Sprzedający niechętnie negocjują ceny mieszkań

Najnowsze dane wskazują, że spada chęć właścicieli lokali do negocjacji. Ceny ofertowe notują niewielkie korekty, zaś ceny transakcyjne rosną.

Eksperci zaznaczają, że to dopiero wstępne szacunki, ale dość przekonujące.

- Zakres przeciętnych negocjacji cenowych przy sprzedaży mieszkań zawęził się w lipcu do rekordowo niskiego poziomu 2,5 proc. - wyliczyli Bartosz Turek, Katarzyna Siwek, analitycy w firmy Homer Broker. Taki wynik świadczy, że sprzedający już dawno nie byli tak niechętni do spuszczania z ceny.

Jak dotąd wskaźnik ten kształtował się w przedziale od 3 do 5 proc. Potwierdza to średnia z 18 miesięcy obliczona przez analityków z Home Broker - 4 proc.

- Wynik utrzymywał się na stabilnym poziomie w czasie kryzysu i - nie licząc najnowszych danych - nie zmienił się również w tym roku - podkreślają analitycy. Ich zdaniem, jeśli najbliższe miesiące potwierdzą ten trend, będzie to oznaczało, że wreszcie nadeszło długo zapowiadane urealnienie cen. Już w ostatnich miesiącach kryzysu eksperci przewidywali, że jego efektem będzie spotkanie się oczekiwań kupujących i sprzedających. Osoby, które kupiły mieszkania w hossie, o ile nie zmusiła ich do tego sytuacja, bardzo niechętnie dokonywały korekty cen.

Obecnie zarówno popyt, jak i podaż skupiła się na mieszkaniach z tzw. segmentu popularnego i to właśnie tutaj sprzedający dostosowali się do możliwości kupców. Bartosz Turek i Katarzyna Siwek wymieniają kolejne możliwe przyczyny takiego stanu rzeczy. Po pierwsze, różnice w podaży, po drugie zaś, pogorszenie nastrojów sprzedających przy jednoczesnym wzroście optymizmu kupujących. Ostatni jest czynnik zewnętrzny, który jednak przy zakupie nieruchomości nad Wisłą odgrywa decydującą rolę - dostępność kredytów. Banki znów chętnie udzielają kredytów. Liberalizacja polityki kredytowej doprowadziła do powiększenia zdolności kredytowej, a to, jak zauważają analitycy Home Broker, ogranicza potrzebę zbijania ceny.

Potwierdzają to publikowane na naszych łamach mapy transakcji. Cena transakcyjna co trzeciej sprzedanej nieruchomości była niemal taka sama (maksimum 1 tys. zł różnicy) jak cena ofertowa. Należy jednak pamiętać, że to jedynie średnie wyniki i wciąż można natrafić na przysłowiową perełkę. Np. w jednym z budynków z 2001 roku na Bródnie właściciel sprzedał mieszkanie za 360 tys. zł, podczas gdy cena wywoławcza wynosiła 435 tys. Jak łatwo policzyć, to obniżka aż o 75 tys. zł. Z drugiej jednak strony zwiększony popyt rodzi konkurencję.

- W lipcu zdarzyło się także kilka negocjacji, w efekcie których cena transakcyjna mieszkania wzrosła w stosunku do pierwotnie ustalonej w ofercie - czytamy w analizie Home Broker. Pada tutaj przykład dwupokojowego mieszkania w kamienicy na Żoliborzu. W wyniku negocjacji cena ofertowa z poziomu 317 tys. zł została wywindowana o ponad 20 tys. zł więcej. Zaś wśród opublikowanych przez nas lipcowych transakcji, które przeprowadziła agencja Metrohouse, rzuca się w oczy mieszkanie z ulicy Odkrytej z 2005 roku, za które kupujący zapłacił 16 tys. zł powyżej ceny ofertowej.

Wymienione wyżej przykłady wciąż należą jednak do rzadkości. Na rynku wciąż jest więcej transakcji, w których po negocjacjach cena ostateczna jest niższa od wywoławczej. Ile więc powinna wynosić ofertowa cena naszego M? Tyle, ile w przypadku każdych negocjacji - czyli nie za dużo i nie za mało.

- Podczas ustalania ceny ofertowej trzeba przyjąć rozsądny bufor na negocjacje z kupującym. Przesadne zawyżenie ceny powstrzymuje potencjalnych chętnych przed sprawdzeniem oferty - radzą eksperci. I rzeczywiście, z danych Home Broker wynika, że 82 proc. osób zainteresowanych nabyciem mieszkania określa maksymalny budżet przed przystąpieniem do poszukiwań.

@RY1@i02/2010/159/i02.2010.159.021.005a.001.jpg@RY2@

Fot. Artur Chmielewski

Kupno mieszkania to nie zwykłe zakupy w sklepie. Zawsze warto negocjować

Bartosz Sawicki