O amortyzacji budynku decyduje sposób jego używania

Istotny jest sposób, w jaki nabyliśmy własność budynku do prowadzonej działalności: na etapie inwestycji konieczne jest określenie, w jaki sposób będziemy chcieli rozliczać koszty amortyzacji budynku w kosztach uzyskania przychodów. W zależności od podjętej decyzji albo budynek jest budowany we własnym zakresie (wytworzenie środka trwałego), albo nabywamy gotowy budynek. Określone korzyści podatkowe stwarza finansowanie budowy poprzez spółkę celową, a także nabycie udziałów w takiej spółce.

Budynek, który został nabyty albo wytworzony we własnym zakresie i zakwalifikowany jako środek trwały, może być amortyzowany przy zastosowaniu jednej z dwóch metod: metody liniowej przy zastosowaniu stawek z Wykazu stawek amortyzacyjnych oraz liniowej ze stawką indywidualną.

W ramach pierwszej z metod, mającej zastosowanie zarówno do budynków nowo wybudowanych przez nas, jak i zakupionych, podatnik ma prawo dokonania pewnych modyfikacji: obniżenia lub podwyższenia wysokości stawki. Obniżenie stawki amortyzacyjnej nie napotyka żadnych ograniczeń. Podatnik może przez to dowolnie wydłużać okres amortyzacji, co pozwala zaplanować wysokość odpisów amortyzacyjnych, np. w okresie ponoszenia strat podatkowych. Natomiast podwyższenia można dokonać tylko w przypadkach ściśle określonych w ustawie, tj. gdy używamy budynków w warun- kach pogorszonych lub w warunkach złych.

Wykorzystywanie w warunkach pogorszonych oznacza używanie nieruchomości pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu.

Natomiast przez złe warunki ustawodawca rozumie, używanie środków trwałych pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu.

W odniesieniu do budynków używanych lub ulepszonych ustawodawca daje możliwość ustalenia indywidualnych stawek amortyzacji. Specyfiką tej metody jest to, że stawkę określa sam podatnik, a jedynym kryterium ograniczającym jej wysokość jest minimalny okres amortyzacji środka trwałego.

By móc zastosować taki sposób amortyzacji, należy wykazać, że nasz budynek był wykorzystywany przed nabyciem co najmniej przez 60 miesięcy lub przed wprowadzeniem do ewidencji podatnik poniósł wydatki na ulepszenie i stanowiły one co najmniej 30 proc. wartości początkowej. Pamiętać należy przy tym, że wykorzystywanie budynku dotyczy różnych okresów sprzed jego nabycia bez względu na to, kto był korzystającym i czy z tego tytułu uzyskiwane były przychody. Okres amortyzacji w odniesieniu do niektórych nieruchomości może wynosić trzy lata, co oznacza prawo do zastosowania stawki 33,33 proc. rocznie. W odniesieniu do pozostałych budynków zaplanowanie odpowiednich struktur finansowania na etapie inwestycji pozwoli na uzyskanie możliwości szybszego zamortyzowania budynku w kosztach podatkowych.

W przypadku, gdy mamy do czynienia z budynkami, dla których wykaz przewiduje stawkę 2,5 proc., okres amortyzacji został określony jako 40 lat pomniejszonych o pełną liczbę lat od oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji prowadzonej przez podatnika, z zastrzeżeniem, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż dziesięć lat.