Dom opieki jak galeria, akademik jak biurowiec. Polski rząd wypełni instrukcje Brukseli

Po interwencji KE ministerstwo przykręci śrubę właścicielom

Efektem tego porozumienia jest autopoprawka rządu do projektu nowelizacji PIT, CIT i zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (w pierwotnej wersji projekt miał wyeliminować błędy popełnione w ubiegłorocznej nowelizacji, m.in. w zakresie regulacji dotyczących środków trwałych nabytych w drodze spadku i darowizny, i nie obejmował podatku minimalnego). Jak przyznała minister finansów Teresa Czerwińska w piśmie do Jolanty Rusiniak, sekretarz Rady Ministrów, rząd złożył autopoprawkę, która ma na celu usunięcie - występującej według Komisji Europejskiej - "dyskryminacji wynikającej z opodatkowania podatkiem minimalnym tylko powierzchni biurowych oraz powierzchni handlowych".

Kulisy tych negocjacji odsłonił w ostatnią sobotę premier Mateusz Morawiecki podczas konwencji PiS i Zjednoczonej Prawicy. "Odnieśliśmy sukces w trudnych, żmudnych negocjacjach, które toczyły się na zapleczu z Komisją Europejską w zakresie opodatkowania galerii handlowych i wielkich biurowców, wielkich nieruchomości komercyjnych - mówił premier Morawiecki. - Komisja Europejska zgodziła się z naszymi argumentami. I będzie opodatkowanie wielkich galerii handlowych i wielkich biurowców".

Ale komentatorzy nieoficjalnie przyznają, że gdyby KE faktycznie zgodziła się z argumentami strony polskiej, to rząd nie musiałby składać autopoprawki do projektu nowelizacji PIT, CIT i zryczałtowanego podatku dochodowego, uwzględniającej ustalenia z KE. Autopoprawka de facto ratuje podatek minimalny w Polsce. Postępowanie Komisji Europejskiej dotyczy bowiem niezgodności polskiego rozwiązania z przepisami o pomocy publicznej. Wcześniej z podobnej regulacji musiał zrezygnować Luksemburg, właśnie z powodu niezgodności z jedną z dyrektyw dotyczących podatków dochodowych.

Eksperci podatkowi, odnosząc się merytorycznie do proponowanych przez rząd zmian, przyznają, że ich celem jest upowszechnienie minimalnego podatku, czyli rozciągnięcie go na wszystkie nieruchomości (z pewnymi wyjątkami), które podatnicy wynajmują. A więc nie będzie to jedynie podatek od biurowców i galerii handlowych, ale od wszystkich nieruchomości. W przepisach pozostanie, co prawda, limit 10 mln zł (kwota wolna), ale będzie się on odnosił do podatników, a nie poszczególnych nieruchomości, co przyniesie określone skutki.

- Z publicznie dostępnych informacji wynika, że Komisja zgodziła się, iż rozszerzenie zakresu obowiązywania podatku minimalnego nie będzie naruszało prawa dotyczącego pomocy publicznej i zasad konkurencji - mówi Piotr Paśko, prawnik w Kancelarii Ożóg Tomczykowski. - Premier Morawiecki ogłosił finalizację negocjacji z KE jako sukces, dzięki któremu opodatkowane będą "wielkie galerie handlowe i wielkie biurowce". Trzeba pamiętać, że opodatkowaniu po zmianach podlegać będą zasadniczo wszystkie wynajmowane budynki. Pytanie więc, czy rosnąca fiskalizacja dla szerszej grupy podatników posiadających jakiekolwiek wynajmowane nieruchomości powinna być rozpatrywana w kategorii sukcesu? - zastanawia się ekspert.

Ministerstwo Finansów proponuje jednocześnie marchewkę, czyli możliwość wystąpienia o zwrot podatku. Nie będzie to jednak takie proste. Resort zastrzegł bowiem, że możliwość uniknięcia podatku minimalnego będzie dotyczyła jedynie sytuacji, gdy organ podatkowy potwierdzi, że podatnik zapłacił PIT lub CIT we właściwej wysokości.

Właściciele nieruchomości komercyjnych, wynajętych, wydzierżawionych lub leasingowanych, będą więc musieli prawdopodobnie dzielić się zyskiem z fiskusem. Co więcej, resort proponuje regulację, która zapobiegnie uchylaniu się od opodatkowania.

Niemilknące kontrowersje

Obowiązujący od 1 stycznia br. podatek od nieruchomości komercyjnych dotyczy wyłącznie budynków biurowych i handlowo-usługowych o wartości początkowej przekraczającej 10 mln zł. Zastrzeżenia do niego pojawiały się, jak tylko MF przedstawiło projekt zmian. I pozostały do dziś

Była to jedna z najważniejszych zmian w PIT i CIT wprowadzonych od początku tego roku. Celem wprowadzenia tzw. minimalnego podatku od nieruchomości komercyjnych było przeciwdziałanie optymalizacjom podatkowym. Mówiąc wprost, chodziło o kolejne uszczelnienie systemu podatkowego. W praktyce, jak twierdziło MF, funkcjonowały bowiem na rynku nieruchomości firmy przynoszące właścicielom określone dochody, ale na skutek rozwiązań optymalizacyjnych do budżetu państwa nie wpływały należne podatki dochodowe. Innymi słowy, firma zarabiała na biurowcu czy centrum handlowym, a fiskus nie miał swojego udziału w tym zysku w postaci należnego podatku.

Maciej Żukowski, dyrektor departamentu podatków dochodowych w MF, tłumaczył na naszych łamach, że każdy, kto inwestuje w nieruchomość komercyjną, zakłada określony zwrot z takiej inwestycji. Średnio wynosi on między 5 a 7 proc. w skali roku.

- Problem polega na tym, że od bardzo wielu takich nieruchomości w ogóle nie jest płacony podatek, mimo wysokiego zwrotu z inwestycji - mówił dyrektor Żukowski. Dodawał, że podatek minimalny w wersji obowiązującej od 1 stycznia br. to w zasadzie połowa daniny, którą musiałby zapłacić podatnik od wspomnianego, średniego zwrotu na kapitale.

Ministerstwu chodziło więc o to, żeby od nieruchomości komercyjnych podatnicy płacili pewną daninę, w zasadzie niezależnie od tego, czy w rzeczywistości przynosi ona zysk czy straty. Taka regulacja budziła więc sprzeciw już od momentu pojawienia się projektu.

@RY1@i02/2018/078/i02.2018.078.18300020a.801.jpg@RY2@

Dwie zmiany - podobieństwa i różnice

Powyżej 10 mln zł

Zgodnie z art. 24b ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2343 ze zm.; dalej: ustawa o CIT) oraz art. 30g ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.; dalej: ustawa o PIT) minimalny podatek od nieruchomości komercyjnych dotyczy podatników (w tym również podatkowych grup kapitałowych), którzy posiadają na terenie Polski środki trwałe o wartości początkowej przekraczającej 10 mln zł, w postaci:

1) budynków handlowo-usługowych sklasyfikowanych w Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) jako:

- centrum handlowe,

- dom towarowy,

- samodzielny sklep i butik,

- pozostały budynek handlowo-usługowy,

2) budynków sklasyfikowanych w KŚT jako budynki biurowe.

Podatek dotyczy każdej nieruchomości odrębnie, co oznacza, że właściciel kilku centrów handlowych o wartości poniżej 10 mln zł każda, nie płaci tej daniny. Ponadto obecne przepisy przewidują ograniczenie zastosowania podatku minimalnego. Nie muszą go płacić podmioty wykorzystujące budynki komercyjne do własnej działalności gospodarczej. Opodatkowane są zatem podmioty prowadzące działalność stricte inwestycyjną. Daniną minimalną nie są też objęte środki trwałe (nieruchomości komercyjne), od których podatnicy zaprzestali dokonywania odpisów amortyzacyjnych w związku z zawieszeniem wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestali działalności, w której te nieruchomości były używane.

Stawka minimalnego podatku to obecnie 0,035 proc. podstawy opodatkowania, którą jest przychód równy wartości początkowej środka trwałego, ustalonej na pierwszy dzień każdego miesiąca, wynikającej z prowadzonej przez podatnika ewidencji, pomniejszonej o kwotę 10 mln zł. W praktyce mamy więc kwotę wolną od podatku wynoszącą 10 mln zł.

Danina dotyczy również nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności - w takim przypadku dla określenia wartości początkowej środka trwałego stosuje się dane z ewidencji podatnika. Z kolei w przypadku środków trwałych, które są współwłasnością podmiotów powiązanych, aby określić, czy powstał obowiązek podatkowy, trzeba wziąć pod uwagę całkowitą wartość początkową tych środków trwałych przypadającą łącznie na wszystkich współwłaścicieli. Dopiero obliczając podatek, podatnik musi wziąć pod uwagę część przypadającą na jego udział we współwłasności. W sytuacji natomiast, gdy współwłaścicielami nieruchomości są podmioty niepowiązane, to każdy podmiot ustala wartość początkową z wykorzystaniem własnej ewidencji.

Ustawa przewiduje też szczególne regulacje dla spółek osobowych (niebędących osobami prawnymi). W takiej sytuacji trzeba wziąć pod uwagę całkowitą wartość początkową nieruchomości. Podatek trzeba obliczyć z uwzględnieniem udziału posiadanego przez wspólnika spółki.

Podatek minimalny trzeba obliczać i wpłacać do 20. dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu, którego płatność dotyczy, na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Można go jednak odliczyć od zaliczki na poczet podatku dochodowego. Kwoty wpłaconego i nieodliczonego podatku w danym roku podatkowym można odliczyć w zeznaniu za ten rok. Jeżeli podatek od nieruchomości komercyjnych jest niższy od kwoty zaliczki na podatek dochodowy, to nie trzeba go wpłacać.

Zdaniem MF minimalny podatek dochodowy miał być neutralny dla większości podatników, ze względu na mechanizm jego odliczenia od zaliczek na podatek dochodowy obliczonych na zasadach ogólnych. Realnie podatek zapłacą jedynie te podmioty, które w ciągu roku podatkowego wykażą bardzo niski dochód albo stratę. Chodzi np. o deweloperów, którzy po oddaniu inwestycji do używania, a jeszcze przed jej sprzedażą, odczują ciężar nowego podatku.

PRZYKŁAD

Ile od biurowca

A sp. z o.o. jest właścicielką biurowca położonego na terytorium Polski o wartości początkowej 60 mln zł. Rok podatkowy spółki pokrywa się z rokiem kalendarzowym. Spółka podlega opodatkowaniu 19-proc. stawką CIT i wpłaca miesięczne zaliczki na zasadach ogólnych. W styczniu 2018 r. A osiągnęła dochód do opodatkowania w wysokości 200 tys. zł. Zaliczka na podatek dochodowy, która powinna zostać wpłacona na rachunek właściwego urzędu skarbowego, wynosi 38 tys. zł. Z uwagi na to, że wartość nieruchomości posiadanej przez A przekracza 10 mln zł, spółka musi też zapłacić minimalny podatek dochodowy. Wartość tego podatku należnego za kwiecień, obliczona jako 0,035 proc. wartości nieruchomości przekraczającej 10 mln zł (tj. 50 mln zł), wynosi 17,5 tys. zł. Do 20 maja 2018 r. spółka A może wpłacić zaliczkę na podatek dochodowy w kwocie pomniejszonej o wartość minimalnego podatku dochodowego w odniesieniu do podatników posiadających nieruchomości komercyjne, tj. w wysokości 20,5 tys. zł, oraz uregulować należną wartość minimalnego podatku od nieruchomości komercyjnych. Finalnie A zapłaci fiskusowi 38 tys. zł (20,5 tys. zł + 17,5 tys. zł).

Poważne zastrzeżenia

Podatek minimalny budzi zastrzeżenia co do zgodności z konstytucją, a także przepisami UE. Eksperci zwracają uwagę, że jest to danina bardzo podobna do podatku od nieruchomości (uregulowanego w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych) i obciąża te same składniki majątku podatników, a konstytucja nie pozwala na podwójne opodatkowanie. Na etapie konsultacji ówczesnego projektu zmian w PIT i CIT o niekonstytucyjności podatku minimalnego przekonywał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Resort finansów odpierał te zarzuty. Maciej Żukowski, dyrektor departamentu podatków dochodowych w Ministerstwie Finansów, tłumaczył na naszych łamach, że minimalny podatek dotyczy dochodu (po zapłaceniu daniny można ją odliczyć od CIT), a podatek od nieruchomości obciąża majątek podatników. Nie dochodzi więc do podwójnego opodatkowania.

Jeśli chodzi o prawo unijne, to eksperci przyznają, że w obecnym brzmieniu jest to danina niezgodna z dyrektywą dotyczącą podatków dochodowych. Na podobne rozwiązanie zdecydował się wcześniej Luksemburg. I właśnie z powodu niezgodności z dyrektywą wycofał się z tego pomysłu. Projekt najnowszej nowelizacji pokazuje zaś, że Komisja Europejska miała poważne zastrzeżenia do polskiego podatku minimalnego. Aby zachować ten podatek w polskim prawie, Ministerstwo Finansów musiało uwzględnić ustalenia z Komisją Europejską.

Można uniknąć

Eksperci zwracają też uwagę, że obecnie podatku minimalnego można uniknąć. Jest to związane z tym, że daninę trzeba płacić od każdej nieruchomości odrębnie. Podatnicy nie muszą więc sumować wartości poszczególnych lokali składających się na jeden budynek, bo nie stanowią one jednego środka trwałego. W konsekwencji nawet gdy ogólna wartość obiektu przekroczy 10 mln zł, to żaden ze składających się na niego środków trwałych nie będzie miał takiej wartości początkowej. Eksperci wskazywali, że podatnicy mogą, przyjmując do używania nowe środki trwałe, wyodrębniać np. centrale wentylacyjne czy rozdzielnie elektryczne. Wszystko po to, aby obniżyć wartość początkową nieruchomości poniżej 10 mln zł i uniknąć płacenia daniny. Dotyczy to nie tylko budynków nowych, lecz także używanych. Eksperci podkreślają jednak, że fiskus na takie działania raczej nie będzie patrzył przychylnie. Jeśli nie miałyby one uzasadnienia ekonomicznego, gospodarczego, a głównym celem byłyby uniknięcie podatku, to może zastosować np. klauzulę generalną przeciw unikaniu opodatkowania i zażądać zapłaty podatku.

Podatek minimalny dyskryminuje podatników

Zmiany w podatku od galerii handlowych i biurowców są wymuszone negatywną oceną nowej polskiej daniny przez Brukselę. Danina obejmie zdecydowanie większe grono podatników

Komisja Europejska wyjaśniła, że dyskryminacja polega na tym, iż opodatkowana podatkiem minimalnym jest tylko powierzchnia biurowa i handlowa. MF doszło jednak już do porozumienia z KE i zaproponowało zmiany, które mają wyeliminować tę dyskryminację. Niestety oznacza to m.in. rozszerzenie podatku minimalnego na wszystkie budynki, z wyjątkiem mieszkalnych, wybudowanych w ramach realizacji programów rządowych lub samorządowych dotyczących budownictwa społecznego.

- Trzeba podkreślić, że propozycje zmian zostały wypracowane w wyniku roboczych konsultacji z Komisją Europejską. To zaś oznacza, że dyskusja nad projektem będzie bardzo ograniczona. Skoro bowiem mówimy o pewnej wypracowanej już formule, i, co istotne, zaakceptowanej przez KE, to wydaje się, że nie będzie miejsca na uwzględnienie w toku prac głosów przedstawicieli biznesu, doradców podatkowych itd. - mówi Piotr Paśko.

Przypomnijmy, że polski podatek minimalny od nieruchomości komercyjnych jest przedmiotem postępowania przed KE. Komisja bada, czy nie są one niedozwoloną pomocą publiczną - dla tych, których nowa danina nie objęła. W toku konsultacji ze stroną polską KE wskazała kilka kierunków zmian podatku minimalnego (oczekiwania KE - zob. schemat).

Projekt nowelizacji, a w zasadzie autopoprawka rządu do projektu nowelizacji ustaw o PIT, CIT i zryczałtowanym podatku dochodowym (druk sejmowy nr 2291), wychodzi naprzeciw oczekiwaniom KE.

Koncepcja bez zmian

Zasadniczo konstrukcja podatku się nie zmienia. Projekt zakłada jednak zmianę nazwy daniny - nie będzie "podatku minimalnego" a "podatek od przychodów z budynków" (w artykule posługujemy się tymi nazwami zamiennie). W uzasadnieniu do projektu MF wyjaśnia oczywiście, jakie zmiany chce wprowadzić. Jedynym ich uzasadnieniem jest właściwie dostosowanie do wymagań KE.

Resort wskazuje, że minimalnym podatkiem dochodowym (podatkiem od przychodów z budynków) zostaną objęte wszystkie budynki (środki trwałe) położone na terytorium Polski, ale tylko jeżeli generują przychody z najmu (dzierżawy itp.). W przypadku podatników PIT (czyli osób fizycznych) podatek minimalny nie będzie dotyczył umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny). Jeśli podatnik będzie wynajmował jedynie część budynku, to będzie musiał zapłacić podatek od przychodów z budynków od tej części, która została wynajęta.

Podatek minimalny nie będzie jednak obejmował budynków mieszkalnych, które zostaną oddane do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, pod warunkiem że takie zwolnienie będzie stanowiło rekompensatę spełniającą warunki określone w decyzji KE z 20 grudnia 2011 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej.

Bardzo ważna zmiana dotyczy limitu 10 mln zł. Obecnie nieruchomości o niższej wartości początkowej nie były objęte podatkiem od przychodów z budynków (była to kwota wolna przypadająca na każdą nieruchomość). Projekt zakłada, że limit będzie przypadał na podatnika bez względu na liczbę i wartość posiadanych przez niego budynków.

W przypadku podmiotów powiązanych kapitałowo limit 10 mln zł będzie dzielony na te podmioty w proporcji, w jakiej przychód z budynku podatnika pozostaje w ogólnej kwocie przychodów wszystkich podmiotów powiązanych. - Rozwiązanie to ma na celu przeciwdziałanie ewentualnemu przenoszeniu własności (współwłasności) budynków pomiędzy podmiotami powiązanymi w celu uniknięcia opodatkowania podatkiem minimalnym - wyjaśnił resort finansów.

W ustawach o PIT i CIT pojawi się też kolejna klauzula przeciw unikaniu opodatkowania. Ma ona polegać na tym, że przepisy o podatku minimalnym trzeba będzie stosować również w przypadku, gdy podatnik bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych przeniesie w całości lub w części własność lub współwłasność budynku (albo odda do używania w ramach umowy leasingu) w celu uniknięcia podatku od przychodów z budynków.

Projekt zakłada też, że będzie można odzyskać podatek minimalny. Podatnik będzie musiał jednak złożyć wniosek o zwrot. Co więcej, będzie on możliwy pod warunkiem, że organ podatkowy nie stwierdzi nieprawidłowości wysokości zobowiązania podatkowego lub straty, obliczonych zgodnie z zasadami ogólnymi w złożonym zeznaniu podatkowym oraz podatku od przychodów z budynków. Jednak nawet w sytuacji, gdy organ określi zobowiązanie podatkowe lub wysokość straty w innej wysokości niż wskazane w zeznaniu przez podatnika, to będzie on mógł odzyskać podatek minimalny w wysokości:

l) różnicy pomiędzy kwotą zapłaconego i nieodliczonego podatku od przychodów z budynków a kwotą podatku określoną przez organ podatkowy zgodnie z zasadami ogólnymi w przypadku określenia przez organ podatkowy zobowiązania podatkowego, albo

2) zapłaconego i nieodliczonego podatku od przychodów z budynków - w przypadku określenia przez organ podatkowy straty.

Celem tej regulacji jest przeciwdziałanie stosowaniu przez podatników optymalizacji podatkowej. - Nie jest natomiast celem tego podatku karanie podatników, którzy z przyczyn obiektywnych, ekonomicznie uzasadnionych płacą niski podatek dochodowy lub wykazują stratę - wyjaśnił resort finansów.

Zdaniem Komisji Europejskiej polskie przepisy wymagają:

● objęcia minimalnym podatkiem dochodowym wszystkich budynków, z wyłączeniem budynków mieszkalnych, jeżeli zostały oddane do używania w ramach rządowych (samorządowych) programów dotyczących budownictwa społecznego i takie zwolnienie jest zgodne z zasadami pomocy publicznej;

● stosowania minimalnego podatku dochodowego w odniesieniu do tych nieruchomości (ich części), które są wynajmowane;

● zmiany progu 10 mln zł, poniżej którego nieruchomość nie podlega opodatkowaniu minimalnym podatkiem dochodowym, z nieruchomości na podatnika;

● możliwości uniknięcia obciążenia podatkiem od przychodów z budynków (zwrotu) w przypadku potwierdzenia przez organ podatkowy zapłaty podatku PIT lub CIT we właściwej wysokości, jeżeli podatnik wystąpi z wnioskiem o zwrot tego podatku. ⒸⓅ

Zaostrzenie przepisów uderzy w nowe podmioty

Po zmianach opodatkowane będą nie tylko centra handlowe i biurowce, lecz także inne wynajmowane nieruchomości, m.in. hotele i magazyny

Zdaniem Piotra Paśko projekt autopoprawki rządu do nowelizacji PIT, CIT i zryczałtowanego podatku dochodowego nie zmienia podstawowej sprawy - dalej mamy do czynienia z chaosem koncepcyjnym. W ustawach o podatkach dochodowych przewidziane są (i będą) przepisy dotyczące podatku majątkowego (tzn. podatku od przychodów z budynków). - Nie ulega bowiem wątpliwości, że w odniesieniu do tego podatku nie ma mowy o żadnym przysporzeniu po stronie podatnika. Opodatkowana jest natomiast własność budynku - uważa ekspert.

Innego zdania jest Michał Thedy, doradca podatkowy i wspólnik zarządzający w Thedy & Partners. Zwraca uwagę, że projekt zawęża zakres opodatkowania wyłącznie do budynków wynajętych (wydzierżawionych). - Budynki wykorzystywane przez właścicieli na prowadzenie działalności handlowej lub usługowej nie będą opodatkowane tą nową daniną, co należy ocenić pozytywnie, gdyż w tych przypadkach na ogół to nie budynki są głównym elementem generującym przychody i ich opodatkowanie nabiera bardzo wyraźnie charakteru opodatkowania majątku - mówi Michał Thedy. Byłby to również argument za uznaniem, że podatek minimalny jest podatkiem dochodowym, a nie majątkowym, a więc odpadałby zarzut niezgodności z konstytucją.

Piotr Liss, doradca podatkowy i partner w RSM Poland, zwraca z kolei uwagę, że z jednej strony zapowiada się wprowadzenie 8,5-proc. CIT dla firm wynajmujących, tak by wynajem był bardziej korzystny podatkowo, a z drugiej strony wprowadza się podatek minimalny i to w zakresie nieruchomości wynajmowanych.

Zapłacą najemcy

- Skutek objęcia podatkiem wszystkich nieruchomości jest oczywisty - zwiększenie dochodów budżetu państwa - przyznaje Piotr Liss. Przewiduje, że ten dodatkowy koszt z całą pewnością zostanie przerzucony na najemców. Podatkiem minimalnym objęte będą bowiem tylko te budynki, które zostały oddane w najem czy dzierżawę.

- Zaproponowane przez MF podejście rozwiązuje natomiast jeden zasadniczy problem. Otóż po wejściu w życie zmian nie będą opodatkowane pustostany, a zatem te budynki (lub ich części), które nie zostały jeszcze skomercjalizowane. Problematyczne jest to, że faktyczny zakres stosowania nowego podatku będzie maksymalnie rozszerzony - mówi Piotr Paśko.

Akademiki i hotele z podatkiem?

Zdaniem Piotra Lissa, jeśli projekt wszedłby w życie, to biorąc pod uwagę swoistą kwotę wolną, dotknie on przede wszystkim duże firmy z branży nieruchomości prowadzące przykładowo prywatne akademiki. W jego ocenie z opodatkowania de facto wyłączono hotele, gdyż te nie świadczą usług wynajmu, a usługi hotelarskie. - Wielce prawdopodobne będą próby zmiany przeznaczenia takich akademików na hotele - zaznacza ekspert. Ostrzega jednak, że wynajem lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia z VAT, a usługa hotelarska podlega VAT w wysokości 8 proc. - Tym samym należy dokonać kalkulacji uwzględniającej możliwości prawne, a także koszty i wpływ VAT na ewentualną zmianę formy działalności - dodaje Piotr Liss.

Michał Thedy zgadza się, że w projekcie widać ukierunkowanie opodatkowania na podmioty, które wykorzystują nieruchomości w sposób pasywny, czyli podmioty inwestujące w nieruchomości w celu ich wynajmu. Ekspert nie jest jednak pewny, czy hotele zostaną poza podatkiem minimalnym. - To ciekawe zagadnienie - przyznaje Thedy. Zwraca uwagę, że w przypadku hoteli właściciel może być bezpośrednio podmiotem prowadzącym działalność hotelową (a nie podmiotem wynajmującym hotel innemu podmiotowi prowadzącemu tę działalność). - Literalne brzmienie przepisów może sugerować, że takie obiekty zostałyby opodatkowane, choć wydaje się oczywiste, iż prowadzenie hotelu nie jest pasywnym inwestowaniem w nieruchomości na wynajem i nie powinno podlegać opodatkowaniu - przyznaje Michał Thedy. Podobny problem - dodaje - może dotyczyć też innych rodzajów działalności, jak na przykład domów opieki, akademików itp. - W tych wszystkich przypadkach objęcie opodatkowaniem, w sytuacji gdy właściciel sam prowadzi taką działalność, nie wydaje się zasadne, zwłaszcza w sytuacjach działalności w obszarach o znaczeniu społecznym, tak jak przywołane tu przykłady - mówi ekspert.

Piotr Paśko dodaje, że opodatkowane będą nie tylko centra handlowe, sklepy i biurowce, lecz także magazyny czy aparthotele. Co więcej, ekspert zwraca uwagę, że w przypadku dużych grup kapitałowych, nieruchomości, z których korzystają spółki z grupy, często skupione są w jednym podmiocie. - Również w takim przypadku wystąpi obowiązek płacenia minimalnego podatku od nieruchomości - mówi Paśko. Opodatkowane będą więc np. hale produkcyjne i przemysłowe, w których prowadzona będzie działalność przez inną spółkę z grupy.

Wyłączone z opodatkowania będą natomiast te aktywa, które stanowią budynki mieszkalne oddane do używania w ramach programów rządowych i samorządowych. - Trzeba jednak podkreślić, że coraz większa grupa prywatnych inwestorów zainteresowana jest budownictwem mieszkaniowym pod wynajem. Po wprowadzeniu zmian takie budynki również objęte będą minimalnym podatkiem, co może wpłynąć na opłacalność takiej inwestycji - ocenia Piotr Paśko. Zaznaczmy jednak, że taki prywatny inwestor musiałby posiadać nieruchomości o wartości przekraczającej 10 mln zł, aby zapłacić podatek minimalny.

Częściowy wynajem

Piotr Paśko tłumaczy, że w sytuacji, gdy dany budynek jest wynajmowany jedynie w części (np. wynajmowane jest jedno piętro czy pojedynczy lokal), projektowane przepisy przewidują, iż przychód należy ustalić proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Przychodem, na gruncie zaproponowanych zmian (projektowany art. 24b ust. 1 ustawy o CIT i art. 30g ust. 1 ustawy o PIT), jest natomiast wartość początkowa budynku. Zdaniem Michała Thedy tę zmianę należy ocenić pozytywnie, gdyż powierzchnie takie nie generują żadnego przychodu (a jedynie koszty), więc brak jest zasadności ich opodatkowania. - Najlepiej widać to na przykładzie centrów handlowych przechodzących przebudowę, które podlegają w całości opodatkowaniu, mimo że powierzchnie, a przynajmniej ich część, są całkowicie wyłączone z użytku. Oczywiście wyliczenie proporcji może być w praktyce dość uciążliwe - stwierdza ekspert.

Piotr Liss wskazuje z kolei, że objęcie minimalnym podatkiem dochodowym tylko tych budynków (ich części), które są oddane do odpłatnego używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu itp., oznacza, iż z zakresu opodatkowania wyłączone zostaną sklepy, w których sprzedaż dokonywana jest bezpośrednio przez właściciela. W obecnym brzmieniu przepisów takie sklepy podlegają podatkowi minimalnemu. - Z innej zaś strony opodatkowaniu podlegać będą np. budynki biurowe wykorzystywane w większości na własne potrzeby, które obecnie korzystały z wyłączenia. Wystarczy bowiem, by część takiego budynku była wynajęta, i już od tej wynajętej części należy zapłacić podatek w odpowiedniej proporcji. To będzie szczególnie odczuwalne dla firm, które w swoich własnych biurowcach wynajęły miejsce pod stołówkę lub sklep zewnętrznym podmiotom - mówi Liss. Dodaje, że zupełną nowością jest objęcie obowiązkiem podatkowym użytkowników nieruchomości na podstawie umów leasingu.

Limit dla każdego podatnika

Eksperci przyznają, że bardzo ważna jest projektowana zmiana sposobu stosowania progu 10 mln zł wartości budynku. Próg ten będzie przysługiwał podatnikowi niezależnie od liczby posiadanych budynków - jedna kwota wolna dla podatnika, a nie na każdy budynek.

- Chodzi tu o względy czysto fiskalne. Dotychczas wiele nieruchomości nie kwalifikowało się do objęcia podatkiem. Wystarczyło, by jej wartość początkowa była niższa niż 10 mln zł. Można było zatem być właścicielem nawet setek nieruchomości i tak długo, jak wartość żadnej z nich nie przekraczała 10 mln, nie płacić podatku. Projekt zakłada zmianę - podkreśla Piotr Liss. Zdaniem Piotra Paśko jest ona negatywna dla podatników. Z kolei Michał Thedy przyznaje, że z jednej strony można powiedzieć, iż jest to sprawiedliwe, gdyż kilka mniejszych budynków (każdy o wartości poniżej 10 mln zł) może generować takie same przychody, jak jeden większy, i wobec tego w obu przypadkach należy stosować podatek minimalny. Ta zmiana oznacza jednak praktycznie podwyższenie opodatkowania.

Możliwy zwrot

Pozytywnie oceniana jest przewidziana w projekcie możliwość zwrotu daniny. Jak mówi Michał Thedy, jest to zmiana wpisująca się - jak podkreśla się w uzasadnieniu projektu - w cel podatku minimalnego, jakim jest zapobieganie optymalizacjom podatkowym. Polega ona na tym, że zapłacony podatek może być zwrócony podatnikowi na jego wniosek pod warunkiem, że rozliczenie podatnika z tytułu podatku dochodowego (w tym podatku minimalnego) za dany rok jest poprawne, w szczególności przychody i koszty zostały ustalone na warunkach rynkowych. Jeżeli jednak organ zakwestionuje rozliczenie i określi podatek w nowej wysokości, podatnik będzie miał prawo do zwrotu całego zapłaconego podatku minimalnego w przypadku określenia straty albo różnicy pomiędzy kwotą podatku minimalnego a kwotą nowo określonego podatku (o ile oczywiście nowo określony podatek będzie niższy o podatku minimalnego). - Czyli zwrot podatku minimalnego w zamian za kontrolę i ryzyko wykrycia nieprawidłowości oraz korekty podatku. Pomysł zacny, ale ciekawe, czy wielu przedsiębiorców się na to zdecyduje? Należy podkreślić, że przepisy nie wprowadzają tu żadnej odrębnej procedury ubiegania się o zwrot, wiec wydaje się, że powinno się to odbywać w standardowym trybie nadpłatowym - uważa Michał Thedy. Zdaniem Piotra Lissa jest to dodatkowy problem związany z projektowanymi przepisami. - Czy faktycznie należy taki zwrot traktować jak nadpłatę? Analizując przepisy ordynacji podatkowej, raczej nie można wysnuć takiego wniosku, tym samym brak jest w ogóle jakichkolwiek przepisów, które wskazywałyby, w jakim trybie i terminie ewentualny zwrot powinien wystąpić, czy podatnikowi przysługiwać będą odsetki i od kiedy liczone? Takich pytań jest znacznie więcej - przyznaje Liss. Jego zdaniem samą możliwość żądania zwrotu należy jednak ocenić pozytywnie. - Rozwiązanie to zmienia całkowicie postrzeganie tego podatku. Obecne przepisy nakładają go, abstrahując całkowicie od powodu nieosiągnięcia dochodu podatkowego przez właściciela nieruchomości, a te mogły być przecież rynkowe (pustostany itp.). Podatek był zatem swego rodzaju karą dla tych podatników, którzy nie osiągali zysków - mówi Liss. Proponowane rozwiązanie zmienia to podejście, wiążąc jednoznacznie obowiązek zapłaty podatku (brak prawa do żądania zwrotu) z naruszeniami w zakresie transakcji zawieranymi z podmiotami powiązanymi w szczególności w zakresie kosztów finansowania. - Tu jednak pojawia się pewien problem: w Polsce funkcjonują przecież przepisy pozwalające nakładać podatek (i to w wysokości 50 proc.) na podmioty stosujące nierynkowe ceny. Czy wprowadzając zasadę zwrotu, MF przyznaje, że system kontroli cen transferowych w Polsce jest niewydolny? - zastanawia się ekspert RSM Poland.

Podobnie uważa Joanna Wierzejska, doradca podatkowy i partner w kancelarii Domański Zakrzewski Palinka. - Jeśli podatnik nie ma transakcji z podmiotami powiązanymi, to wedle nowych przepisów podatek minimalny nie byłby w ogóle należny (przepis zakłada zwrot podatku, o ile podatnik stosuje ceny rynkowe w transakcjach pomiędzy podmiotami powiązanymi). Po co zatem wprowadzać opodatkowanie z opcją zwrotu, skoro z mocy prawa podatek minimalny nie byłby należny? - zastanawia się ekspertka. - Co do drugiej grupy podatników, czyli tych, którzy posiadają nieruchomości wynajmowane podmiotom powiązanym, np. prowadzącym działalność operacyjną na tych nieruchomościach, warunkiem zwrotu podatku byłoby wystąpienie do organu i uzyskanie potwierdzenia, że ceny wynajmu odpowiadają warunkom rynkowym. Ale w jakim celu wprowadza się regulację tego typu, skoro przepisy o cenach transferowych obowiązują i podatnik ma obowiązek stosowania cen rynkowych? Wprowadzanie dodatkowego narzędzia ograniczającego ceny nierynkowe jest nieuzasadnione - stwierdza Joanna Wierzejska. Dodaje, że gdyby doszło potencjalnie do stosowania cen nierynkowych dla najmu nieruchomości, podatnik byłby opodatkowany dwukrotnie od tego samego dochodu - raz podatkiem minimalnym, a drugi raz podatkiem CIT z tytułu dokonanego przypisu na gruncie regulacji o cenach transferowych. - Efektywnie, zmiana ta spowoduje konieczność finansowania podatku przez podatników z możliwością zwrotu oraz zwiększenie liczby postępowań podatkowych - komentuje ekspertka DZP. Zwraca też uwagę, że nie wiemy jeszcze, jak będzie wyglądała procedura weryfikacji cen rynkowych i jakimi materiałami będzie miał się wykazywać podatnik, aby uzyskać zwrot. Zakładając, że materiały dla potrzeb przygotowania dokumentacji cen transferowych gromadzi się do dziewiątego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego, i dopiero po takim terminie będzie sensowne wystąpienie do organu o zwrot podatku, i wliczając czas na postępowanie i wydanie decyzji, to efektywnie można się spodziewać, że zwroty mogą następować najwcześniej po roku od zakończenia roku podatkowego - wskazuje Wierzejska.

Za niekorzystne uważa ona też odmienne zasady opodatkowania grup kapitałowych, w których doszło do wyodrębnienia nieruchomości do osobnych podmiotów, w porównaniu do tych, którzy konsolidują w jednej spółce wszystkie aktywa. - Wyodrębnianie aktywów jest bardzo często podyktowane wymogiem podmiotów finansujących, racjonalnością biznesową wynikającą z rozdzielenia różnych ryzyk biznesowych do odrębnych podmiotów. Można by rzec, że podatnik, który wyodrębnił ze swojej działalności operacyjnej nieruchomości i przeniósł je do nowej spółki albo do swojego majątku prywatnego, jest teraz karany za swoją racjonalność - komentuje nasza rozmówczyni. Pozytywnie natomiast ocenia wyłączenie z opodatkowania podatkiem minimalnym nieruchomości wykorzystywanych na własne cele przez podatnika.

Kolejna klauzula

W projekcie pojawiła się też kolejna klauzula przeciw unikaniu opodatkowania - TAAR (ang. targeted anti-avoidance rule). - Ma ona zapobiegać transferom własności nieruchomości oraz sztucznemu zawieraniu umów leasingu finansowego, które dokonane zostały bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych i w celu uniknięcia podatku od przychodów z budynków. Pytanie, czy rozwiązanie takie jest rzeczywiście potrzebne, skoro od przeszło dwóch lat obowiązuje w Polsce tzw. ogólna klauzula przeciwko unikaniu opodatkowania - mówi Piotr Paśko. Podkreśla on również, że w gorszej sytuacji znajdą się ci podatnicy, którzy działają w grupach kapitałowych. Zgodnie bowiem z propozycją MF, jeżeli podatnik posiada udział w innym podmiocie (i udział ten kwalifikuje oba podmioty jako "podmioty powiązane" w rozumieniu przepisów podatkowych), kwotę wolną ustala się w takiej proporcji, w jakiej przychód podatnika pozostaje do ogólnej liczby takich przychodów tego podatnika oraz podmiotów z nim powiązanych. - Ciężko znaleźć uzasadnienie dla takiego przepisu, tym bardziej że nowe regulacje wprowadzają, kolejną już w polskim systemie podatkowym, klauzulę przeciw unikaniu opodatkowania - mówi ekspert z kancelarii Ożóg Tomczykowski.

- Nowe przepisy zawierają też regulacje mające przeciwdziałać obchodzeniu opodatkowania. I tak w przypadku podmiotów powiązanych kapitałowo, kwota 10 mln zł ma być dzielona w proporcji wartości budynków posiadanych przez te podmioty. Tę propozycję należy ocenić zdecydowanie negatywnie - mówi Michał Thedy. Oznacza ona bowiem, że podmioty powiązane będą dyskryminowane w zakresie obciążenia podatkiem minimalnym w stosunku do podmiotów niepowiązanych. To - jak stwierdza Thedy - wydaje się niedopuszczalne w obliczu zasady równości opodatkowania. Dodatkowo sama konstrukcja językowa przepisu nie jest do końca klarowna. - Ponadto zmiany przewidują, że jeżeli podatnik przeniesie własność budynku bez uzasadnienia ekonomicznego w celu uniknięcia opodatkowania, to on nadal będzie podatnikiem, a nie nowy, formalny właściciel. W tym wypadku oczywiście praktyka pokaże, czy ta regulacja będzie stosowana z odpowiednią rozwagą i wyczuciem aspektów gospodarczych, czy też w sposób uproszczony - mówi Michał Thedy.

Przepisy przejściowe

Projekt zakłada, że zwrot podatku będzie możliwy również w odniesieniu do podatku minimalnego zapłaconego w tym roku, a więc przed 1 stycznia 2019 r. Co więcej, podatnicy będą mogli opodatkować tylko tę część budynku, która jest wynajmowana (to zmiana korzystna dla podatników) w roku podatkowym rozpoczynającym się po 31 grudnia 2017 r. Do rozliczeń za obecny rok będzie można też stosować zasadę, która pozwala nie płacić podatku minimalnego w sytuacji, gdy podmiot wykorzystuje budynki handlowo-usługowe na własne cele (obecnie takim rozwiązaniem są objęte tylko budynki biurowe). Pozostałe zmiany mają być stosowane od 1 stycznia 2019 r.

Piotr Paśko przyznaje, że teoretycznie nowe przepisy prawa podatkowego nie mogą obowiązywać wstecz. - W przypadku podatków dochodowych, zgodnie z utrwalonym stanowiskiem, zmiany powinny wejść w życie przynajmniej na miesiąc przed końcem danego roku (aby mogły one obowiązywać z 1 stycznia roku kolejnego) - przypomina. Wyjątek dotyczy jednak regulacji korzystnych dla podatników. Te można wprowadzić w zasadzie w każdej chwili.

WAŻNE

Przewidziana w projekcie nowa klauzula przeciw unikaniu opodatkowania - TAAR ma zapobiegać transferom własności nieruchomości oraz sztucznemu zawieraniu umów leasingu finansowego, które dokonane zostały bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych i w celu uniknięcia podatku od przychodów z budynków.

- Zmiany w podatku minimalnym mają wejść w życie od 1 stycznia 2019 r., choć możliwość odzyskania podatku oraz opodatkowanie wyłącznie powierzchni wynajętych mają znaleźć też zastosowanie do podatku za 2018 r. - tłumaczy Michał Thedy. Piotr Paśko dodaje, że podatek od przychodów z budynków jest płatny miesięcznie lub kwartalnie. Ostateczne rozliczenie tego podatku ma jednak miejsce w deklaracji rocznej. - A zatem podatek od przychodów z budynków za 2018 r. będzie ostatecznie rozliczany w zeznaniu CIT składanym zasadniczo do końca marca 2019 r. (na gruncie PIT do końca kwietnia 2019 r.) - stwierdza Paśko.ⒸⓅ

@RY1@i02/2018/078/i02.2018.078.18300020a.802.jpg@RY2@

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl

Podatek galeryjny już zbiera żniwo

Z początkiem tego roku wszedł w życie podatek od nieruchomości komercyjnych. Pierwsze uregulowanie należności z tytułu nowej daniny nastąpiło do 20 lutego. W tym tygodniu właścicielom budynków biurowych i handlowych przyjdzie zapłacić podatek już po raz trzeci. Głosy na temat dokuczliwości nowego obciążenia są podzielone

W praktyce okazuje się bowiem, że nie wszyscy właściciele obiektów są zmuszeni do wpłacania nowej daniny. Wstępne szacunki mówią, że na rynku centrów handlowych obejmuje ona około połowy z blisko 500 galerii. Wszystkich obiektów handlowych jest znacznie więcej. Działa bowiem jeszcze kilkaset galerii convenience, czyli osiedlowych o powierzchni od 2 do 5 tys. mkw. Jednak w myśl obowiązujących przepisów, daniny nie odprowadza się od obiektów o wartości do 10 mln zł oraz biur wykorzystywanych na własne potrzeby.

- Dla nas konieczność płacenia podatku od nieruchomości komercyjnych nie jest żadnym problemem. CIT, który już teraz odprowadzamy z tytułu prowadzonej działalności, jest większy niż wprowadzony od tego roku nowy minimalny podatek - wyjaśnia Jacek Wesołowski, z firmy Trei Real Estate, inwestującej w parki handlowe Vendo. I dodaje, że liczy wręcz na poprawę sytuacji w związku z wprowadzeniem nowej daniny. - Ci, którzy unikali dotychczas płacenia podatku, będą musieli to robić, co wyrówna szanse na rynku - podkreśla.

Z kolei w firmie Neinver, skupiającej w portfolio ponad 24 obiekty handlowe w Europie, z których sześć jest w Polsce, usłyszeliśmy, że w przypadku części z nich sytuacja będzie podobna jak w spółce Trei Real Estate. Zatem na te obiekty nowy podatek nie będzie miał żadnego wpływu. Jednak w pozostałych już tak. A to dlatego, że dotychczas płacony CIT jest niższy niż nowy minimalny podatek od nieruchomości komercyjnych. Zatem firma będzie musiała zarezerwować w tym roku w swoim budżecie większe środki na podatek od tych nieruchomości. O ile większe, tego Neinver nie chce ujawniać.

Eksperci wyliczają tylko, że dla obiektu o powierzchni 10 tys. mkw. i wartości księgowej 80 mln zł nowy podatek pobierany w wysokości 0,035 proc. od wartości księgowej oznacza konieczność odprowadzenia do budżetu ok. 25 tys. zł.

- Mamy do czynienia z nowym podatkiem, którego pierwszą transzę zapłaciliśmy w lutym tego roku. Wprowadzenie podatku skutkuje tym, że trzeba ograniczyć część planowanych inwestycji oraz wydatków rozwojowych i te środki przeznaczyć na podatek. W naszym przypadku miesięczny wymiar tego podatku to ponad 120 tys. zł - komentuje Maciej Tatała, dyrektor NoVa Park w Gorzowie Wielkopolskim, którego właścicielem jest konsorcjum firm MAS Real Estate oraz Prime Kapital.

Z kolei Master Management Group inwestor, deweloper, agent wynajmujący oraz zarządca nieruchomości handlowych i biurowych w Polsce tłumaczy, że nowego podatku nie uważa za nadmierne obciążenie. - Podatki, takie czy inne, obowiązują na całym świecie i nikt z tego powodu nie robi problemu. Firmy po prostu dostosowały się do obowiązującego prawa - wyjaśnia Jacek Pilarczyk z Master Management Group.

Żadnego problemu nie widzą też właściciele niewielkich osiedlowych galerii handlowych. Ich wartość z reguły nie przekracza bowiem 10 mln zł, co oznacza, że nie muszą martwić się nową daniną. - To nas nie dotyczy. Choć możemy na tym zyskać. Mając mniejsze obciążenia podatkowe, będziemy w stanie zaproponować sieciom handlowym korzystniejsze warunki najmu w porównaniu z dużymi galeriami. Dzięki temu otwierają się przed nami możliwości przyciągnięcia znanych marek, które dotychczas raczej nas unikały - wyjaśnia właściciel osiedlowego centrum na obrzeżach Warszawy.

Nieco mniej optymistycznie do nowego podatku podchodzą natomiast inwestorzy, którzy w ostatnim roku czy dwóch nabyli nieruchomość. Rentowność tych inwestycji obniży się przez nową daninę. Do ubiegłego roku w przypadku najlepszych nieruchomości komercyjnych w dużych miastach mogli liczyć na stopę zwrotu na poziomie ok. 6 proc. Teraz muszą się pogodzić z tym, że będzie to mniej. Eksperci uspokajają jednak, że stopa zwrotu nie spadnie z tego tytułu nawet o punkt procentowy. Strata będzie dużo niższa.

- Nie należy spodziewać się odpływu zagranicznego kapitału, a co najwyżej tego, że decyzje w sprawie nowych przedsięwzięć będą podejmowane dłużej niż dotychczas. Polska to nadal najbardziej atrakcyjny rynek w regionie. Konsumpcja cały czas rośnie, a stopy zwrotu są wyższe niż w innych krajach - dodaje Piotr Karpiński z CBRE, firmy specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi.

Tym, na co się jeszcze skarżą właściciele obiektów, jest biurokracja. Do tej pory dokonywali co miesiąc wyliczenia zaliczek na poczet jednego podatku. Teraz muszą robić do dla dwóch: dotychczasowego 19-proc. CIT i minimalnego wynoszącego 0,035 proc. od podstawy ustalonej jako wartość początkowa nieruchomości.

WAŻNE

Jeśli podatnik będzie miał realną stratę i nie zapłaci zaliczki na PIT lub CIT, to po zakończeniu roku będzie mógł na swój wniosek odzyskać zapłacony minimalny podatek. Może się jednak okazać, że skorzystanie z tego dobrodziejstwa będzie bardzo trudne.

Czy wzrosną czynsze

Eksperci zwracają też uwagę, że po całym roku, kiedy już będzie znane faktyczne przełożenie podatku na biznes, podejście firm do nowej daniny może się zmienić. - Podatek teraz jest częściowo związany z najmem, gdyż będzie płacony tylko od części budynku generującej przychód, zatem wynajmujący szczególnie atrakcyjne powierzchnie mogą próbować go przerzucać pośrednio na najemcę poprzez lekkie podwyższenie czynszu. W przypadku budynków średnio działających raczej nie należy się spodziewać, aby właściciel chciał przerzucać ten koszt na najemców, gdyż aby ich utrzymać, musi konkurować ceną - wyjaśnia Mira Kantor-Pikus, partner, dyrektor ds. doradztwa kapitałowego, dłużnego i finansowania strukturyzowanego w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield w Polsce.

Właściciele galerii, z którymi rozmawialiśmy, przyznają, choć nie pod nazwiskiem, że jeśli podatek będzie miał przełożenie na ich zarobek, to wezmą takie rozwiązanie pod uwagę. Chcą jednak sprawdzić, jaki będzie ten rok dla nich i dla ich najemców. Bo nie ukrywają, że walczą z zakazem handlu w niedzielę, co przekłada się na obroty. Z tego powodu raczej spodziewają się presji najemców na obniżkę niż chęci podpisywania umów z wyższą stawką czynszu. Chyba że uda się wymyślić coś, dzięki czemu galerie nie będą traciły, a wręcz ich przychody wystrzelą w górę.

- Podatek jest rozliczany na poziomie spółki, jest naliczany od wartości księgowej, czyli to koszt właściciela, a nie najemcy. Dlatego nie powinien być przenoszony na najemców i taką rekomendację dajemy firmom, z którymi współpracujemy. Jeśli zostanie przerzucony, to najemca może go zakwestionować w ramach audytu kosztów eksploatacji, o ile umowa najmu pozwala na jego przeprowadzenie - wyjaśnia Piotr Karpiński. Przyznaje jednak, że w przyszłości właściciele obiektów mogą próbować odrabiać straty z tytułu podatku, zwiększając czynsze za wynajem. - To jednak nie nastąpi zbyt szybko. Jest możliwe dopiero przy zawieraniu nowych umów wynajmu lub renegocjacji dotychczasowych, a te są zawarte na 5 do 10 lat - dodaje.

I faktycznie wielu właścicieli przyznaje, że z ostatecznym rozrachunkiem wstrzymuje się do końca roku. - Wówczas będziemy mogli faktycznie powiedzieć, ile zapłaciliśmy, w jakim stopniu uszczupliło to nasze zyski. Obecnie nie przerzucamy podatku na najemców. Wiążą nas umowy, z których wynika, że musi być wyraźny powód do wzrostu czynszów - dodaje Jacek Pilarczyk.

Właściciele obiektów przyznają też, że będą robić wszystko, by jak najmniej stracić z powodu nowej daniny. A to oznacza jeszcze więcej akcji eventowych, promocyjnych, które mają przyciągnąć klientów do galerii, by zwiększyć ich obroty.

- Aktywne zarządzanie nieruchomościami będzie bardziej w cenie, aby spróbować wygenerować na nieruchomości wyższy cash flow. Dodatkowo może być potrzeba wsparcia dla części właścicieli średnio lub słabo działających budynków przy renegocjacji warunków umów kredytowych, gdyż wpływy w związku z obciążeniami podatkowymi mogą nie wystarczać na utrzymanie wskaźników kredytowych lub nawet na ustalone spłaty rat. Zatem profesjonalne doradztwo nieruchomościowe i dłużne oferowane przez nas będzie jeszcze bardziej istotne - komentuje Mira Kantor-Pikus.

Istnieje też ryzyko optymalizacji kosztów działania obiektów tylko po to, by znaleźć pieniądze na nową daninę. Na rynku już chodzą słuchy, że nie we wszystkich obiektach odbędą się okresowe przeglądy instalacji. Niewykluczone są też zmiany w tzw. częściach wspólnych, czyli będzie mniej fontann, wodospadów i zieleni.

Idą zmiany

Resort finansów po konsultacjach z Komisją Europejską zapowiedział zmiany w podatku od nieruchomości komercyjnych. Nie wszystkie propozycje znalazły poparcie wśród właścicieli obiektów.

Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Finansów kwota wolna od podatku (10 mln zł) nie będzie już odnoszona do wartości budynku, tylko do podatnika, bez względu na to, ile nieruchomości komercyjnych posiada.

- Odniesienie limitu kwoty wolnej od podatku do jednego podatnika, a nie do budynku, jest niekorzystne dla właścicieli posiadających kilka nieruchomości w jednej spółce, każda o wartości księgowej budynku mniejszej niż 10 mln zł. W przyszłości skutkować to będzie tym, że każda nieruchomość będzie nabywana do osobnej spółki - zauważa Mira Kantor-Pikus.

!Nie należy spodziewać się odpływu zagranicznego kapitału, a co najwyżej tego, że decyzje w sprawie nowych przedsięwzięć będą podejmowane dłużej niż dotychczas.

Z kolei zdaniem Piotra Kowalczyka poprawka ustalająca limit 10 mln na właściciela, zamiast na nieruchomość, w połączeniu z dotyczącą branży nieruchomości klauzulą o unikaniu opodatkowania, może stać się asumptem do kontrowersji i sporów na linii podatnicy - fiskus.

Poza tym, jak zauważają przedstawiciele centrów handlowych i biur, pozostawienie progu 10 mln, poniżej którego nieruchomość zwolniona jest z podatku, oznacza, że w dalszym ciągu będziemy mieć do czynienia z nierównym traktowaniem wynajmujących - z korzyścią dla tych, którzy posiadają mniejsze nieruchomości. Tymczasem rozszerzenie zakresu podatku na nieruchomości magazynowe czy hotelowe uzasadniane jest respektowaniem zasad równej konkurencji.

- Do tego już dziś niejasna jest kwestia wyłączenia z opodatkowania niewynajętych części nieruchomości. Jak bowiem ustalić procent wynajęcia powierzchni i ich wartość, zwłaszcza w hotelach, o które rozszerzony został zakres podatku. Przepisy muszą dawać jasną odpowiedź. W przeciwnym razie będziemy mieć do czynienia z prawem, którego ostateczną interpretację, za kilka lat, wydadzą sądy w swoim orzecznictwie - tłumaczy Piotr Kowalczyk.

Płatnicy nowego podatku dobrze natomiast oceniają możliwość odzyskania daniny. Będzie to możliwe, jeśli podatnik będzie miał realną stratę i nie zapłaci zaliczki na PIT lub CIT. Po zakończeniu roku będzie mógł na swój wniosek odzyskać zapłacony minimalny podatek. Płatnicy podkreślają tylko, że jest to jedna z bardziej enigmatycznie brzmiących propozycji całego pakietu. Może się zatem okazać, że skorzystanie z tego dobrodziejstwa będzie bardzo trudne, co już zapowiada mało zrozumiałe powiązanie zwrotu z kontrolą z zakresu cen transferowych.

- By miało to sens, trzeba jednocześnie przekazać urzędom skarbowym wytyczne, w jaki sposób mają weryfikować przedstawione przez właścicieli dokumenty finansowe uprawniające do ewentualnej zwroty nadpłaty. Inaczej pojawi się pole do dowolnych interpretacji, co może uniemożliwić odzyskanie zapłaconego podatku - mówi jeden z właścicieli obiektów.ⒸⓅ

@RY1@i02/2018/078/i02.2018.078.18300020a.101(c).jpg@RY2@

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl