"Mieszkanie dla młodych" nie dla wsi

29 listopada br. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej skierowało do konsultacji społecznych projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania - program "Mieszkanie dla Młodych" ("MdM"). Ma on zastąpić wygaszany w tym roku cieszący się dużym zainteresowaniem program "Rodzina na swoim". "MdM" w porównaniu do poprzednika zakłada finansowe wsparcie przy zakupie pierwszego mieszkania jedynie z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Tym samym eliminuje z grona beneficjentów rządowego wsparcia osoby z małych miejscowości i wsi, gdzie inwestycje deweloperskie niemalże nie występują. To zaś można już uznać za dyskryminację.

Równi i równiejsi

- Mieszkania od deweloperów - tak powinien nazywać się nowy program rządowej pomocy nabywania pierwszego lokalu, anonsowany jako "Mieszkanie dla młodych". Ograniczenie możliwości kupna na rynku wtórnym i poprzez samodzielną budowę domu rodzi pytanie, dlaczego młodzi obywatele z większych miast, w których stawia się nowe budynki na rynku pierwotnym, mają być w lepszej sytuacji od rówieśników z mniejszych miejscowości, w których dominuje oferta samodzielnego budownictwa i rynek wtórny? Może chodzi o preferowanie przenoszenia się do większych miejscowości - zastanawia się adwokat Andrzej Michałowski z Kancelarii Michałowski Stefański.

I radzi, aby autorzy programu przygotowali się do sensownej odpowiedzi na te pytania. Zgodnie bowiem z art. 32 ust. 1 konstytucji wszyscy obywatele są wobec prawa równi i wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne. Również Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie już rozstrzygał, że osoby znajdujące się w takiej samej lub podobnej sytuacji należy traktować tak samo.

- Czasem dopuszcza się zróżnicowanie sytuacji prawnej, ale musi być to usprawiedliwione. Być może mógłby to być w tym przypadku zamiar zaludniania miast i jednoczesnego wyludniania wsi. Ale wówczas ustawodawca musiałby się zmierzyć z dodatkowymi zarzutami naruszania zasady sprawiedliwości społecznej oraz koniecznością wykazania jakiejś chronionej w ten sposób istotnej wartości - akcentuje prawnik.

- Aby program był zgodny z konstytucyjną zasadą równości i nie był dyskryminujący, powinien przewidywać mechanizmy, które są możliwe do wykorzystywania przez wszystkich znajdujących się w podobnej sytuacji. Chociaż ta równość nie może być oczywiście traktowana bezgranicznie - wtóruje profesor Marek Chmaj, konstytucjonalista ze Szkoły Wyższej Psychologii Społecznej.

Zdaniem mecenasa Michałowskiego zabieg zapowiadany w "Mieszkaniu dla młodych" wydaje się bardzo ryzykowny, bowiem zakazy naruszania zasady równego traktowania są powszechnie egzekwowane. Także w orzecznictwie Sądu Najwyższego i Europejskiego Trybunału Praw Człowieka.

Niektórzy jednak przekonują, że skoro zamiarem rządu jest wspierać właśnie ludzi młodych i właśnie w zakupie mieszkań - a nie np. w budowie własnych domów - to nie należy czynić z tego zarzutu.

- Kształt programu jest wynikiem decyzji politycznej podjętej przez legalną władzę. Nie różnicuje osób w obrębie grupy społecznej ze względu na płeć, wyznanie czy dochód, a jedynie określa, jakie warunki musi spełniać nabywana nieruchomość, aby kredytobiorca mógł liczyć na dopłatę z BGK, oraz górną granicę wieku najmłodszego z kredytobiorców. Niemniej już sama nazwa programu sugeruje nie tylko grupę docelową, lecz także przedmiot, do którego kredytowania państwo proponuje dopłaty - zauważa Piotr Wojciechowski, doradca filozoficzny, który specjalizuje się w filozofii polityki i ekonomii.

Ministerstwo spokojne

Innej argumentacji używali jednak posłowie w interpelacjach przesyłanych do Ministerstwa Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Wśród nich była Jadwiga Wiśniewska (PiS), która w swym wystąpieniu podkreślała, że program rodzi obawy, że skorzystają z niego jedynie mieszkańcy dużych miast. W odpowiedzi, jaka dotarła do niej 7 grudnia, Piotr Styczeń, podsekretarz stanu w MTBiGM, zwracał uwagę, że "nowy program wymaga precyzyjnego określenia grupy beneficjentów, tak by finansowym wsparciem zostały objęte osoby najbardziej go potrzebujące - młode, nieposiadające własnego, samodzielnego mieszkania, zaspokajające swoje potrzeby życiowe z wykorzystaniem środków kredytu hipotecznego (z powodu braku kapitału własnego wystarczającego na zakup pierwszego mieszkania)". Dodaje jednak optymistycznie, że "nowy program »MdM« może przyczynić się do wykreowania rynku deweloperskiego również w mniejszych miastach i miejscowościach, w których dotychczas nie były lokowane nowe inwestycje mieszkaniowe".

To stwierdzenie w zestawieniu ze statystykami jednak się nie broni.

- O tym, jak wykluczenie z programu domów jednorodzinnych oraz lokali z rynku wtórnego może wpłynąć na ograniczenie beneficjentów, świadczą dane programu "Rodzina na swoim". Tam prawie połowa umów dotyczyła rynku wtórnego. Ponadto, jak wynika z danych GUS, aż w 3/4 powiatów w Polsce działalność deweloperska praktycznie nie istnieje - zauważa mecenas Michał Gruca, ekspert rynku nieruchomości.

Tym samym, jak podkreśla, o ile przyjęte rozwiązanie można uznać za korzystne z punktu widzenia polskiej gospodarki i jako wyraźny ukłon w kierunku deweloperów, o tyle z punktu widzenia kredytobiorców z małych miast i wsi korzystne nie jest.

- Wszystko wskazuje na to, że zastąpienie "Rodziny na swoim" omawianym programem ma z jednej strony obniżyć obciążenie budżetu i wyhamować dynamiczny wzrost wydatków z tego tytułu, z drugiej zaś pobudzać inwestycje na rynku pierwotnym oraz przyczynić się do utrzymania cen mieszkań na rozsądnym poziomie. Dotychczas udział transakcji na rynku wtórnym wynosił nieco ponad 60 proc., zatem wpływy z podatku VAT (choćby z materiałów budowlanych - red.) nie rekompensowały dostatecznie kosztów programu "RnS" - zauważa Piotr Wojciechowski.

I dodaje, że wobec tego naturalnym posunięciem wydaje się wyłączenie rynku wtórnego z dopłat.

- Wykluczenie domów jest tym bardziej zaskakujące, że według danych podanych przez BGK ponad 17 proc. umów "RnS" dotyczyło budowy domu jednorodzinnego - podkreśla Wojciechowski.

Nierówny rachunek

Zdaniem ekspertów prócz wątpliwości natury konstytucyjnej rządowy projekt rodzi też pytania o sens ekonomiczny. Zawiera bowiem rozwiązania, które często wydają się mniej atrakcyjne dla beneficjentów od tych oferowanych w ramach "Rodziny na swoim", a bardziej korzystne dla budżetu państwa.

- "MdM" zakłada jednorazową dopłatę w wysokości 10 proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego przez rodziny i singli do 35. roku życia. Promuje też rodziny wielodzietne - w przypadku jednego dziecka kwota dopłaty wzrośnie o 5 proc. Gdyby zaś w ciągu 5 lat od chwili zaciągnięcia kredytu w rodzinie liczącej co najmniej dwoje dzieci urodziło się trzecie lub kolejne, wówczas wsparcie wzrośnie o kolejne 5 proc. Zatem rodzina może liczyć na dofinansowanie w wysokości 20 proc. wkładu własnego - wylicza mecenas Gruca.

Dopłata ma być traktowana jako wkład własny, dzięki czemu dług od razu zostanie obniżony o 10-20 proc., a kwoty odsetek do spłacenia będą niższe.

- W porównaniu do programu "RnS", w którym państwo przez pierwsze 8 lat kredytowania dopłaca blisko połowę odsetek od kredytu, to rozwiązanie mniej korzystne - wskazuje mecenas Gruca.

Ważne

O dopłatę z programu "Mieszkanie dla młodych" będzie się można starać przy zakupie lokali o pow. użytkowej do 75 mkw. Dopłata będzie udzielana do pow. 50 mkw.

DGP przypomina

Osoby, które chciałyby skorzystać z preferencyjnych kredytów udzielanych jeszcze w ramach "Rodziny na swoim", muszą złożyć wniosek do 31 grudnia br. (decyduje data zgłoszenia, a nie rozpoznania pisma).

Szacuje się, że w wyniku weryfikacji wniosków zgłoszonych pod koniec 2012 r. wsparcie z "RnS" będzie udzielane jeszcze do sierpnia 2013 r., a liczba takich kredytów wynosić będzie około 8 tys. Skutki finansowe wygaszanego projektu państwowa kasa będzie odczuwać do 2021 r.

@RY1@i02/2012/242/i02.2012.242.18300100d.804.jpg@RY2@

"Mieszkanie dla młodych" korzystniejsze od "Rodziny na swoim"?

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl

Projekt ustawy w konsultacjach społecznych