Zakup ziemi nie pomniejszy przychodów firmy

Spółka, budując galerie handlowo-usługowe, musiała rozbudować, przebudować i zmodernizować system infrastruktury technicznej w zakresie układów drogowych, kanalizacji oraz sieci wodociągowej. Uzgodniono, że wykonanie przez inwestora systemowej infrastruktury technicznej oznacza nabycie przez miasto prawa własności wraz z własnością gruntów, na których je posadowiono. Przebudowa, rozbudowa i budowa zaplanowanych dróg będzie realizowana na działkach stanowiących własność spółki, a jeśli zajdzie taka potrzeba, galeria nabędzie grunty konieczne do wykonania tych zadań. Miasto i inwestor zawrą umowę darowizny, w której spółka zrzeknie się roszczeń w stosunku do miasta z tytułu zwrotu nakładów - przekazywanych inwestycji drogowych i infrastruktury technicznej. Czy wartość przekazanego miastu gruntu stanowiącego własność galerii będzie dla spółki kosztem uzyskania przychodów w dacie przekazania?

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT. Wydatki na nabycie gruntów z punktu widzenia skutków podatkowych nie stanowią kosztów uzyskania przychodów ani przez jednorazowe odpisanie ich w ciężar kosztów (wynika to wprost z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CIT), ani przez odpisy amortyzacyjne (art. 16c pkt 1 ustawy o CIT). Wydatki na nabycie gruntu, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, są jednak kosztem uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia tego gruntu. Oznacza to, że wydatki te zrealizują się jako koszt podatkowy dopiero w momencie uzyskania przychodu z tytułu zbycia gruntów. I nie chodzi tu wyłącznie o sprzedaż, ale o każdą inną czynność skutkującą przejściem własności gruntu, o ile tylko czynność ta będzie mieć charakter odpłatny, a zatem skutkować będzie uzyskaniem przez podatnika przychodu.

Zarówno inwestycja niedrogowa, jak i partycypacja w kosztach budowy i przebudowy publicznej infrastruktury drogowej mają niewątpliwie związek z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na spółce jako inwestorze inwestycji niedrogowej ciąży obowiązek pokrycia kosztów budowy, przebudowy drogi publicznej, umożliwiającej obsługę komunikacyjną inwestycji. Chcąc jednak zakwalifikować wydatek do kosztów podatkowych, należy mieć na uwadze treść art. 15 ust. 1 oraz art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W art. 16 ust. 1 ustawy o CIT ustawodawca wymienił wydatki, których nie zalicza się do kosztów. Takie uregulowanie wyraźnie wskazuje, że żaden z wymienionych w tym ustępie wydatków nie może stanowić kosztu uzyskania przychodów i nie jest możliwe dokonywanie jakiejkolwiek interpretacji sprzecznej z jego postanowieniami. Wydatków na nabycie gruntów przekazanych nieodpłatnie miastu nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów. Inna interpretacja sprzeczna z literalnym brzmieniem art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT stanowiłaby rażące naruszenie prawa, mimo że spółka nie przekazuje gruntów dobrowolnie kosztem swojego majątku, ale jest do tego zobligowana umową, do której zawarcia zobowiązuje zarówno spółkę, jak i miasto ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 19, poz. 115 z późn. zm.). Skoro przepis zawarty w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów wymienia tylko odpłatne zbycie gruntu jako warunek uprawniający do zaliczenia wydatku na jego nabycie do kosztów podatkowych, to nie można uznać, że spółka jest uprawniona do zaliczenia wydatku na zakup gruntu również w sytuacji gdy dokonuje przekazania gruntu nieodpłatnie. Stanowi to niedopuszczalną wykładnię rozszerzającą przepisów podatkowych. Przy tym nie ma znaczenia istnienie związku przyczynowo-skutkowego między wydatkiem na nabycie gruntów a późniejszymi przychodami z tytułu czynszów od najemców.

Oprac. Ewa Ciechanowska

dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 25 kwietnia 2012 r. (nr IPPB3/423-119/12-2/GJ).

KOMENTARZ EKSPERTA

@RY1@i02/2012/131/i02.2012.131.071000300.802.jpg@RY2@

Łukasz Kosonowski, doradca podatkowy w zespole nieruchomości MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

Zgodnie z ustawą o drogach publicznych podmiot planujący inwestycję niedrogową jest odpowiedzialny za związaną z nią budowę lub przebudowę infrastruktury drogowej. W praktyce oznacza to często konieczność wykupu gruntów sąsiadujących z terenem inwestycji, a następnie ich nieodpłatnego przekazania (już po dokonaniu odpowiednich prac budowlanych) na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Minister uznał, że w takiej sytuacji wydatki na nabycie gruntów nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, gdyż w świetle art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT wydatki takie stanowią koszty podatkowe jedynie w przypadku odpłatnego zbycia gruntów - podczas gdy w omawianej sytuacji miało miejsce przekazanie nieodpłatne. Nie ma przy tym, zdaniem organów podatkowych, znaczenia to, że wydatki związane z inwestycją drogową mają niewątpliwie związek z prowadzoną działalnością gospodarczą. Stanowisko MF budzi wątpliwości. Zawarta w nim interpretacja przepisów o CIT jest bowiem dokonana w oderwaniu od specyficznych uregulowań ustawy o drogach publicznych, które tymczasem determinują nieodpłatny sposób przekazania gruntów na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Warto również zauważyć, że w innych interpretacjach minister zajmował w podobnych sytuacjach stanowisko korzystne dla podatników, uprawniając ich do zaliczenia do kosztów wydatków na zakup gruntów przekazanych Skarbowi Państwa lub jednostkom samorządu terytorialnego (np. interpretacja z 27 kwietnia 2011 r., nr IPPB5/423-117/11-4/AM).