Nie trzeba rozliczać z właścicielami nadwyżki powstałej z opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami. Nie jest to sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali.

Jedna ze wspólnot mieszkaniowych w Szczecinie podjęła uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki w kwocie 119 tys. zł z rozliczenia wyniku finansowego na fundusz remontowy. Na kwotę tę składały się pożytki, tj. dochody z reklam i odsetki od lokat bankowych w wysokości 117 tys. zł i 1400 zł nadwyżki z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Uchwałę tę zaskarżyła do sądu Wanda P., jedna z właścicielek. Twierdziła, że niedopuszczalne było przeksięgowanie nadwyżek, bo trzeba to było rozliczyć z właścicielami.

Sąd I instancji uchylił uchwałę, ale w sprawie pierwszej pozycji się nie wypowiedział. Natomiast przy drugiej pozycji uznał, że niedopuszczalne było przeznaczenie tej kwoty na fundusz remontowy, bo należało rozliczyć ją z właścicielami. Uchwałę uchylił w całości, bo obejmowała obie pozycje. Wspólnota odwołała się co do kwoty 1400 zł, ale sąd II instancji oddalił jej apelację, bo podzielił stanowisko sądu I instancji. Wobec tego wniosła skargę kasacyjną. Twierdziła, że sąd naruszył art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Pierwszy przepis mówi, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Kolejny przepis stwierdza m.in., że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu apelacyjnego w części zaskarżonej i przekazał mu to do ponownego rozpoznania. W ustnym uzasadnieniu stwierdził, że nie można dopatrzyć się, by uchwała była sprzeczna z prawem, czyli wspomnianą ustawą. Nie narusza także interesów właścicieli. Artykuł 13 mówi wyraźnie o uczestniczeniu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. A konieczność uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu reguluje art. 15. Zaliczki rozlicza się pod koniec roku. Jeśli zaliczka przewyższa koszty zarządu, to wspólnota ma prawo zdecydować, czy przekazuje to na fundusz remontowy, czy rozlicza się z właścicielami. Jeśli chodzi o kwotę 117 tys. zł, to uchyla się ona spod kontroli SN, ponieważ nie obejmowała tego skarga kasacyjna.

Kolumnę Opracowała Marta Pionkowska