwałych oraz dokonuje amortyzacji na podstawie właściwych wskaźników procentowych.

Po zakupie nieruchomości spółka zawarła porozumienie z wierzycielem, że dokona na jego rzecz zapłaty celem zaspokojenia jego roszczeń względem tych nieruchomości, a wierzyciel dokona wykreślenia ww. obciążeń hipotecznych. Spółka zamierza też dokonać korekty wartości początkowej ujętych w ewidencji środków trwałych składników majątkowych.

W tym miejscu wskazać należy że zgodnie z art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i określać cenę, za jaką nieruchomość jest sprzedawana (co zostało spełnione). Po zakupie spółka uregulowała ujawnione w księdze wieczystej długi sprzedającego, zgodnie z porozumieniem. Cena, za którą spółka nabyła nieruchomość gruntową, nie została zmieniona aktem notarialnym. Należy więc uznać, że stanowi ona cenę nabycia nieruchomości niepodlegającą żadnym korektom, w szczególności w następstwie zdarzeń mających miejsce po nabyciu tych nieruchomości i wprowadzeniu budynków do ewidencji środków trwałych. Tak więc kwota spłaconego długu nie może być uznana za koszt zakupu nieruchomości. W konsekwencji nie jest możliwe dokonanie zwiększenia zapłaconej przez spółkę ceny nabycia nieruchomości i korekty wartości początkowej środków trwałych.

z 7 marca 2013 r., nr IPTPB3/423-456/12-2/KJ

Oprac. Ewa Ciechanowska