Z prawem użytkowania wieczystego gruntów wiążą się obowiązki w PIT, CIT i VAT

Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu osobom fizycznym lub osobom prawnym w użytkowanie gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, a także jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Jak podkreśla Cyprian Marcinkowski, doradca podatkowy w MDDP Doradztwo Podatkowe, podstawą oddania w wieczyste użytkowanie jest umowa zawierana w formie aktu notarialnego. Ponadto oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być wyłącznie grunty będące własnością Skarbu Państwa, które są położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, o ile zostały włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki. Przedmiotem użytkowania mogą być także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

- Zgodnie z kodeksem cywilnym grunty są oddawane w użytkowanie wieczyste na okres maksymalnie 99 lat. Istnieje możliwość oddania gruntu w użytkowanie na okres krótszy, nie może być on jednak mniejszy niż 40 lat - wyjaśnia Cyprian Marcinkowski.

Ekspert dodaje, że użytkownik wieczysty, mimo że nie jest pełnoprawnym właścicielem gruntu, może nim rozporządzać jak właściciel. Podobnie jest z budynkami i innymi urządzeniami wzniesionymi przez wieczystego użytkownika. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Własność tych obiektów jest prawem związana z użytkowaniem wieczystym.

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu w granicach określonych przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Z reguły ustala ona sposób i termin zagospodarowania gruntu zgodnie z celem, na który oddano go w użytkowanie wieczyste, w szczególności termin uporządkowania terenu lub wybudowania budynków.

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste Skarb Państwa, gmina lub jej związek pobierają pierwszą opłatę oraz następnie opłaty roczne.

Pierwsza opłata - jak podkreśla Cyprian Marcinkowski - podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Może być ona także rozłożona na raty. Opłaty roczne wnosi się zaś do 31 marca każdego roku z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zwalnia z podatku zbycie użytkowania wieczystego gruntów, jeżeli zostało ono dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Cyprian Marcinkowski wskazuje, że kwestia opodatkowania uzależniona jest od tego, kiedy nabyto prawo użytkowania wieczystego. Jeśli prawo użytkowania wieczystego zakupiono przed 1 stycznia 2007 r., wówczas przychód uzyskany z tytułu jego zbycia podlega 10-proc. podatkowi ryczałtowemu od przychodu pomniejszonego o koszty związane ze sprzedażą nieruchomości. Cyprian Marcinkowski wylicza, że do kosztów sprzedaży zaliczyć można opłatę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli osoba fizyczna nabyła prawo użytkowania wieczystego na podstawie przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, w zamian za mienie pozostawione za granicą, wówczas zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 30 ustawy o PIT przychód ten będzie zwolniony z podatku.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych sprzedaż prawa użytkowania wieczystego jest traktowana jako zbycie rzeczy. Kwestia ta jest uregulowana w art. 14 ustawy o CIT. Przychodem ze sprzedaży tego prawa jest jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

- Jeżeli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej - ostrzega Cyprian Marcinkowski.

W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. Zgodnie zaś z 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CIT wydatki poniesione na nabycie prawa wieczystego użytkowania powinny być rozpoznane dopiero w momencie odpłatnego zbycia tego prawa.

- Dochód ze sprzedaży takiego prawa będzie opodatkowany stawką 19-proc. Zgodnie z art. 16c pkt 1 ustawy o CIT grunty i prawa wieczystego użytkowania nie podlegają amortyzacji - dodaje Cyprian Marcinkowski.

W związku z tym - jak dodaje ekspert - do kosztów uzyskana przychodów w momencie zbycia wieczystego użytkowania można zaliczyć wyłącznie wydatki poniesione na jego nabycie. Przychód powstaje w momencie zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania, niezależnie od otrzymania zapłaty.

Prawo wieczystego użytkowania gruntu nie podlega amortyzacji, podlega ono jednak ujawnieniu w księgach podatnika w wartości rocznego czynszu płatnego od tego prawa. Zgodnie z art. 16g ust. 3 ustawy o CIT wartością początkową prawa będzie pierwsza opłata ustalona w umowie nabycia prawa użytkowania wieczystego od Skarbu Państwa, gminy lub jego związku. W przypadku zaś nabycia prawa użytkowania wieczystego, wartością początkową będzie wartość nabycia prawa z umowy notarialnej.

- Podatnik podatku dochodowego od osób prawnych ma prawo zaliczyć opłaty roczne do kosztów uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia jako koszty niezwiązane bezpośrednio z przychodami - podpowiada Cyprian Marcinkowski. Takie stanowisko potwierdził m.in. dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 26 lutego 2010 r. (nr IBPBI/2/423-1481/09/AP), który uznał, że wydatki ponoszone na zapłatę opłat za wieczyste użytkowanie gruntu nie zostały wymienione w negatywnym katalogu kosztów zawartym w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wydatki te mają charakter kosztów ogólnych, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wydatki te nie są ponoszone w celu wytworzenia środka trwałego, ale w związku z posiadaniem gruntu. Wydatki na zapłatę opłat za użytkowanie wieczyste jako koszty ogólne spółki, czyli inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, stanowią koszty pośrednie, które zgodnie z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, są potrącalne w dacie ich poniesienia.

Aż do nowelizacji ustawy o VAT, która weszła w życie 1 grudnia 2008 r., wątpliwości budziło, czy oddanie lub zbycie prawa wieczystego użytkowania stanowi świadczenie usług czy też dostawę towarów zgodnie z przepisami o VAT. Minister finansów w interpretacji skierowanej do izb i urzędów skarbowych z 11 sierpnia 2004 r. (nr PP1-811-1181/2004/EF/2699) stwierdził, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Jak stwierdza Cyprian Marcinkowski, zmiana traktowania użytkowania wieczystego nastąpiła wraz dodaniem ust. 6 i 7 w art. 7 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, lub zbycie tego prawa. Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 19 ust. 16b określa szczególny moment powstania obowiązku podatkowego dla ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu. Powstaje on w momencie otrzymania całości lub części płatności, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu. Podstawą opodatkowania jest opłata, jaką użytkownik zobowiązany jest uiścić oddającemu grunt w użytkowanie wieczyste.

W przypadku gdy prawo użytkowania wieczystego gruntów nabyto po 1 stycznia 2007 r., opodatkowaniu 19-proc. stawką podlega dochód uzyskany ze sprzedaży. Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć, m.in. koszty nabycia nieruchomości, opłaty notarialne, koszty pośrednictwa, odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie tego prawa.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl