Kredytowe dobrodziejstwa spółki celowej

Przedsiębiorstwa zwykle mają znacznie większe trudności z pożyczeniem pieniędzy niż osoby prywatne. Banki traktują je bowiem jako klientów obarczonych większym ryzykiem i w związku z tym stawiają znacznie wyższe wymagania. Jednak nawet przedsiębiorstwo nieposiadające historii kredytowej może uzyskać kredyt na zakup nieruchomości pod wynajem lub na własną siedzibę. Warunkiem jest założenie spółki celowej, której jedynym zadaniem będzie realizacja finansowanej przez bank inwestycji.

Będąca jej właścicielem firma nie musi posiadać pokaźnego buforu finansowego ani wykazywać się długoletnią działalnością. Przy badaniu zdolności kredytowej spółki celowej banki nie biorą bowiem pod uwagę okresu ich funkcjonowania. Nie trzeba także z reguły przedstawiać obecnego dochodu, który w przyszłości pokryje raty zaciągniętego kredytu. Wystarczy, że starający się o pożyczkę podmiot udowodni, iż spłaty w pełni realizowane będą z dochodów pochodzących z wynajmu finansowanej nieruchomości. Z reguły konieczny jest także wkład własny, ale nie przekracza on jednej piątej zaplanowanych kosztów inwestycji. - Tego typu rozwiązania są jak najbardziej legalne i stosowane najczęściej przez duże korporacje, które startują w przetargach na budowę dużych obiektów infrastrukturalnych - zauważa Dominik Szczygieł, radca prawny w firmie MSDS Legal Szczotka-Szczygieł. - Instytucje finansowe nie weryfikują właściciela starającej się o pożyczkę spółki. Z tego rodzaju praktyk mogą więc także skorzystać mniejsze przedsiębiorstwa, ubiegające się na przykład o kredyt na sfinansowanie budowy lub kupna jednej nieruchomości. - Lepiej jednak potraktować taką inwestycję jako długookresową - mówi Szczygieł. - Kredyty udzielane są z reguły na 10 lat. Pięcioletni jest okres amortyzacji. Biorąc pod uwagę 20-proc. wkład własny, pewne nakłady trzeba jednak ponieść.

Także liczba wymaganych przez bank w przypadku spółki celowej dokumentów jest mniejsza, niż gdy o kredyt stara się zwykła firma prowadząca już jakiś czas działalność. Najważniejsza jest umowa najmu finansowanej nieruchomości, którą spółka celowa powinna podpisać z przyszłymi najemcami. To na podstawie planowanych wpływów z czynszu liczona będzie zdolność kredytowa. Dobrze jest także, gdy spółka ma przynajmniej jeden i wiarygodny list intencyjny od zainteresowanego najmem podmiotu.

Najemcą może być przy tym, co znacznie polepsza warunki przedsięwzięcia i jest zgodne z prawem, spółka matka. W przypadku zakupu nieruchomości bezpośrednio musiałaby mieć obliczaną na podstawie wyników własnej działalności zdolność kredytową. Przed udzieleniem pożyczki bank bowiem szczegółowo badałby jej sytuację finansową. - Formalnie właścicielem nieruchomości będzie nowy, posiadający odrębną osobowość prawną podmiot - zaznacza Karol Karpowicz, doradca inwestycyjny. W praktyce, jak twierdzą eksperci, jest to korzystne rozwiązanie dla wszystkich. Firma matka zyskuje prawo do używania nieruchomości na preferencyjnych, tylko jej zaoferowanych warunkach, spółka celowa ma wpływy, które pozwolą na spłacenie zaciągniętej na budowę pożyczki. Bank także nie poniesie szkody, bo kredyt będzie solidnie zabezpieczony z niemałym wkładem własnym.

Dodatkową korzyścią z uruchamiania spółki celowej jest możliwość zaoferowania przez nią cen nieobciążonych podatkiem od towarów i usług. Artykuł 113 ustawy o VAT (Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) przewiduje bowiem, że firma, której przychody w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły 150 tys. zł, jest od takiego zobowiązania zwolniona.

Oczywiście można sobie wyobrazić sytuację, w której tego rodzaju praktyki będą uznane przez Urząd Skarbowy za mające jedynie na celu uniknięcie obciążeń podatkowych. - Należy więc odróżnić powoływanie tego rodzaju podmiotów od służących wyłudzeniu podatku tzw. karuzel VAT oraz innych tego typu uprawianych kosztem budżetu państwa kryminalnych praktyk - podkreśla Dominik Szczygieł.

Powołanie przeznaczonej do realizacji inwestycji firmy jednak, jak podkreślają eksperci, musi mieć uzasadnienie biznesowe. Złamaniem ducha, ale nie zawsze litery prawa, jest bowiem na przykład w przetargach dotyczących dużych zamówień publicznych sytuacja, w której do rywalizacji o intratny kontrakt przystępuje firma zwolniona z płacenia VAT, dzięki czemu wygrywa, bo może zaoferować cenę niższą o wartość podatku. - Prawo dotyczące spółek celowych bywa nadużywane - przyznaje Tomasz Michalik, doradca podatkowy, partner w firmie MDDP. Ale wynika to raczej, jego zdaniem, z ułomności premiującego cenę ponad miarę prawa zamówień publicznych (PZP).

@RY1@i02/2013/136/i02.2013.136.13000040h.802.jpg@RY2@

Biznes nie lubi się zadłużać

Aleksandra Puch

mf_dgp@infor.pl