Popyt na biura rośnie szybciej, niż powstają nowe

Już w przyszłym roku może zabraknąć powierzchni biurowej. I to nie tylko na rynku warszawskim, ale też na rynkach regionalnych. A to oznacza korzyści po stronie właścicieli, którzy przez ostatni rok musieli się zgadzać na duże ustępstwa, by wynająć posiadaną powierzchnię. Najemcy nie tylko wymagali od nich partycypacji w kosztach aranżacji wnętrza, ale też zwolnienia z czynszu. Takie "wakacje" można uzyskać nawet w ścisłym centrum Warszawy i mogą trwać od 6 do nawet 12 miesięcy. Na obrzeżach stolicy zwolnienia z czynszu są jeszcze dłuższe od 8 do nawet 15 miesięcy.

Ale taka sytuacja według analityków nie potrwa już długo. Najwyżej kilka miesięcy.

- Wciąż surowa polityka banków dotycząca finansowania inwestycji komercyjnych powoduje, że obecnie mało projektów wchodzi w fazę realizacji - mówi Katarzyna Opalska, analityk działu wycen i doradztwa z Cushman & Wakefield.

Co więcej, deweloperzy, którzy już mają pozwolenia na budowę, uzależniają rozpoczęcie prac od znalezienia najemcy i podpisania z nimi umów na wynajem biura.

Według Colliers International, przed końcem roku w Warszawie ma być oddane ponad 50 tys. mkw. powierzchni biurowej. Na 2011 r. deweloperzy deklarowali natomiast ukończenie 237 tys. mkw. Jednak jak dotąd rozpoczęto realizację inwestycji o łącznej powierzchni zaledwie 69 tys. mkw. To tylko potwierdza spodziewany niedobór dostępnych biur w kolejnych latach. Odsetek pustostanów od jakiegoś czasu stabilny na poziomie 8 proc., zacznie spadać, bo popyt rośnie coraz mocniej z każdym miesiącem.

W II kwartale w stolicy był o 40 proc. większy niż przed rokiem.

Warto zaznaczyć, że w Warszawie najlepiej wynajmują się parki biurowe położone poza centrum. Obiekty te, jak zauważa Katarzyna Opalska, mają dobrą lokalizację i efektywnie zaprojektowaną powierzchnię, co daje najlepszą relację jakości do ceny najmu.

Najwięcej nowoczesnej powierzchni biurowej wynajmuje się w rejonie Służewca - w pierwszej połowie roku najemców znalazło ponad 71 tys. mkw.

Dlatego to tam gros swoich projektów zlokalizowała np. GTC. Nic dziwnego - za dwa biurowce położone w rejonie Galerii Mokotów firma dostała ponad 300 mln zł. Pod koniec roku ma ruszyć budowa piątego budynku w kompleksie Platinium Business Park położonym w tej okolicy.

Polepszenie sytuacji właścicieli powierzchni komercyjnych jest też widoczne w innych miastach Polski. Czego dowodem może być, jak uważają eksperci z Colliers International, rozpoczęcie budowy pierwszych projektów bez podpisanych wcześniej umów najmu. Ma to miejsce m.in. we Wrocławiu, a w Trójmieście są zapowiadane takie przedsięwzięcia. Co więcej, w kilku już miastach widoczny jest niedobór powierzchni biurowej na wynajem. Mowa o Szczecinie, Lublinie czy Wrocławiu, gdzie obecnie w budowie jest niewielka liczba biur, m.in. ostatni budynek kompleksu Wojdyła BP i Grabiszyńska Office Center, którego inwestorem jest IK Development.

Należy się spodziewać, że na początku roku będą malały pakiety zachęt pozaczynszowych. Dopiero w II połowie 2011 r., w ocenie analityków, możliwe są wzrosty cen wynajmu o kilka procent. W tej chwili średnia cena 1 mkw. w centrum Warszawy wynosi 23,5 euro miesięcznie. W Krakowie i Trójmieście jest to 13 - 15 euro, we Wrocławiu i w Katowicach - 12 - 15 euro, a w Poznaniu 14 - 16 euro.

Najtaniej biuro można wynająć w Łodzi, gdzie metr kosztuje 12 - 14 euro miesięcznie. Jest to efektem dużej podaży powierzchni z 2009 r. W tej chwili wskaźnik pustostanów w Łodzi przekracza 25 proc.

- A w budowie jest kolejne 45,1 tys. mkw. - dodaje Katarzyna Opalska. Na 11,5 tys. mkw. deweloperzy mają już uzyskane pozwolenia.

Mimo to firma West Real Estate ocenia łódzki rynek jako perspektywiczny. Spółka nabyła nieruchomość o charakterze biurowym przy ul. Piotrkowskiej. Budynek ma być gotowy w I kwartale 2011 r. Wówczas przychody z wynajmu mają sięgnąć 1,7 mln zł. W 2016 r. mają już przekraczać 2,2 mln zł. Tym samym spółka ocenia rentowność projektu na 64,1 proc., co ma przynieść jej 1,4 mln zł z zysku netto. To prawie trzy razy więcej niż w pierwszym roku wynajmu.

Rynkiem biurowym zainteresował się ponownie również Europejski Fundusz Hipoteczny, który do tej pory był znany przede wszystkim z inwestowania w hotele. Jak wyjaśnia Marcin Podobas, wiceprezes EFH, zaczyna się koniunktura na tym rynku, co wpływa na większą atrakcyjność nieruchomości.

@RY1@i02/2010/181/i02.2010.181.130.004a.001.jpg@RY2@

Standardowe warunki najmu w Warszawie

@RY1@i02/2010/181/i02.2010.181.130.004a.002.jpg@RY2@

Rynek biurowy w Polsce

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl